Του Ανδρέα Ανδρέου
Το οικόπεδο είναι το πρώτο στάδιο ανάπτυξης ενός τεμαχίου γης το οποίο τεμάχιο, αν παραμείνει αδρανοποιημένο, ελάχιστα ή τίποτα δεν μπορεί να προσφέρει. Με άλλα λόγια, ένα χωράφι το οποίο εμπίπτει σε όριο ανάπτυξης αποτελεί ένα ακατέργαστο απόθεμα δυνατοτήτων δημιουργίας αξίας αν τύχει της σωστής εκμετάλλευσης. Η αξία με τη σειρά της είναι συνάρτηση πολλών παραμέτρων, αλλά μια από τις πιο σημαντικές είναι η πολεοδομική ζώνη στην οποία εμπίπτει.
Η πολεοδομική ζώνη είναι μια δοτή παράμετρος. Το κράτος, μέσω των υπηρεσιών του και δη του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, καθορίζει –μέσω της κατάρτισης αφενός των Τοπικών Σχεδίων (σε πόλεις και κάποιες μεγάλες κοινότητες) και αφετέρου της Δήλωσης Πολιτικής για την Ανάπτυξη στην Ύπαιθρο και στα Χωριά– το εύρος, τον όγκο, την ένταση, το είδος και τη χρήση της ανάπτυξης ξεκινώντας μακροσκοπικά (π.χ. σε επίπεδο πόλης και κοινότητας) και καταλήγοντας μικροσκοπικά (π.χ. σε επίπεδο ιδιωτικού τεμαχίου).
Τα κύρια κριτήρια για μετάβαση από το επίπεδο του χωραφιού στο επίπεδο του οικοπέδου είναι δύο: πρώτον, να είναι εντός ορίου ανάπτυξης, δηλαδή να είναι ενταγμένο σε κάποια ή κάποιες από τις δεκάδες ζώνες ανάπτυξης, και δεύτερον να έχει άμεση πρόσβαση σε δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο.
Οι μεν ζώνες ανάπτυξης μεταφράζονται σε πολεοδομικές ζώνες που χωρίζονται σε κατηγορίες όπως: η Εμπορική, η Οικιστική, η Βιομηχανική, η Τουριστική, η Μικτή Γραφειακή και Οικιστική, η Παραδοσιακού Πυρήνα Συνεχούς Δόμησης, η Παραθεριστική κ.λπ. Η κάθε μια από αυτές έχει υποκατηγορίες βάσει των οποίων ρυθμίζονται οι εντάσεις της ανάπτυξης, όπως οι μέγιστοι συντελεστές δόμησης και κάλυψης, ο μέγιστος αριθμός των ορόφων και το μέγιστο ύψος σε μέτρα.
Η δε προϋπόθεση για άμεση και ικανοποιητική πρόσβαση σε δημόσιο εγγεγραμμένο οδικό δίκτυο, παρόλο που πρέπει να είναι αυτονόητη, εντούτοις πολλές φορές είναι παρερμηνευμένη από τον απλό κόσμο. Για παράδειγμα, ένα εγγεγραμμένο μονοπάτι ή ένας επί γης χαραγμένος αλλά μη εγγεγραμμένος δρόμος δεν μπορούν να δώσουν από μόνα τους δικαιώματα ανάπτυξης. Ένα δικαίωμα διάβασης από την άλλη, μπορεί να δώσει κάτω από κάποιες προϋποθέσεις, περιορισμένο δικαίωμα ανάπτυξης. Ένα περίκλειστο (χωρίς εγγεγραμμένο είδος πρόσβασης) χωράφι δεν μπορεί να τύχει ανάπτυξης έστω και αν είναι ενταγμένο σε ζώνη ανάπτυξης. Γι’ αυτό μιλάμε για την ανάγκη εφαρμογής μέτρων αστικού αναδασμού, έτσι ώστε τέτοια κτήματα να απεγκλωβίζονται και με την απελευθέρωσή τους να εντάσσονται στην αγορά ως αξιοποιήσιμα κτήματα που ειρήσθω εν παρόδω θα αυξήσουν το απόθεμα μονάδων στέγασης ανθρώπων και επιχειρήσεων.
Μπορεί λοιπόν το οικόπεδο να αποτελεί το πρώτο στάδιο ανάπτυξης γης, αλλά είναι ουσιαστικό στάδιο. Μέσω της διαδικασίας διαίρεσης γης σε οικόπεδα δημιουργούνται δρόμοι, πεζοδρόμια, πεζόδρομοι σύνδεσης γειτονιών και οικοδομικών τετραγώνων, δημόσιοι χώροι πρασίνου, φωταγώγηση των αυτών δημόσιων χώρων, παροχή όλων των αναγκαίων υποδομών όπως ηλεκτροδότησης, υδροδότησης, τηλεπικοινωνίες και αποχετευτικό στο «κατώφλι» του κάθε οικοπέδου και ράμπα πρόσβασης οχήματος από τον δημόσιο δρόμο προς αυτό. Μελλοντικά, ίσως ενταχθεί και η παροχή φυσικού αερίου αν καταφέρουμε να έχουμε τέτοιο αγαθό...
Είναι γι’ αυτό τον λόγο που η διαίρεση γης σε οικόπεδα έχει ένα σοβαρό κόστος το οποίο δεν είναι και δεδομένο επειδή ρόλο παίζει η τοπογραφία με το φυσικό της ανάγλυφο, το πόσο κοντά βρίσκονται οι υπηρεσίες υποδομής, το είδος του υπεδάφους που υπάρχει κάτω από το προδιαγραφόμενο οδικό δίκτυο, το μέγεθος του διαχωρισμού που θα κρίνει αν απαιτείται υποσταθμός της ΑΗΚ κ.λπ.
Παρόλα αυτά, αναντίλεκτο είναι το γεγονός ότι κάνοντας το βήμα από το χωράφι στα οικόπεδα πετυχαίνουμε ουσιαστική αύξηση στην αξία της περιουσίας μας. Kαι όχι μόνο αυτό, αλλά εξίσου σημαντικό είναι το γεγονός ότι σπάζουμε ή υποδιαιρούμε τη συνολική αξία σε μικρότερα μέρη τα οποία είναι πιο διαχειρίσιμα αυξάνοντας την εμπορευσιμότητα της περιουσίας μας και τη σταδιακή αποξένωση ή περαιτέρω ανάπτυξή της ανάλογα με τις ανάγκες μας.
Μετά την οικοπεδοποίηση, το επόμενο στάδιο ανάπτυξης είναι η ανάπτυξη του οικοπέδου με κτήριο ή κτήρια. Εδώ είναι όλα τα λεφτά. Για να είμαστε στη… σωστή πλευρά της επενδυτικής ιστορίας και να μην έχουμε ανάγκη από Black Friday season στη διάθεση ακινήτων, θα πρέπει να σχεδιάζουμε ακολουθώντας έναν απλό κανόνα: αυτόν της καλύτερης και βέλτιστης χρήσης (best and optimal use).
Ο κανόνας είναι απλός, αλλά η εφαρμογή του πόρρω απέχει από το να είναι απλή. Εδώ είναι που απαιτείται να είσαι κοινωνός του τι συμβαίνει γύρω σου ανά πάσα στιγμή και ποιες είναι οι τάσεις της αγοράς. Ακολούθως, πρέπει να έχεις τη δυνατότητα και την ικανότητα να αξιολογήσεις σωστά αυτή την πληροφόρηση και να μπορείς να κρίνεις τι πραγματικά απαιτείται για να υλοποιήσεις το έργο: από την έρευνα αγοράς, στο business plan, στη σύσταση ομάδας μελετητών (καθώς δεν είναι όλοι οι μελετητές για όλα τα έργα), στην τελειοποίηση και οριστικοποίηση των σχεδίων και των προδιαγραφών, στην αδειοδότηση, στη χρηματοδότηση, στην προσφοροδοσία, στην αξιολόγηση, στην ανάθεση, στην προώθηση, στη διαχείριση έργου, στη διάθεση, στην παράδοση, στο aftersales ή/και στη διαχείριση περιουσίας.
Αν δεν εφαρμοστεί αυτή η ακολουθία της σωστής πρακτικής, τότε οι πιθανότητες αποτυχίας αυξάνονται σε κάθε επόμενο βήμα και μετατρέπεις αυτό το ραφιναρισμένο απόθεμα δυνατοτήτων του οικοπέδου σε έναν απύθμενο λάκκο σπατάλης χρημάτων, αγορεύοντας τον εαυτό σου σε «ειδήμονα του αποφυγήν».
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
