Του Ανδρέα Ανδρέου
Φαίνεται να εδραιώνεται μια αρνητική τάση στην αγορά των ακινήτων. Αυτό δεν είναι παράξενο δεδομένων των ψηλών επιτοκίων που επηρεάζουν τόσο τον νέο δανεισμό αλλά και εξυπηρέτηση του υφιστάμενου, αλλά και των γεωπολιτικών αναταράξεων που επηρεάζουν αρνητικά την ξένη ζήτηση. Αυτά, σε συγκερασμό με όλες τις άλλες παραμέτρους που συνθέτουν τη ζήτηση και την προσφορά, ασκούν αρνητικές πιέσεις στην αγορά των ακινήτων –σε κάποιες περιπτώσεις σε λιγότερο βαθμό (Λευκωσία) και σε άλλες σε μεγαλύτερο βαθμό (Λεμεσός). Παράταση του φαινομένου αναμένεται να οδηγήσει σε συμπίεση τιμών και ενοικίων –γεγονός που πρόσκαιρα θα χαροποιήσει κάποιους–, αλλά μια τέτοια πορεία μπορεί εύκολα να ανατραπεί και να γυρίσει θετικά, αν βασικές παράμετροι που επηρεάζουν τη ζήτηση αλλάξουν προς το θετικότερο.
Πάμε να δούμε τι συνέβη λοιπόν τον περασμένο μήνα.
Τον Μάιο του 2024 σημειώθηκαν συνολικά 1.508 πωλήσεις (μεταβιβάσεις) ακινήτων, γεγονός που τον κατατάσσει στην δεύτερη χειρότερη θέση του πρώτου πενταμήνου του τρέχοντος έτους. Τον Μάιο του 2023 είχαν σημειωθεί συνολικά 1.740 πωλήσεις (μεταβιβάσεις) ακινήτων, γεγονός που τον κατέταξε σαν τον τέταρτο καλύτερο μήνα του 2023. Άρα η αγορά φέτος εντός αυτής της περιόδου σμίκρυνε κατά 13,3% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή.
Σε επίπεδο πωλητηρίων εγγράφων (μελλοντικές μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν), η παγκύπρια εικόνα για τον Μάιο είναι επίσης αρνητική αφού κατέγραψε μείωση κατά 17%: κατατέθηκαν συνολικά 1.268 πωλητήρια έγγραφα φέτος τον Μάιο σε αντίθεση με 1.526 πωλητήρια έγγραφα τον ίδιο μήνα πέρσι.
Η συνολική αξία συναλλαγών τον Μάιο φέτος κυμάνθηκε πέριξ των €336 εκατ. Συγκρινόμενη με τον Μάιο του 2023 όπου η συνολική αξία ήταν πέριξ των €425,1 εκατ., βλέπουμε μια δραστική μείωση της τάξης του 21%.
Πώς κατανέμεται αυτή η συνολική απόδοση του μήνα μεταξύ των επαρχιών; Συμπεριφέρθηκαν όλες οι επαρχίες κατά αντίστοιχο τρόπο;
Η Λευκωσία κατέγραψε 455 πωλήσεις φέτος και 478 πωλήσεις πέρσι (μείωση 4,8%). Ο συνολικός όγκος συναλλαγών μειώθηκε κατά 24,9% εφόσον φέτος επενδύθηκαν πέριξ των €71 εκατ. ενώ πέρσι πέριξ των €94,5 εκατ. Είχε μερίδιο στη συνολική αγορά του Μαΐου 30,2% επί του αριθμού πωλήσεων και μερίδιο 21,1% επί της αξίας συναλλαγών. Επιπλέον η Λευκωσία κατέγραψε και 293 πωλητήρια έγγραφα που είναι κατά 7% μειωμένα σε σχέση με τον Μάιο του 2023. Κατ’ ακρίβεια, η Λευκωσία είχε οριακά τη μικρότερη μείωση σε πωλητήρια έγγραφα τον Μάιο και είναι η πιο δυνατή επαρχία μέσα στην πενταμηνία με συνολικό ποσοστό αύξησης 28% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο πέρσι.
Η Λεμεσός κατέγραψε 350 πωλήσεις φέτος και 511 πωλήσεις πέρσι (μείωση 31,5%). Ο συνολικός όγκος συναλλαγών ήταν πέριξ των €115,5 εκατ. φέτος και πέριξ των €158,3 εκατ. πέρσι σημειώνοντας μείωση 27%. Είχε μερίδιο στη συνολική αγορά του Μαΐου 23,2% επί του αριθμού πωλήσεων και μερίδιο 34,4% επί της αξίας συναλλαγών. Επιπλέον η Λεμεσός κατέγραψε και 444 πωλητήρια έγγραφα που είναι κατά 20% μειωμένα σε σχέση με τον Μάιο του 2023. Μετά από ένα σερί μειωμένων αποδόσεων, η Λεμεσός έχει πλέον μπει σε καθαρά πτωτική πορεία δείχνοντας τον σοβαρό αρνητικό επηρεασμό της από τη μείωση των ξένων επενδυτών. Φυσικά δεν μειώνουμε το γεγονός ότι τα περισσότερα χρήματα εξακολουθούν να επενδύονται σε αυτήν.
Η Λάρνακα κατέγραψε 303 πωλήσεις φέτος και 320 πωλήσεις πέρσι (μείωση 5,3%). Ο συνολικός όγκος συναλλαγών ήταν πέριξ των €48,5 εκατ. φέτος και πέριξ των €74,9 εκατ. πέρσι σημειώνοντας μείωση 35,2%. Είχε μερίδιο στη συνολική αγορά του Μαΐου 20% επί του αριθμού πωλήσεων και μερίδιο 14,4% επί της αξίας συναλλαγών. Επιπλέον η Λάρνακα κατέγραψε και 270 πωλητήρια έγγραφα που είναι κατά 8% μειωμένα σε σχέση με τον Μάιο του 2023. Μετά τη Λευκωσία, η Λάρνακα είναι η μόνη άλλη επαρχία με θετικό πρόσημο κατά την πρώτη πενταμηνία του έτους. Όμως γενικά και η Λάρνακα έχει πληγεί από τη μείωση στον αριθμό επενδυτών.
Η Πάφος κατέγραψε 308 πωλήσεις φέτος και 340 πωλήσεις πέρσι σημειώνοντας μείωση 9,4%. Ο συνολικός όγκος συναλλαγών ήταν πέριξ των €85,6 εκατ. φέτος και πέριξ των €81,2 εκατ. πέρσι σημειώνοντας αύξηση 5,4%. Είχε μερίδιο στη συνολική αγορά του Μαΐου 20,4% επί του αριθμού πωλήσεων και μερίδιο 25,5% επί της αξίας συναλλαγών. Η Πάφος κατέγραψε και 211 πωλητήρια έγγραφα που είναι κατά 30% μειωμένα σε σχέση με τον Μάιο του 2023. Η Πάφος έχει πιο κεκαλυμμένο το πρόβλημά της στην έλκυση νέων επενδυτών, αλλά η ουσία είναι πως και εδώ φαίνεται να πλήττεται από τη μείωση στην ξένη ζήτηση.
Η Αμμόχωστος κατέγραψε 92 πωλήσεις φέτος και 91 πωλήσεις πέρσι αφήνοντας την έτσι στα ίδια περσινά επίπεδα. Ο συνολικός όγκος συναλλαγών ήταν πέριξ των €15,5 εκατ. φέτος και πέριξ των €16,3 εκατ. πέρσι σημειώνοντας μείωση 4,9%. Είχε μερίδιο στη συνολική αγορά του Μαΐου 6,1% επί του αριθμού πωλήσεων και μερίδιο 4,6% επί της αξίας συναλλαγών. Η Αμμόχωστος κατέγραψε και 50 πωλητήρια έγγραφα που είναι κατά 18% μειωμένα σε σχέση με τον Μάιο του 2023. Η πορεία της Αμμοχώστου ακολουθεί αυτήν της Πάφου και λιγότερο της Λάρνακας.
Επιβεβαιώνεται η πρόβλεψή μας που ήθελε τις επαρχίες Λεμεσού, Πάφου και Αμμοχώστου να κινούνται σε αρνητικούς ρυθμούς. Η Λευκωσία κεφαλαιοποιεί για άλλη μια φορά την εξάρτησή της στην εγχώρια ζήτηση ενώ η Λάρνακα προς το παρόν κεφαλαιοποιεί στο απόθεμα θετικών επιδόσεων των δύο τελευταίων ετών.
Το ουσιαστικό συμπέρασμα είναι πως η αγορά έχει κτυπηθεί από το παρατεταμένο καθεστώς ψηλών επιτοκίων που επηρεάζουν την εγχώρια ζήτηση, αλλά και τις γεωπολιτικές αναταραχές που επηρέασαν την ξένη ζήτηση. Τα επιτόκια έχουν παγκύπριο αντίκτυπο, ενώ η ξένη ζήτηση επηρεάζει πέραν του 50% της αγοράς των παραλιακών επαρχιών. Παρόλο που σημειώθηκε προχθές η πρώτη μείωση επιτοκίων από την ΕΚΤ από το 2019, η αγορά ανέμενε αυτή τη μείωση και άρα την είχε προεξοφλημένη και δεν αναμένεται να έχει άμεση θετική επίδραση. Θα εξαρτηθεί πόσο αυτές θα συνεχίσουν και με ποιο ρυθμό, αλλά και πάλι θα πρέπει να δούμε πώς αυτές φιλτράρονται μέχρι τον καταναλωτή.
