Του Ανδρέα Ανδρέου
Πριν από 20 – 25 χρόνια λέγαμε πως η Κύπρος έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στον κόσμο. Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύονταν τότε, το ποσοστό ανερχόταν σχεδόν στο 78% - 80%. Μάλιστα, σε συζητήσεις, είτε ουσίας ή καθαρού ακαδημαϊκού ενδιαφέροντος, η διαπίστωση αυτού του στατιστικού δεδομένου προκαλούσε εκφράσεις θαυμασμού στους συνομιλητές επειδή κάτι ανάλογο δεν συνέβαινε πολύ συχνά σε παρόμοιες συζητήσεις με παράγοντες άλλων χωρών.
Δίνεται η εντύπωση πως αυτή η μεταβλητή δεν αποτελεί μεταβλητή αλλά μια εσαεί σταθερή τιμή που δεν προκαλεί ερευνητικό ενδιαφέρον. Σαν αποτέλεσμα των διαχρονικά «χαμηλών πτήσεων» του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στα μάτια των ενδιαφερομένων μερών πιθανόν να χάθηκαν χρυσές ευκαιρίες σωστής αποτύπωσης της πραγματικότητας και των τάσεων, που θα επέτρεπε τόσο την πιο ορθολογιστική ανάπτυξη της αγοράς των ακινήτων, όσο και τον καλύτερο σχεδιασμό των Σχεδίων Ανάπτυξης, αλλά και την εισαγωγή και εφαρμογή πιο στοχευμένων πολιτικών στήριξης ευάλωτων ομάδων πληθυσμού μέσα στα πλαίσια της στεγαστικής πολιτικής του κράτους.
Τι συνέβη όμως μέσα σε αυτή την 25ετία; Ήταν το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μεταβλητό ή σταθερό; Άλλαξε ή όχι η φυσιογνωμία της αγοράς στέγασης; Σήμερα λοιπόν, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Κύπρο βρίσκεται στο 69,8%. Το υπόλοιπο 30,2% ενοικιάζει, ενώ πριν από 25 χρόνια το αντίστοιχο ποσοστό ανερχόταν στο 20% - 22%.
Μέσα σε 25 χρόνια το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 12,5% ενώ το ποσοστό ενοικίασης αυξήθηκε σχεδόν κατά 43%.
Για σκοπούς σύγκρισης και αναφοράς, βρισκόμαστε ακριβώς στον μέσο όρο της Ε.Ε: το μέσο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ε.Ε. ανέρχεται στο 69,9% και το μέσο ποσοστό ενοικίασης βρίσκεται στο 30,1%. Στην πρώτη θέση φιγουράρει η Ρουμανία με ποσοστό που ξεπερνά το 94%, ενώ την ομάδα άνω του 90% συμπληρώνουν οι Σλοβακία, Ουγγαρία, Κροατία. Στα πάλαι ποτέ ποσοστά μας του 78%+ βρίσκονται σήμερα οι Νορβηγία, Λιθουανία, Πολωνία, Βουλγαρία, Λετονία, Μάλτα, Εσθονία, Τσεχία και Πορτογαλία.
Συμπληρώνοντας λίγο ακόμη το παζλ, από το 69,8% που κατοικούν σε ιδιόκτητη στέγη στην Κύπρο, ποσοστό 73% περίπου ζει σε κατοικία και ποσοστό 27% σε διαμέρισμα. Στην Ε.Ε. ο μέσος όρος των ατόμων που ζουν σε κατοικία ανέρχεται περίπου στο 53% και αυτών που επιλέγουν το διαμέρισμα ανέρχεται περίπου στο 47%.
Τι συνέβη και είχαμε αυτή την αλλαγή; Ποιες είναι οι τάσεις για το μέλλον;
Κοινωνικοοικονομικοί είναι οι κύριοι λόγοι που ασκούν μεταλλάξεις στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης με αποτέλεσμα να βλέπουμε μια διαχρονική μείωση του με αντίστοιχη αύξηση στο ποσοστό ενοικίασης.
Σαν κύριοι κοινωνικοοικονομικοί λόγοι αναγνωρίζονται οι ακόλουθοι:
1. Ραγδαία αύξηση στις τιμές των ακινήτων λόγω αύξησης της γενικής ζήτησης (εγχώριας και ξένης) και αργής ανταπόκρισης της προσφοράς. Αυτό οδηγεί σε σταδιακή μείωση της δυνατότητας απόκτησης ιδιόκτητης στέγης.
2. Υπερδανεισμός που δημιουργούσε πλασματική εικόνα αυξημένου ποσοστού ιδιοκατοίκησης, ενώ στην πραγματικότητα το ποσοστό ήταν μικρότερο.
3. Διαχρονικά αργή αύξηση μισθών που μειώνει τη δυνατότητα απόκτησης ιδιόκτητης στέγης. Το πρόβλημα υπερακοντίστηκε τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης στον πληθωρισμό.
4. Οικονομική κρίση περιόδου 2009 – 2012 και χρεοκοπία 2013 οδήγησε σε μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αναπροσαρμόζοντάς το σε ποσοστά που αντικατοπτρίζουν την πιο πραγματική εικόνα.
5. Διαχρονική μείωση του αριθμού των γονέων που είναι σε θέση να βοηθήσουν οικονομικά τα παιδιά τους στην απόκτηση στέγης.
6. Διαχρονική αύξηση στις επενδύσεις σε εισοδηματικά ακίνητα για παραγωγή (παθητικού) εισοδήματος και ταυτόχρονη απομάκρυνση πόρων (κεφαλαίων) από ακίνητα για ιδιοκατοίκηση. Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ενίσχυσαν το φαινόμενο αυτό.
7. Αλλαγές στον τρόπο ζωής των νέων γενεών που προτιμούν νωρίτερα ανεξαρτητοποίηση, μικρότερη στέγη και αρχική ενοικίαση μέχρι να κατασταλάξουν στα θέλω τους.
8. Αύξηση στο όριο ηλικίας ατόμων μέχρι να δεσμευτούν για τη δημιουργία οικογένειας γεγονός που μεταθέτει την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης σε βάθος χρόνου.
9. Η υπογεννητικότητα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα έχει αρνητικό αντίκτυπο στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης.
10. Διαχρονική αύξηση στα διαζύγια που σε πρώτη φάση μειώνει την ιδιοκατοίκηση και αυξάνει την ενοικίαση.
11. Ραγδαία αύξηση στον φοιτητόκοσμο και στους υπαλλήλους ξένων εταιρειών που οδηγεί σε αύξηση στο συνολικό ποσοστό ενοικίασης.
Είναι φανερό πως η κυπριακή κοινωνία με την πάροδο του χρόνου αποκτά όλο και περισσότερα χαρακτηριστικά ευρωπαϊκών χωρών. Το ανησυχητικό είναι ότι αποκτά τα χαρακτηριστικά των πιο γερασμένων ευρωπαϊκών χωρών. Βλέποντας τις τάσεις, το λογικά αναμενόμενο είναι να βλέπουμε το ποσοστό των ατόμων που επιλέγουν το διαμέρισμα για στέγαση θα αυξάνεται, σε βάρος του ποσοστού των ατόμων που θα επιλέγει την κατοικία. Καμία επιλογή δεν είναι προτιμητέα έναντι της άλλης, φθάνει οι λόγοι που υποβόσκουν της όποιας επιλογής να είναι υγιείς. Από εκεί και πέρα είναι καθαρά θέμα οικονομικής δυνατότητας και προσωπικών προτιμήσεων.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
