Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι δημόσιες τοποθετήσεις διαφόρων παραγόντων για το θέμα της απόκτησης ακινήτων από αλλοδαπούς και η ανάδειξή του ως μέγα πρόβλημα, δείχνει, κατ’ ελάχιστον, πως τελούμε υπό καθεστώς σύγχυσης που ενδεχομένως να οδηγεί σε αχρείαστο πανικό.
Σκοπός του σημερινού άρθρου δεν είναι να ασχοληθεί με τα τεχνικά, πλην ανιαρά, θέματα αλλά να δει την πιο σφαιρική διάσταση του θέματος. Άλλωστε, η νομοθεσία και οι κανονισμοί για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας από αλλοδαπούς είναι εύκολα διαθέσιμη από όλους, και είναι σε μεγάλο βαθμό ξεκάθαροι οι περιορισμοί που τίθενται – είτε αφορά φυσικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που ελέγχονται από αλλοδαπούς και έχουν την έδρα τους στην Κύπρο ή εκτός Κύπρου.
Συνεπώς, η συζήτηση για το αν θα πρέπει να υπάρχουν περιορισμοί για τα φυσικά πρόσωπα, τη στιγμή που παρακάμπτουν τον νόμο ιδρύοντας κυπριακές εταιρείες, είναι –να μου επιτραπεί– λίγο επιφανειακή, επειδή οι ίδιοι περιορισμοί υπάρχουν και για αυτές τις οντότητες.
Άρα πού είναι το πρόβλημα της ούτω καλούμενης παράκαμψης.
Το πρόβλημα είναι στην προφανή αδυναμία άσκησης επαρκών ελέγχων και δη στις περιπτώσεις των νομικών οντοτήτων. Γι’ αυτό και απαιτείται αναθεώρηση/ εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας, έτσι ώστε να υπάρχει εύκολος και διάφανος έλεγχος των πραγματικών δικαιούχων των νομικών οντοτήτων που προβαίνουν σε αγορά γης και κτηρίων που ξεπερνούν τα όρια και τους περιορισμούς που θέτει η νομοθεσία. Το αν θα πρέπει να αναθεωρηθούν τα όρια και οι περιορισμοί, είναι μια άλλη συζήτηση.
Η κυπριακή βιομηχανία των ακινήτων πάντα βασιζόταν σε μεγάλο βαθμό στην αγορά των ξένων. Οι «ξένοι» παλαιότερα ήταν οι μη Κύπριοι υπήκοοι και άρα «ξένοι» και «αλλοδαποί» ήταν όροι που χρησιμοποιούνταν εναλλακτικά για να περιγράψουν την ίδια έννοια.
Αυτό άλλαξε με την είσοδό μας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπου οι Ευρωπαίοι υπήκοοι απέκτησαν το ίδιο στάτους με τους Κύπριους υπηκόους σε ό,τι αφορά την κυπριακή νομοθεσία για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, και οι αλλοδαποί έκτοτε «περιορίστηκαν» σε υπηκόους τρίτων χωρών – δηλαδή εκτός ΕΕ. Το Ηνωμένο Βασίλειο μετά και την παρέλευση των μεταβατικών διατάξεων του Brexit θεωρείται (ξανά) σε ό,τι αφορά την Κύπρο τρίτη χώρα – όπως ήταν δηλαδή και πριν την πλήρη ένταξή μας στην ΕΕ.
Δεν ήταν ποτέ μυστικό, επειδή διαχρονικά παρουσιάζαμε στοιχεία που έδειχναν πως οι παραθαλάσσιες πόλεις έλκυαν μεγάλα ποσοστά ξένης ζήτησης που κυμαίνονταν μεταξύ του 30% και του 50% του συνολικού όγκου συναλλαγών ανά έτος και πως μόνη εξαίρεση αποτελούσε η Λευκωσία όπου το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνούσε το 5%. Δεν ξέρω πόσοι το καταλάβαιναν αυτό, αλλά το τι σημαίνει είναι πως κατά μέσο όρο τα τελευταία 30 χρόνια (ίσως και περισσότερα) δύο στις πέντε οικιστικές μονάδες που πωλούνταν σε Πάφο, Λεμεσό, Λάρνακα και Αμμόχωστο ανά έτος, αγοράζονταν από ξένους και τρεις στις πέντε από Κύπριους, ενώ στη Λευκωσία το πολύ μια στις είκοσι αγοραζόταν από ξένους και οι δεκαεννέα από Κύπριους.
Έχοντας αυτή τη «φωτογραφική» απεικόνιση της αγοράς, τίθενται κάποια ερωτήματα τα οποία χρήζουν απαντήσεων.
Θέλουμε αλλοδαπούς να αγοράζουν ακίνητα ή όχι;
Αν έπρεπε να απαντηθεί μονολεκτικά, τότε η απάντηση είναι, ναι. Η βιομηχανία των ακινήτων δεν θα είχε το μέγεθος, τη σημασία και τη συνεισφορά που έχει στην κυπριακή οικονομία (συνεισφορά στο ΑΕΠ, στην αγορά εργασίας, στην ανάπτυξη κ.λπ.), αν διακατεχόμασταν από έντονο προστατευτισμό ή θα τολμήσω να πω, ξενοφοβισμό, για να στηρίζεται μόνο στην εγχώρια ζήτηση.
Γίνεται καταστρατήγηση της νομοθεσίας από αλλοδαπούς.
Προφανώς υπάρχουν κενά: λιγότερο στη διατύπωση και περισσότερο στον έλεγχο. Συνεπώς, απαιτείται εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας και των κανονισμών, έτσι ώστε να υπάρχει διαφάνεια και εύκολος έλεγχος από τα αρμόδια κυβερνητικά τμήματα. Ο έλεγχος και η λογοδοσία να επεκτείνονται και στους παρόχους υπηρεσιών σχετικών με την άμεση και έμμεση απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς.
Φταίνε οι αλλοδαποί για την εκτόξευση των τιμών των ακινήτων;
Βλέπουμε δημοσιεύσεις με πηχυαίους τίτλους πως «…αλλοδαποί αγοράζουν όλη την Κύπρο… εκτοξεύουν τις τιμές των ακινήτων… ». Τέτοια συμπεράσματα έχουν δυστυχώς όσο βάρος έχει το μελάνι που γράφτηκαν. Οι αλλοδαποί είναι το σύμπτωμα και όχι η αιτία της εκτόξευσης των τιμών. Η αιτία δεν είναι μία, αλλά πολλές και έχουν να κάνουν με:
- Τη διαχρονική αδυναμία μας να αδειοδοτούμε αναπτύξεις εγκαίρως με τρόπο που η προσφορά να καλύπτει τη ζήτηση (εγχώρια και ξένη) για να αποφεύγεται έτσι η ανοδική πίεση στις τιμές.
- Τη για δεκαετίες ανικανότητά μας να εκδίδουμε έγκαιρα ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας των μονάδων που κτίζουμε, για να αυξάνεται η πραγματική προσφορά στην αγορά.
- Την αποτυχία μας να εφαρμόσουμε τα τελευταία 4-5 χρόνια αποτελεσματικές πολιτικές συγκράτησης του κόστους ενέργειας, με αποτέλεσμα το κατασκευαστικό κόστος να εκτοξευθεί σύροντας τις τιμές πώλησης προς τα πάνω. Αυτό με τη σειρά του συνεισφέρει και στην άνοδο των ενοικίων.
- Την εφαρμογή ενός διάτρητου επενδυτικού προγράμματος που εξελίχθηκε σε πώληση διαβατηρίων μέσω της αγοράς ακινήτων σε «κατασκευασμένες» τιμές που φαινομενικά πληρούσαν τα οικονομικά κριτήρια εισδοχής στο πρόγραμμα. Αυτό οδήγησε σε ένα κενό αέρος τιμών που επηρέασε συγκεκριμένες τοπικές αγορές και κατηγορίες ακινήτων, με αρνητικές επιπτώσεις στην αγοραστική δύναμη της εγχώριας ζήτησης.
- Την εφαρμογή ενός άτακτου πλαισίου λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων που μείωσαν το απόθεμα μονάδων για συμβατικές ενοικιάσεις, σπρώχνοντας τα ενοίκια προς τα πάνω και προκαλώντας παράλληλα αθέμιτο ανταγωνισμό στο οργανωμένο τουριστικό προϊόν.
- Την εφαρμογή ενός άτακτου πλαισίου επενδύσεων για εξασφάλιση Χρυσής Βίζας με «flat rate επένδυσης», ενώ θα μπορούσε να τεθεί ζωνοποίηση κριτηρίων με ελάχιστα ποσά επενδύσεων ανά ζώνη, έτσι ώστε να υπάρχει διασπορά επενδύσεων και λιγότερες/ μικρότερες αρνητικές συνέπειες στις τοπικές κοινωνίες.
- Την αποτυχία αποτελεσματικού ελέγχου στο κατά πόσο πράγματι τηρείται η απαιτούμενη χρήση από τους επενδυτές.
Θα μπορούσαν να αναφερθούν και άλλες αστοχίες ως προς το τι προκαλεί την αύξηση των τιμών. Όπως φαίνεται ξεκάθαρα η αιτία δεν είναι οι αλλοδαποί, αλλά το ξερό μας το κεφάλι. Ιδού η Ρόδος λοιπόν...
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
