Του Ανδρέα Ανδρέου
Φανταστείτε πως είστε ιδιοκτήτης ενός κομματιού του πλανήτη. Γιατί όχι άλλωστε Αφού αυτό είστε· ένας ιδιοκτήτης ενός απτού περιουσιακού στοιχείου πάνω στη γη που αναπνέουμε και πατάμε. Ένα περιουσιακό στοιχείο που το βλέπετε και σας βλέπει, που μπορείτε να προσαρμόσετε σε μεγάλο βαθμό στις δικές σας ανάγκες, που αν του δώσετε την απαραίτητη σημασία θα σας ανταμείψει. Καλωσορίσατε λοιπόν στον κόσμο της επένδυσης ακινήτων.
Ένα κόσμο όπου η υπεραξία, δηλαδή η αύξηση στην αξία του στοιχείου αυτού σε βάθος χρόνου διαδραματίζει έναν κομβικό και πρωταγωνιστικό ρόλο. Πρόκειται –καλά το καταλάβατε– για ένα μακρόπνοο παιχνίδι, που ξεκινά δειλά–δειλά και σιγά–σιγά φουντώνει, σαν ένα καρβουνάκι που ανάβει μια ατιθάσευτη φωτιά.
Ακολούθως να σας συστήσουμε το ενοίκιο. Αυτό το ανακουφιστικό μηνιαίο εισόδημα που κατατίθεται κάθε μήνα στον λογαριασμό σας από τον ενοικιαστή σας. Η σταθερή ροή εισοδήματος στον δικό σας τραπεζικό λογαριασμό, είναι η άμεση ανταμοιβή σας για το θάρρος κι ενίοτε το θράσος, να ρισκάρετε επενδύοντας σε αυτό.
Τέλος, μάθετε για την τέχνη της ανάλυσης της αγοράς. Η συνεχής μελέτη των τάσεων, η κατανόηση της ζήτησης και της προσφοράς, είναι περίπου σαν να διαβάζεις ένα θρίλερ μυστηρίου προσπαθώντας να αποκρυπτογραφήσεις τις όποιες ενδείξεις σου πετά η ιστορία, για να πάρεις τεκμηριωμένες αποφάσεις.
Η επένδυση σε ακίνητα δεν αφορά λοιπόν και δεν περιορίζεται στην αγορά ακινήτων, αλλά έχει μεγαλύτερες προεκτάσεις. Επεκτείνεται στη στρατηγική ανάπτυξη, στο σταθερό εισόδημα και στη διορατική ανάλυση της αγοράς. Ένας κρίκος να λείπει ή να είναι αδύναμος και η αλυσίδα σπάει.
Δεν εξυπηρετεί λοιπόν κανένα ουσιαστικό σκοπό να βλέπουμε τα πράγματα μεμονωμένα, αποσπασματικά ή ακόμη χειρότερα, να παθαίνουμε ψύχωση με κάποιο από αυτά. Αν σκεφτείτε λίγο, σίγουρα θα σας έρθει στο μυαλό το άτομο που κοιτάζει μόνο την υπεραξία και επιδεικνύει μηδαμινό ενδιαφέρον για εισοδηματικές αποδόσεις και ανάλυση της αγοράς. Αν σκεφτείτε λίγο παραπάνω θα σας έρθει και το άτομο που τον ενδιαφέρει να πιάνει ένα εισόδημα –«ας εν τζιαι λλίον», χωρίς να τον ενδιαφέρει η υπεραξία σε βάθος χρόνου και να υπεραμύνεται της μη ανάλυσης της αγοράς ως «δουλειά των γραμματιζούμενων μέσα στο air condition».
Και μη μου πείτε ότι δεν σας έτυχαν και οι αναλυτές που απλά πνίγονται μέσα στις αναλύσεις τους και που δεν εφάρμοσαν τίποτε από αυτά που συμβουλεύουν άλλους, στη ζωή τους.
Πάντα θα υπάρχει ανάγκη για στέγαση, πάντα θα υπάρχει ανάγκη για ψυχαγωγία και εστίαση, πάντα θα υπάρχει ανάγκη για εργασία. Δεν ξέρω αν σε καμιά χιλιετία ο κάθε άνθρωπος θα γεννιέται, θα ζει και θα πεθαίνει μέσα σε μια ιδιωτική φούσκα, κάνοντας όλες τις δραστηριότητές του μέσα σε αυτήν, χωρίς να έχει επαφή με το περιβάλλον εκτός αυτής, αλλά μέχρι τότε ένα είναι σίγουρο: θα υπάρχουν ακίνητα. Σίγουρα μπορεί τα ακίνητα να μην είναι όπως τα ξέρουμε σήμερα, αλλά αυτή είναι και η μαγεία τους. Να μεταβάλλονται στο πέρασμα του χρόνου, να εκσυγχρονίζονται και να προσαρμόζονται στις εκάστοτε ανάγκες και απαιτήσεις μας.
Γι’ αυτό δεν εξυπηρετεί να αγχωνόμαστε για το αν θα πέσουν ή αν θα ανέβουν οι τιμές των ακινήτων. Το ακίνητο δεν είναι επένδυση μιας βραδιάς. Αν σας έλεγα το 2000 ότι το μονάρι που αγοράζατε εκείνη τη στιγμή στις €68.000, το 2024 θα άξιζε τα διπλάσια θα πιστεύατε Όχι. Το πιθανότερο θα πιστεύατε ότι σας το έλεγα για να σας το πουλήσω. Σημασία όμως έχει πως μέσα σε σχεδόν 25 χρόνια έχει διπλασιαστεί σε αξία. Ναι μπορεί το 2007 να ήταν €120 χιλιάρικα και το 2013 να έπεσε στα €90 χιλιάρικα, αλλά επειδή το κρατήσατε σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου τώρα είναι στα €140 χιλιάρικα.
Και τι μεσολάβησε. Είτε το ενοίκιο που εισπράττετε εδώ και 25 χρόνια ή το ενοίκιο που δεν πληρώνατε για δική σας στέγαση για 25 χρόνια. Να πούμε ένα μέσο όρο €500 ανά μήνα που περιλαμβάνει κενές περιόδους, κακές περιόδους αλλά και πολύ καλές περιόδους Αυτό σημαίνει ένα ποσό €150.000 που καρπωθήκατε πριν την φορολόγηση και χωρίς πληθωριστικές αναπροσαρμογές. Δηλαδή σε ονομαστικούς όρους μέσα σε 25 χρόνια έχετε τη σημερινή αξία επί δύο φορές.
Ναι αλλά γιατί είχατε αυτή την τόσο θετική επένδυση;
Επειδή αναλύετε συνεχώς τα δεδομένα της αγοράς, το πού οδηγείται η ζήτηση, το πού στέκει η προσφορά, ποιες οι τάσεις στην οικονομία και την τοπική αγορά, ποια τα δημογραφικά δεδομένα, ποιες σοβαρές επενδύσεις υποδομών συντελούνται ή έπονται, με αποτέλεσμα να παίρνετε εμπεριστατωμένες αποφάσεις για το αν θα έπρεπε να το ξεφορτωθείτε ή να το κρατήσετε, να το ανακαινίσετε, ποια κατηγορία ενοικιαστών στοχεύετε κ.λπ.
Άρα αν επενδύσετε σοφά θα δείτε τον πλούτο σας να μεγαλώνει.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
