Του Ανδρέα Ανδρέου
Η ανάλυση στατιστικών δεδομένων πάντα παρουσιάζει ενδιαφέρον. Εν τη απουσία της, η όποια συζήτηση βρίσκεται κάπου μεταξύ της σφαίρας της φαντασίας και των (ατεκμηρίωτων) απόψεων αυτών που τις εκφράζουν. Συνήθως δε, υπάρχει και έντονο το στοιχείο του «sample bias», όπου κάποιος μπορεί να εκφράζει την άποψή του, εμμένοντας σε αυτήν ως να περιγράφει την ολιστική πραγματική εικόνα, ενώ έχει μόνο περιορισμένη και μονόπλευρη ορατότητα των δεδομένων, και μπορεί να γίνεται συνειδητά ή ασυνείδητα. Αυτό εμπεριέχει κινδύνους επειδή συστηματικά αποτρέπει τη σωστή πληροφόρηση του κοινού προκαλώντας πολλές φορές τον πανικό, την απογοήτευση και τη λανθασμένη λήψη αποφάσεων από όλους τους φορείς περιλαμβανομένων και αυτών που εκπονούν πολιτικές αντιμετώπισης θεμάτων που άπτονται του τομέα.
Αν ερωτηθεί ένα τυχαίο δείγμα ατόμων σήμερα στη Λευκωσία για το ποια πιστεύει πως είναι η τιμή πώλησης ενός δυαριού διαμερίσματος στη Λευκωσία, το πιθανότερο να δοθεί μια απάντηση που να υπερβαίνει τις €320.000 συν ΦΠΑ – τιμή που παραπέμπει σε τιμή μονάδας πέραν των €3.500/μ². Αυτό δεν θα περάσει απαρατήρητο. Δεν θα αργήσει να έρθει η στιγμή που κάποιος πανελίστας ή podcaster ή πολιτικός, θα πει με στόμφο (όπως άλλωστε έχει ήδη ειπωθεί), πως οι πολιτικές των τελευταίων ετών έκαναν την απόκτηση στέγης ένα άπιαστο όνειρο.
Παρόλο που σίγουρα έχει πολυάριθμα δυάρια στη Λευκωσία που προσφέρονται για πώληση σε τιμές πέραν των €320.000 συν ΦΠΑ, σίγουρα δεν περιγράφουν τον κανόνα αυτή την περίοδο. Δεδομένου ότι αποτελούν μια ανερχόμενη τάση, δεν αποκλείεται να παγιωθούν τέτοιες τιμές στο μέλλον, αλλά η φυσιογνωμία της αγοράς όπως είναι σήμερα θα αλλάξει με πολύ πιο αργούς ρυθμούς.
Ας πάμε να δούμε κάποιες αναλύσεις στοιχείων που ρίχνουν φως στην πραγματική εικόνα της αγοράς. Η ανάλυση αφορά αυστηρά την κατηγορία των διαμερισμάτων στις ακόλουθες δημαρχούμενες περιοχές της Λευκωσίας: στην Αγλαντζιά, στον Άγιο Δομέτιο, στο Γέρι, στην Έγκωμη, Λακατάμεια, Λατσιά, Λευκωσία και Στρόβολο. Για τη σύγκριση μεταξύ των ετών 2023 και 2024, χρησιμοποιήθηκαν 733 διαμερίσματα που πουλήθηκαν και μεταβιβάστηκαν το 2023 και 605 διαμερίσματα που πουλήθηκαν και μεταβιβάστηκαν το 2024. Δεν λήφθηκαν υπόψη ή απορρίφθηκαν διαμερίσματα που ήταν προϊόν αναδιαρθρώσεων ή είχαν ελλιπή στοιχεία.
Κατά το 2024, το εμβαδόν των 605 διαμερισμάτων είχε μέσο όρο 89μ². Εξάγεται το συμπέρασμα πως το μέσο διαμέρισμα που πουλήθηκε ήταν ένα σχετικά άνετο δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €145.000 ή τα €1.630/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023 το εμβαδόν των 733 διαμερισμάτων είχε μέσο όρο 87μ², δηλαδή και πάλι το μέσο διαμέρισμα που πουλήθηκε ήταν ένα σχετικά άνετο δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €144.000 ή τα €1.655/μ².
Τα πιο πάνω στοιχεία είναι συμβατά με τη γενικότερη εικόνα της Λευκωσίας κατά την τελευταία διετία, η οποία έδειξε την Πρωτεύουσα να διατηρεί μια σχεδόν παράλληλη πορεία σταθεροποίησης.
Σπάζοντας την ανάλυση ανά περιοχή έχουμε τα ακόλουθα ενδιαφέροντα αποτελέσματα:
Στον Στρόβολο, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 99,5μ², δηλαδή ένα τριάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €157.000 ή τα €1.580/μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €370.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.500/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 94μ², δηλαδή ένα πιο συμβατικό τριάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €152.000 ή τα €1.620/μ².
Στην Αγλαντζιά, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 78μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €138.500 ή τα €1.775/μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €396.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.470/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 80μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €141.000 ή τα €1.760/ μ².
Στη Λευκωσία, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 89μ², δηλαδή ένα άνετο δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €137.000 ή τα €1.540/ μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €500.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.970/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 88μ², δηλαδή ένα άνετο δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €139.000 ή τα €1.580/ μ².
Στην Έγκωμη, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 89μ², δηλαδή ένα άνετο δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €187.000 ή τα €2.100/ μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €470.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €3.220/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 82μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €164.000 ή τα €2.000/μ².
Στον Άγιο Δομέτιο, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 87μ², δηλαδή ένα δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €137.500 ή τα €1.580/μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €290.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.190/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 92μ², δηλαδή ένα τριάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €152.700 ή τα €1.660/μ².
Στη Λακατάμεια, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 87μ², δηλαδή ένα δυάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €137.500 ή τα €1.580/ μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €273.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.330/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 84μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €131.000 ή τα €1.560/μ².
Στα Λατσιά, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 76μ², δηλαδή ένα άνετο μονάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €119.300 ή τα €1.570/ μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €180.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.330/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 82μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €123.000 ή τα €1.500/μ².
Τέλος, στο Γέρι, κατά το 2024, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 72μ², δηλαδή ένα άνετο μονάρι. Ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €118.450 ή τα €1.645/μ². Το πιο ακριβό σε απόλυτο αριθμό διαμέρισμα κατέγραψε τιμή €146.000, ενώ σε τιμή μονάδας η πιο ψηλή ανήλθε στα €2.510/μ².
Κατά αντιστοιχία, το 2023, ο μέσος όρος εμβαδού διαμερίσματος ανήλθε στα 81μ², δηλαδή ένα τυπικό δυάρι και ο μέσος όρος των τιμών πώλησης άγγιξε τις €120.000 ή τα €1.480/μ².
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
