Του Ανδρέα Ανδρέου
Η βιομηχανία των ακινήτων αποτελεί πεδίον δόξης λαμπρόν για λανθασμένους υπολογισμούς αξιολόγησης κατασκευαστικών έργων. Υπερβολή ή πραγματικότητα.
Το κεφάλαιο είναι σίγουρα τεράστιο και δεν μπορεί να εξαντληθεί στα στενά περιθώρια ενός άρθρου. Όμως υπάρχουν βασικές αρχές που μπορούν να μας καθοδηγήσουν στο να κρίνουμε κατά πόσο η δήλωση αποτελεί περισσότερο υπερβολή ή περισσότερο πραγματικότητα.
Μια πρώτη αρχή είναι ο διαχωρισμός δύο βασικών κατηγοριών έργων. Η μια κατηγορία είναι η οικοδόμηση ενός καινούργιου κτιρίου από το μηδέν και η δεύτερη κατηγορία είναι η ανακαίνιση ενός υφιστάμενου κτιρίου. Πρόκειται για δύο εντελώς ξεχωριστές κατηγορίες που χρήζουν εντελώς διαφορετικών προσεγγίσεων.
Η πιο straightforward κατηγορία είναι η πρώτη. Όταν κτίζεις κάτι καινούργιο μπορείς πιο εύκολα να επιμετρήσεις αυτό που σχεδιάστηκε και να προσεγγίσεις το κόστος με σχετική ακρίβεια και να ξέρεις πού πατάς. Λέγοντας φυσικά αυτό, δεν είναι λίγες οι φορές που βλέπουμε έργα να ξεφεύγουν του προϋπολογισμού τους και μάλιστα με δραματικό τρόπο για ένα σωρό από παράγοντες που δεν μπορούσαν να σταθμιστούν εξ αρχής ή που δεν σταθμίστηκαν σωστά εξ αρχής: μπορεί κάτι να μην συμπεριλήφθηκε στην επιμέτρηση στη σωστή του διάσταση ενώ προδιαγράφηκε (π.χ. κατάσταση υπεδάφους), μπορεί να άλλαξε κάτι σχεδιαστικό στην πορεία, μπορεί να άλλαξαν κάποιες προδιαγραφές υλικών, μπορεί να δημιουργήθηκε μια σύρραξη ή μια πανδημία που να δημιούργησε προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα κ.λπ.
Παρόλα αυτά, το κόστος θα κυμανθεί εντός ελεγχόμενων πλαισίων νοουμένου ότι οι όποιες διαφοροποιήσεις δεν αλλάζουν ουσιωδώς την αρχική φιλοσοφία και προσέγγιση και υπάρχει σωστός προγραμματισμός, έλεγχος και διεύθυνση του έργου. Συνήθως, ο χρόνος είναι ο μεγαλύτερος εχθρός στην αύξηση του κόστους επειδή όταν επιμηκύνεται η περίοδος κατασκευής, είτε λόγω λανθασμένου προγραμματισμού, ή/και πλημμελούς ελέγχου, ή/και ελλιπούς διεύθυνσης, τότε οι όποιες παραδοχές τιμών κόστους δύνανται να ξεφεύγουν εκτός των ορίων ασφαλείας που τέθηκαν από την αρχή, διακυβεύοντας τη βιωσιμότητα της ανάπτυξης.
Η δεύτερη κατηγορία –αυτής της ανακαίνισης ενός υφιστάμενου κτιρίου– είναι πολύ πιο ύπουλη και άρα χρειάζεται μεγάλη προσοχή. Το πρώτο στάδιο είναι ενδεχομένως το πιο σημαντικό και συνήθως είναι αυτό που συγκεντρώνει και τις μεγαλύτερες αστοχίες από πλευράς διεύθυνσης (εδώ χρησιμοποιώ τον όρο «διεύθυνση» πολύ χαλαρά εννοώντας ιδιοκτήτη/επενδυτή, διευθυντή έργου, μελετητές). Τι εννοούμε με αυτό;
Πρώτα θέτουμε το όριό μας, τον στόχο μας· εκεί που θέλουμε να φτάσουμε. Τι προϊόν θέλουμε να φέρουμε στην αγορά Αυτό θέτει, αν θέλετε, τον πήχη.
Ενώ ακολούθως θα πρέπει να γίνει σωστή αξιολόγηση του υφιστάμενου οικοδομήματος που έχουμε ενώπιον μας και μετά να πάμε στο επόμενο στάδιο, βιαζόμαστε να υιοθετήσουμε μίαν οριζόντια κατάσταση πραγμάτων –που συνήθως είναι στο χαμηλότερο σημείο αξιολόγησης– ως να είναι η ισχύουσα με αποτέλεσμα να διατρέχουμε τον κίνδυνο να βγούμε εκτός προϋπολογισμού πριν καν ξεκινήσουμε.
Για παράδειγμα, μπορεί ένα κτίριο να ανεγέρθηκε σε διαφορετικές χρονικές περιόδους και η φυσική του κατάσταση να μην είναι η ίδια σε όλα τα τμήματά του: τα παλαιότερα μπορεί να είναι σε χειρότερη κατάσταση από τα νεότερα, ή το αντίθετο. Αυτό δεν έχει να κάνει με το πόσο καλό ήταν το κάθε τμήμα όταν πρωτοκατασκευάστηκε, αλλά με το πώς αξιολογείται σήμερα για να του δοθεί νέα ζωή για κάποιες επερχόμενες δεκαετίες. Το ίδιο μπορεί να ισχύει με τις υπηρεσίες του ή/και κάποια από τα υλικά του.
Εφόσον λοιπόν έχουμε τον πήχη, βλέπουμε πόσο το κάθε τμήμα του κτιρίου υπολείπεται του πήχη για να φτάσουμε στο επιθυμητό αποτέλεσμα. Πρέπει να είναι κατανοητό ότι ένα τμήμα μπορεί να υπολείπεται πολύ για να φτάσει τον πήχη, ενώ κάποιο άλλο τμήμα να υπολείπεται ελάχιστα για να φτάσει τον πήχη και ούτω καθεξής.
Αν δεν προβώ σε σωστή αξιολόγηση του κτιρίου που έχω ενώπιον μου και προτρέξω στην υπόθεση ότι όλα τα τμήματα του κτιρίου είναι τα ίδια, τότε διατρέχω πολλούς κινδύνους. Αν υποθέσω ότι όλα τα τμήματα του κτιρίου απέχουν το μέγιστο από τον πήχη (δηλαδή υπερεκτιμώ το εύρος της ανακαίνισης) και ξεκινήσω εκτενές ξήλωμα του κτιρίου, τότε επιβαρύνω (άσκοπα) οικονομικά το κτίριο σε τέτοιο βαθμό που μπορεί να κρίνει τη βιωσιμότητά του.
Αν από την άλλη υποεκτιμήσω το εύρος της ανακαίνισης, τότε πολύ σύντομα ο προϋπολογισμός μου θα φύγει από την οροφή και θα είμαι αντιμέτωπος με κόστος αγνώστου ταβανιού που όχι μόνο θα θέσει σε κίνδυνο τη βιωσιμότητα του έργου αλλά δύναται να τερματίσει άμεσα και κάθε εργασία ανακαίνισης, μέχρι νεοτέρας.
Και επειδή όπως θα καταλάβατε το παιχνίδι δεν είναι παίξε-γέλασε, απαιτείται σοβαρή προεργασία, ενδοσκόπηση και επισκόπηση πριν κάνουμε βήμα επί εδάφους. Τα μετέωρα βήματα προϋποθέτουν φτερά και τα μόνα φτερά που θα δείτε είναι αυτά των λεφτών σας. Οι πειραματισμοί είναι μόνο για ασκήσεις επί χάρτου και ενίοτε επί ερειπίων, όχι επί κτιρίων.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
