Του Ανδρέα Ανδρέου
Η πρόσφατη απόφαση του Εφετείου που έκρινε ως αντισυνταγματικές πρόνοιες της νομοθεσίας που έδινε κάποια διέξοδο σε εγκλωβισμένους αγοραστές ακινήτων, ενδεχομένως να δημιουργεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει.
Αν ανατρέξουμε στο όχι απομακρυσμένο παρελθόν, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της χώρας μας στον τομέα των ακινήτων ήταν η κακοφημία της διεθνώς στη μη έγκαιρη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας στις αναπτύξεις που κατασκευάζονταν. Κάποιος θα μπορούσε –και όχι άδικα– να πει πως με τον όρο «μη έγκαιρη» είμαι αρκετά συγκαταβατικός ή καλός, επειδή θα μπορούσε να με αντικρούσει παρουσιάζοντας χιλιάδες περιπτώσεις που οι τίτλοι όχι μόνο δεν εκδόθηκαν «έγκαιρα», αλλά δεν εκδόθηκαν ποτέ. Κατά την πορεία μου στον τομέα τα τελευταία 25 χρόνια εξέθεσα ποικιλοτρόπως το θέμα επειδή είναι πράγματι ένα πρόβλημα με απευθείας αντανάκλαση στην εικόνα της χώρας μας, στην οικονομία και στην κτηματαγορά που δυνητικά επηρεάζει όλους.
Η πορεία από την αδειοδότηση μέχρι την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας είναι εμποτισμένη με αρκετές κακοτοπιές που παρέχουν πρόσφορο έδαφος για να μην υπάρχει η αίσια κατάληξη που όλοι (θεωρώ) θέλουμε: η απόκτηση τίτλου ιδιοκτησίας. Αυτές όμως οι κακοτοπιές αναλύθηκαν στο παρελθόν και δεν είναι της παρούσης.
Σήμερα έχουμε ενώπιόν μας αυτή την ανατρεπτική απόφαση του Εφετείου, η οποία συνοπτικά σταμάτησε τη διαδικασία απόκτησης τίτλου από εγκλωβισμένους αγοραστές που ενώ εξόφλησαν το σπίτι/ διαμέρισμα/ οικόπεδο που αγόρασαν από τον developer -και μάλιστα πολλοί απέκτησαν και κατοχή- δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν τον πολυπόθητο και δικαιωματικό τίτλο που να τους κατοχυρώνει ότι είναι οι κύριοι της μονάδας που αγόρασαν και αποπλήρωσαν.
Τι λέει αυτή η απόφαση Η απόφαση λέει πως οι πρόνοιες του Νόμου για προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών, σε περιπτώσεις σπιτιών και ακινήτων, κατά τις οποίες αυτά υποθηκεύτηκαν σε τράπεζες, πριν να πωληθούν σε τρίτους και πριν να κατατεθεί αγοραπωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, θεωρούνται ως περιουσιακό δικαίωμα των δανειστών, δηλαδή των τραπεζών.
Για παράδειγμα, αν κάποιος αγόρασε ένα διαμέρισμα εντός συγκροτήματος που ανεγειρόταν σε ένα οικόπεδο και την ώρα που αγόραζε το διαμέρισμα, το οικόπεδο ήταν ήδη υποθηκευμένο στην τράπεζα, τότε αν το δάνειο δεν ξοφλήθηκε ποτέ από τον developer, παρά το γεγονός ότι το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και παρά το γεγονός ότι ο developer εξοφλήθηκε πλήρως, η τράπεζα μπορεί σήμερα να κινήσει διαδικασίες εκποίησης του οικοπέδου και ό,τι υπάρχει επί αυτού, για να πάρει το λαβείν της. Αυτό φανερά αφήνει κρεμασμένους τους αγοραστές.
Απλά να αναφέρουμε πως βάσει αυτής της νομοθεσίας που κρίθηκε αντισυνταγματική, η οποία προωθήθηκε από τον Σωκράτη Χάσικο και εφαρμόστηκε από τον Σεπτέμβριο του 2015 μετά από ψήφιση στη Βουλή, ο διευθυντής του Κτηματολογίου έχει το δικαίωμα να διενεργεί αυτεπάγγελτα και κάτω υπό ορισμένες προϋποθέσεις, μεταβιβάσεις ακινήτων επ’ ονόματι αγοραστών, που είχαν καταθέσει τη σύμβασή τους στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014.
Μέσω αυτής της νομοθεσίας έγιναν 21.495 αιτήσεις από εγκλωβισμένους αγοραστές και μετά από ολοκλήρωση της απαιτούμενης διαδικασίας εκδόθηκαν ήδη 11.158 ξεχωριστοί τίτλοι (ποσοστό περίπου 52%), ενώ από τις εναπομένουσες 9.834 αιτήσεις, 2.331 θα μπορούσαν να εκδοθούν άμεσα, αλλά μπήκαν στον πάγο λόγω της απόφασης.
Είναι αντιληπτό ότι η απόφαση στην ολότητά της ωφελεί τους δανειστές και φέρνει σε μεγάλη δυσμένεια τους αγοραστές που ήταν τυπικότατοι εφόσον εξόφλησαν το τίμημα αγοράς ως όφειλαν.
Πέραν αυτού όμως, δημιουργείται μια αλληλουχία καταστάσεων που πάλι δημιουργεί αρνητικό αντίκτυπο στη χώρα μας, το οποίο δύσκολα μπορούμε να συμμαζέψουμε. Δεν θέλω να είμαι μάντης κακών και ούτε να σπέρνω τον πανικό. Κατ’ αρχάς να σημειώσουμε ότι αυτό αφορά κυρίως παλιές υποθέσεις επειδή έκτοτε τα πράγματα είναι σαφώς βελτιωμένα και υπάρχουν καλύτερες πρακτικές. Όχι όμως τέλειες.
Είναι ανάγκη να λύσουμε εντελώς το πρόβλημα έτσι ώστε να είναι αλεξίσφαιρο από κάθε άποψη. Πιστεύω πως η καλύτερη διέξοδος είναι η θέσπιση και η εισαγωγή του escrow account σαν ενδιάμεσου σταδίου στη διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτων. Δηλαδή, το κανάλι αμφίδρομης ανταλλαγής χρημάτων για κάθε ανάπτυξη να διοχετεύεται μέσω ενός ενδιάμεσου λογαριασμού και τα χρήματα να απελευθερώνονται μετά από υπόδειξη του escrow agent, ο οποίος θα εξασφαλίζει ότι το έργο προχώρησε στο επόμενο στάδιο και άρα δικαιολογείται η πληρωμή. Με αυτό τον τρόπο ο αγοραστής θα είναι εξασφαλισμένος, όπως και η τράπεζα, όπως και ο developer. Το τι θα μένει μέσα στον λογαριασμό στο τέλος θα είναι το κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης, το οποίο και θα του μεταφέρεται. Κανένα παραθυράκι για κλεψιές και εξυπνάδες. Ο escrow agent θα είναι είτε ένα πιστοποιημένο ελεγκτικό γραφείο ή ένα δικηγορικό γραφείο με ανάλογη κατάρτιση.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
