Του Ανδρέα Ανδρέου
Όπως είδαμε στο προηγούμενο άρθρο, η φυσιογνωμία της στέγασης αλλάζει και στη χώρα μας, με το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης διαχρονικά να μειώνεται και να σταθεροποιείται στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Αναφέραμε και αριθμό από λόγους γιατί κάτι τέτοιο συμβαίνει. Κάτι που δεν τονίστηκε αλλά είναι εμφανές από τα αποτελέσματα των στατιστικών μετρήσεων, είναι πως το ποσοστό ιδιοκατοίκησης πολύ λίγο έως και καθόλου μας λέει για την οικονομική ευμάρεια μιας κοινωνίας: τα δύο δεν φαίνεται να συνδέονται. Με δεδομένο ότι τρεις στους τέσσερις ιδιοκτήτες ζουν σε κατοικία και ένας στους τέσσερις σε διαμέρισμα και βλέποντας τις κοινωνικοοικονομικές τάσεις των τελευταίων χρόνων, είναι λογικά αναμενόμενο να βλέπουμε μια αυξητική τάση ιδιοκατοίκησης σε διαμέρισμα και μια τάση συρρίκνωσης στο αντίστοιχο ποσοστό ιδιοκατοίκησης σε κατοικία.
Αυτό μας δίνει και μια σοβαρή ένδειξη για το πού θα κινηθεί η προσθήκη νέου οικιστικού αποθέματος (νέα προσφορά) τα επόμενα χρόνια. Η ζήτηση για στέγαση διαιρείται σε τέσσερις βασικές κατηγορίες: πρώτη είναι η αγορά διαμερίσματος, δεύτερη είναι η αγορά κατοικίας, τρίτη είναι η ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας και τέταρτη είναι η αγορά οικιστικών μονάδων για διάθεση προς ενοικίαση.
Ενώ παλαιότερα η ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας αποτελούσε μια ουσιαστική και συχνή επιλογή, η κατηγορία αυτή συρρικνώθηκε και περιορίστηκε στην ανέγερση υπερπολυτελών ιδιωτικών επαύλεων. Όσοι σήμερα επιλέγουν να ανεγείρουν το δικό τους σπίτι είναι συνήθως άτομα με βαθιά και… γεμάτη τσέπη, που θέλουν να δημιουργήσουν αυτό που στο δικό τους μυαλό και αντίληψη είναι μοναδικό –τόσο σε σχεδιασμό όσο και σε υπηρεσίες και υλικά– και που σίγουρα δεν βρίσκουν έτοιμο στην αγορά. Και επειδή το κόστος και το ρίσκο είναι τεράστιο, δεν υπάρχει και επιχειρηματίας ανάπτυξης γης που θα αναλάβει αυτό το ρίσκο κερδοσκοπικά, οπόταν και δεν το προσφέρει. Σκέψου να είσαι developer και να κτίσεις το τέλειο σπίτι στη λάθος τοποθεσία ή να έχεις στην τέλεια τοποθεσία το λάθος σπίτι και να σου μείνει στα αζήτητα…
Οι developers του high-end προϊόντος θα περιοριστούν στην προσφορά ακριβής στέγης σε πιο πολυσύνθετα έργα, όπως σε πύργους, μαρίνες, γκολφ, παραθαλάσσιες αναπτύξεις κ.λπ., αλλά το προϊόν αν και διαφημιζόμενο ως «μοναδικό», μόνο μοναδικό δεν είναι εφόσον στην πλειοψηφία του είναι επαναλαμβανόμενο και περιορισμένο σε αυστηρά πλαίσια (όπως για παράδειγμα με περιορισμένους κήπους, σε περιορισμένα εμβαδά, σε κοινόκτητες οικοδομές και συγκροτήματα κ.λπ.). Έτσι λοιπόν, η τρίτη κατηγορία πιο πάνω, αναπτύσσεται ιδιωτικά και κυρίως από τους πολύ λίγους. Αυτό έχει ένα εξελικτικά αρνητικό επηρεασμό και στη ζήτηση κενών οικοπέδων σε οικιστικές περιοχές χαμηλής δόμησης, τα οποία πλέον επιζητούνται από κάποιους developers, από αριθμό επενδυτών σε γη, μέσου και μακροπρόθεσμου ορίζοντα, και κάποιους πιο τολμηρούς ιδιώτες. Η δεύτερη κατηγορία της ζήτησης αφορά αυτούς που αγοράζουν κατοικία. Έχοντας μελετήσει το θέμα σε κάποιο βάθος, αυτά τα άτομα συνήθως αποφασίζουν να μην μπουν στη διαδικασία να κτίσουν από μόνοι τους το σπίτι τους. Προτιμούν αντί να έχουν πολλαπλούς πονοκεφάλους (πολεοδομικές αρχές, συμβούλους, εργολάβο, υπεργολάβους κ.λπ.), να έχουν ένα μόνο πονοκέφαλο –τον developer ( ή έτσι τουλάχιστον ελπίζουν). Η επιλογή «κλειδί στο χέρι» σίγουρα τους αποφορτίζει από το καθημερινό τρέξιμο για την κάθε λεπτομέρεια, τις εβδομαδιαίες πληρωμές στον κάθε ένα που τις δικαιούται, το χάσιμο πολύτιμου χρόνου, για να αναφέρω μόνο μερικά –περιορίζοντας έτσι την πιο ενεργή εμπλοκή τους στα τελικά στάδια της κατασκευής όπου έχουν να αποφασίσουν για το πού θέλουν τις πρίζες και να επιλέξουν τα υλικά τελειώματος, όπως δάπεδα, ξυλεία, είδη υγιεινής, φωτιστικά, χρωματισμούς κ.ά. Οι δε πληρωμές του τιμήματος περιορίζονται στις 4-5 από τις … 200 και.
Πέραν των πιο πάνω, παίζουν τα θέματα μεγέθους κατοικίας και τιμής αγοράς. Σήμερα, δύσκολα ένας ιδιώτης θα μπορέσει να κτίσει από μόνος του κατοικία σε μισό οικόπεδο. Δεν είναι ανέφικτο, αλλά το βλέπουμε όλο και πιο αραιά. Εκείνο που είναι σχεδόν αδύνατο είναι να κτίσει από μόνος του μια κατοικία στο 60%- 65% ενός οικοπέδου. Σε αντίθεση, ένας developer μπορεί να δώσει άνετα μια τέτοια ευκαιρία επειδή σε δύο οικόπεδα μπορεί να ανεγείρει τρεις κατοικίες. Έτσι, ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει μια άνετη κατοικία με ικανοποιητικό/διαχειρίσιμο κήπο και σε πιο συγκαταβατική τιμή.
Αυτό μας φέρνει στην πρώτη και τέταρτη κατηγορία αγοραστών. Αυτών που επιλέγουν για αγορά το διαμέρισμα. Φυσικά οι δύο κατηγορίες είναι διαφορετικές επειδή είναι διαφορετικά τα κίνητρα. Η τέταρτη κατηγορία αφορά επενδυτές που σκοπό έχουν να ενοικιάζουν και να εισπράττουν ενοίκια. Αυτοί συνήθως διακινούνται μεταξύ των στούντιο και των διαμερισμάτων τού ενός και των δύο υπνοδωματίων. Οτιδήποτε μεγαλύτερο δεν προκαλεί επενδυτικό ενδιαφέρον επειδή η γκάμα ενοικιαστών μικραίνει επικίνδυνα. Και όχι μόνο αυτό, αλλά και οι μονάδες που τους ενδιαφέρουν για να επενδύσουν πρέπει να κυμαίνονται στα μέσα προς πιο μικρά μεγέθη της κατηγορίας. Η λογική είναι πως ένα μονάρι 60 τ.μ. δεν θα αποφέρει πολύ ψηλότερο εισόδημα από ένα των 55 τ.μ., ενώ το αντίθετο ισχύει με το τίμημα αγοράς –γεγονός που περιορίζει την εισοδηματική απόδοση. Ανάλογη είναι η λογική για ένα στούντιο και ένα δυάρι.
Η πρώτη κατηγορία αγοραστών απαιτεί ακριβώς το αντίθετο. Θέλει την κάθε κατηγορία διαμερίσματος να είναι άνετη επειδή πρόκειται για ιδιοκατοίκηση. Έτσι ένα δυάρι 85μ² θα εκτιμηθεί περισσότερο από ένα των 75μ² κ.ο.κ.
Άρα ένας που βρίσκεται από τη μεριά της προσφοράς έχει να αποκωδικοποιήσει όσο μπορεί καλύτερα τι απαιτεί η ζήτηση και πού, έτσι ώστε να μπορέσει να το προσφέρει στο σωστό χρόνο. Πέραν αυτού και με δεδομένο ότι η τάση είναι προς την αγορά διαμερίσματος, θα πρέπει ο τομέας να κάνει ακόμη μεγαλύτερα βήματα εξέλιξης της συγκεκριμένης κατηγορίας στέγασης –τόσο σχεδιαστικά όσο και ποιοτικά.
