Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι γεωπολιτικές εξελίξεις, οι οικονομικές εξελίξεις και οι προσωπικές περιστάσεις του κόσμου καθορίζουν ποιες κατηγορίες ακινήτων βρίσκονται σε πρώτη ζήτηση.
Το βλέπουμε εδώ και αρκετό διάστημα πως η μεγαλύτερη υποκατηγορία οικιστικών προτάσεων είναι αυτή των διαμερισμάτων, η οποία πλέον φλερτάρει με ένα μέσο όρο κόστους απόκτησης της τάξης των €300.000. Το αντίστοιχο κόστος επένδυσης πριν από 30 μήνες ήταν γύρω στις €250.000. Μια από τις ουσιαστικές διαφορές του τότε με το σήμερα, είναι πως τότε η Λευκωσία και η Λεμεσός ήταν οι ακριβές περιοχές, με τις υπόλοιπες επαρχίες να βρίσκονται περίπου στο 50% με 60% αυτών των αριθμών σε σχέση με τις δύο ακριβές επαρχίες για παρόμοιου τύπου διαμερίσματα. Σε αντίθεση, σήμερα, οι τρεις άλλες επαρχίες μείωσαν την ψαλίδα ανεβάζοντας αισθητά τους μέσους όρους τους εντός ενός περιθωρίου της κλίμακας του 15% - 30%.
Για παράδειγμα, λέγαμε πριν από 2,5 χρόνια πως η Λάρνακα είχε μπει δειλά – δειλά στο ραντάρ αρκετών ανθρώπων προερχόμενων τόσο από Λευκωσία όσο και από Λεμεσό, οι οποίοι συγκρίνοντας τιμές αγοράς αλλά και ενοικίασης διαμερισμάτων την έβρισκαν αρκετά πιο συμφέρουσα ακόμη συνυπολογίζοντας και το κόστος καθημερινού ταξιδιού από και προς τον χώρο εργασίας τους. Αυτό ισχύει και σήμερα σε κάποιο βαθμό, παρόλο που το κόστος καυσίμων είναι ανασταλτικός παράγοντας. Παράλληλα, όμως, εξελίχθηκε σαν η αγαπημένη πόλη των Λιβανέζων και των Ισραηλινών, με αποτέλεσμα τα αποθέματα μονάδων να εξαντλούνται και η νέα προσφορά να μην προλαβαίνει να ικανοποιήσει τη ζήτηση. Σαν αποτέλεσμα οι τιμές ανέβηκαν με γρήγορους ρυθμούς, μειώνοντας την ψαλίδα με τη Λευκωσία και τη Λεμεσό.
Η επόμενη κατηγορία αυξημένου ενδιαφέροντος είναι πλέον με τον πιο επίσημο τρόπο αυτή της ημιανεξάρτητης κατοικίας. Ενώ πριν 30 μήνες αυτή έπαιζε μεταξύ των €230.000 και των €470.000 σε ό,τι αφορά στο αρχικό κόστος επένδυσης, σήμερα η αντίστοιχη κλίμακα ανέβηκε κατά 15% - 20%. Και πάλι τόσο η Λευκωσία όσο και η Λεμεσός βρίσκονται στα ψηλά σκαλοπάτια της κλίμακας ακολουθούμενες από τη Λάρνακα και τις άλλες επαρχίες. Εδώ η ψαλίδα διαφοροποίησης φαινομενικά είναι πιο μικρή, αλλά κάτι τέτοιο δεν ισχύει σε πραγματικούς όρους και η κύρια αιτία εξηγείται πιο κάτω. Στις πιο «φθηνές» οικιστικές λύσεις, οι κατηγορίες επένδυσης είναι πιο διακριτές μεταξύ τους. Δηλαδή, πιο εύκολα μπορούμε να διακρίνουμε σε ποιους απευθύνεται το προϊόν. Όσο το κόστος επένδυσης αυξάνεται, τόσο πιο γκρίζο γίνεται το τοπίο. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα το οποίο πωλείται προς €450.000 στη Λεμεσό ή μια κατοικία η οποία πωλείται προς €550.000 στη Λευκωσία, απευθύνεται τόσο σε ξένους όσο και ντόπιους. Κατά αναλογία, μια κατοικία η οποία πωλείται προς €450.000 στη Λάρνακα απευθύνεται κατά κύριο λόγο σε ξένους και δευτερευόντως σε ντόπιους. Αν όμως για παράδειγμα, ο Λευκωσιάτης επιλέξει να ζήσει Λάρνακα, τότε το «άπιαστό» του όνειρο στη Λευκωσία μπορεί να πραγματοποιηθεί στη Λάρνακα.
Όπως είχαμε προβλέψει πριν από μερικά χρόνια, η ζήτηση μεταχειρισμένων οικιστικών προτάσεων και η ανακαίνιση/ μετατροπή τους είναι μια σοβαρή επιλογή που κερδίζει έδαφος. Οι κυριότεροι λόγοι που κάποιοι επιλέγουν αυτή τη λύση είναι πρώτιστα η χαμηλότερη τιμή αγοράς, δεύτερον η μη επιβάρυνση με ΦΠΑ, τρίτον τα μεγαλύτερα εμβαδά που συνήθως έχουν σε σχέση με τα σύγχρονα και τέταρτον η ευχέρεια ανακαίνισης στα προσωπικά γούστα του κάθε ιδιοκτήτη.
Η κατηγορία των εν δυνάμει ιδιοκτητών που επιλέγουν να αγοράσουν ένα τεμάχιο γης ή ένα οικόπεδο για να κτίσουν οι ίδιοι το σπίτι τους έχει σχεδόν εκλείψει. Περιορίζεται δυστυχώς μόνο σε άτομα με μεγάλη οικονομική επιφάνεια, που δύσκολα θα βρουν κάτι που τους προσφέρεται έτοιμο από developers και αποφασίζουν να μπουν στην περιπέτεια του να κτίσουν από μόνοι τους.
Δυστυχώς, και το λέω με παρρησία, όπως εξελίχθηκε η αγορά μας με τους ψηλούς συντελεστές ΦΠΑ, με τις απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, με τις απαιτήσεις χρηματοδότησης, με το ψηλό κατασκευαστικό κόστος, με τα ανεπαρκή κρατικά προγράμματα στήριξης –για να αναφέρω μόνο μερικά– η πλειονότητα της ζήτησης διοχετεύεται σχεδόν κατά αποκλειστικότητα στις αγκάλες των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης.
Τέλος, η άλλη κατηγορία που αυτή την περίοδο έχει σοβαρή έλλειψη προσφοράς είναι αυτή των σύγχρονων γραφειακών χώρων. Η Λεμεσός αυτή τη στιγμή έχει το σοβαρότερο προϊόν επειδή την τελευταία δεκαετία ελκύει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον και προσαρμόστηκε. Η Λάρνακα τώρα άρχισε να ξυπνά και είναι ενδιαφέρον να δούμε πόσο θα αναπτύξει αυτό τον τομέα που μέχρι τώρα είναι ανύπαρκτος.
Η Λευκωσία, έχοντας ζήσει μια εκτεταμένη περίοδο «ανομβρίας» στην έλκυση νέων επιχειρήσεων, έμεινε αρκετά πίσω στην προσφορά νέων σύγχρονων γραφειακών αναπτύξεων. Το τελευταίο διάστημα βλέπουμε να αναγεννιέται σιγά–σιγά, κάτι που ευχόμαστε να συνεχίσει.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
