Του Ανδρέα Ανδρέου
Όλα συνήθως αρχίζουν με αγνές προθέσεις: «…έχουμε δύο παιδιά, τους μεταβιβάζουμε από μισό μερίδιο, έτσι για να μην αδικήσουμε κανένα, και μετά ό,τι θέλουν ας κάνουν...».
Η συνιδιοκτησία σε ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελέσει μία από τις πλέον προβληματικές καταστάσεις που μπορεί να βρεθεί κάποιος που – είτε ακούσια ή εκούσια– έχει στο χαρτοφυλάκιό του. Αρκετοί παθόντες μπορεί μάλιστα άνετα να προσθέσουν στα λεγόμενα μου ότι δεν είναι απλά πρόβλημα, αλλά κατάρα.
Η κληρονομική διαδοχή και η γονική παροχή είναι ίσως οι κυρίαρχες οδοί βάσει των οποίων δημιουργούνται συνιδιοκτησίες. Ασφαλώς υπάρχουν και άλλες οδοί, αλλά οι προαναφερθείσες είναι σίγουρα οι κυρίαρχες.
Σε παλαιότερες εποχές τα πράγματα ήταν ίσως πιο απλά. Δεν υπήρχαν πολεοδομικές ζώνες, οι συντελεστές ανάπτυξης ήταν άγνωστες έννοιες και οι χρήσεις ούτε λίγο ούτε πολύ καθορίζονταν με το τι «έκοβε» το μάτι του ανδρός και της γυναικός (π.χ. το χωράφι κάνει για περιβόλι ή για φθαρτά και ο τόπος στο δίστρατο κάνει για σπίτι ή καφενέ).
Η δε διανομή της περιουσίας στα παιδιά χαρακτηριζόταν από τρία βασικά στοιχεία. Το πρώτο στοιχείο ήταν ποσοτικό και θύμιζε τη διανομή εδρών για ανάδειξη ευρωβουλευτών. Το κάθε παιδί έπιανε διαδοχικά το μέτρο, για παράδειγμα δύο σκάλες γης, καθώς η αξία ήταν δευτερεύουσας σημασίας ή ελλείπουσα από την εξίσωση, και ό,τι περίσσευε κάτω του μέτρου είτε κατάληγε σε κάποιον που θεωρείτο αδικημένος (επειδή ήταν «μουσουτζιάρης») ή στην κόρη επειδή έπρεπε να έχει κάτι παραπάνω για προίκα. Αν αυτό δεν ίσχυε, τότε το περίσσευμα δινόταν σε όλους με ίσο συμφέρον.
Το δεύτερο στοιχείο ήταν η προσδοκώμενη χρήση. Η εύφορη γη πήγαινε στους γιους της οικογένειας που θα την καλλιεργούσαν για να έχουν εισοδήματα για τις οικογένειές τους. Οι κόρες έπαιρναν τα σπίτια, τυχόν καταστήματα και γη μέσα στα χωριά ή τις πόλεις (για να έχει προίκα η κορού) και όσοι σκάμπαζαν λίγη τριγωνομετρία και σπούδαζαν, μπορεί να τους δινόταν χατιρικά κανένα παραθαλάσσιο ξεροχώραφο για να μη μουρμουρά η μάνα τους ότι τους άφησαν φτερό στον άνεμο…
Φυσικά δεν ήταν όλοι γαιοκτήμονες όπως οι πιο πάνω. Πολλοί άλλοι, λιγότερο τυχεροί, είχαν δεν είχαν ένα σπίτι με λίγο κήπο και έκτιζαν της κόρης δίπλα ή από πάνω και έμενε στον γιο το πατρικό όταν συνέβαινε το μοιραίο. Άλλοι, πιο control freaks, τα άφηναν όλα πάνω τους μέχρι να πεθάνουν μπας και τα παιδιά τους τα φάνε δεξιά και αριστερά, οπόταν κάποτε όλα τα παιδιά λάμβαναν τα μερίδια τους σε κάθε κομμάτι της περιουσίας.
Το τρίτο στοιχείο ήταν και το πιο ρομαντικό. Ότι δηλαδή όλοι θα ζούσαν για πάντα αγαπημένοι και θα συμφωνούσαν σε όλα.
Μπουμ, reality check. Ο εμπλουτισμός της οικογένειας με τρίτα άτομα αντιστοιχεί σε ωρολογιακή βόμβα εμπλουτισμένου ουρανίου που διαλύει τον ρομαντισμό στα εξ ων συνετέθη. Αποτέλεσμα είναι συνήθως να μην συμφωνούν σε τίποτα μεταξύ τους, ο καθένας να κάνει ό,τι του καπνίσει και στο μεταξύ η ευρύτερη οικογένεια να μεγαλώνει και τα μερίδια να αυξάνονται σε αριθμό και να μικραίνουν σε μέγεθος.
Κι ερχόμαστε στο σήμερα, που βλέπουμε κληρονόμους να είναι κεφαλοκλειδωμένοι, σε απόγνωση, με περιουσίες που δεν ξέρουν πώς να τις διαχειριστούν.
Μπορεί να μην υπάρχουν πάντα εναλλακτικές λύσεις στο ίδιο πρόβλημα, αλλά τουλάχιστον μία λύση είναι σχεδόν βέβαιο πως υπάρχει. Το τι απαιτείται όμως, είναι η ελάχιστη κοινή συναίνεση όλων των εμπλεκόμενων μερών και με τον όρο «εμπλεκόμενα μέρη» εννοούμε τους εγγεγραμμένους συνιδιοκτήτες.
Το ιδεατό είναι η ανεξαρτητοποίηση των μεριδίων έτσι ώστε να αποκτηθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για κάθε μερίδιο. Δηλαδή, αν ο τίτλος ιδιοκτησίας σήμερα έχει δύο μεριδιούχους όπου ο κάθε ένας έχει 50% μερίδιο επί του όλου, να δημιουργηθούν δύο ξεχωριστοί τίτλοι –ένας για κάθε μεριδιούχο– όπου ο κάθε μεριδιούχος να έχει το 100% της ιδιοκτησίας του αρχικού του μεριδίου.
Αν μπορεί να διαιρεθεί/διαχωριστεί καλώς. Επειδή όμως αυτό συνήθως είναι δύσκολο να πραγματοποιηθεί για ένα σωρό από λόγους, τότε το επόμενο στάδιο που μπορεί να βοηθήσει σε κάποιο ικανοποιητικό βαθμό την κατάσταση είναι μια συμφωνία διανομής των μεριδίων μεταξύ των μεριδιούχων. Αυτή είναι σε θέση να βοηθήσει επειδή στην απουσία της, όλοι οι συνιδιοκτήτες κατέχουν το ακίνητο εξ αδιαιρέτου. Αυτό σημαίνει ότι όλοι έχουν έννομο συμφέρον επί του συνόλου του ακινήτου. Αν για παράδειγμα σε ένα οικόπεδο κτίστηκε μια κατοικία επί της μισής επιφάνειας από το ένα παιδί και το άλλο μισό είναι κενό και ανήκει στο άλλο παιδί, στην απουσία συμφωνίας διανομής που να καθορίζει ποιο μισό του τεμαχίου ανήκει σε ποιο παιδί, το κάθε παιδί έχει το 50% της συνολικής αξίας –όπου ξεκάθαρα κερδίζει αυτός που δεν έκτισε στην πλάτη αυτού που έκτισε. Μια συμφωνία διανομής όμως που κατατίθεται στο Κτηματολόγιο, θα έλυνε αυτό το πρόβλημα.
Το επόμενο στάδιο είναι η εξαγορά των έτερων μεριδιούχων από έναν εκ των μεριδιούχων έτσι ώστε ο τελευταίος να καταστεί απόλυτος ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Αν δεν υπάρχει ενδιαφέρον ή δυνατότητα από έναν να εξαγοράσει τους υπόλοιπους, τότε ερχόμαστε στο τελευταίο στάδιο που είναι η από κοινού πώληση σε κάποιον τρίτο, οπότε και έχουμε πλήρη αποξένωση από τους συνιδιοκτήτες. Αν εμπλέκονται περισσότερα περιουσιακά στοιχεία του ενός, τότε μπορεί να εξεταστεί και η μεταξύ τους ανταλλαγή μεριδίων έτσι ώστε ο κάθε ένας να λάβει ανεξάρτητα περιουσιακά στοιχεία. Αν δεν υπάρχει συνεννόηση, υπάρχουν άλλοι τρόποι που απλά δυσχεραίνουν τη διαδικασία και συνήθως οδηγούν σε μείωση της αξίας των μεριδίων.
Από τα πιο πάνω βγαίνει και το αβίαστο συμπέρασμα πως η αποτίμηση της αξίας των μεριδίων πρέπει να γίνει με τη συμβολή προσοντούχου εκτιμητή. Δεν μπορεί να γίνει από τους ίδιους τους μεριδιούχους, ούτε μπορεί να δοθεί βάση στις γενικές εκτιμήσεις του Κτηματολογίου.
