Του Ανδρέα Ανδρέου
Παρουσιάστηκαν πριν λίγες μέρες οι προτάσεις του ΔΗΣΥ για τη Στεγαστική Πολιτική. Και επειδή είχα τη χαρά και την τιμή να είμαι ο κύριος παρουσιαστής τους, θα ήθελα να προβώ σε σχολιασμό κάποιων από αυτών, μιας και το θέμα φάνηκε –χωρίς έκπληξη– να ελκύει μεγάλο ενδιαφέρον από πάρα πολύ κόσμο.
Πριν όμως προχωρήσω, είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσουμε όλοι ότι η οικονομία κινείται δυναμικά επηρεαζόμενη και επηρεάζοντας συνεχώς τον κόσμο γύρω μας. Τα πράγματα δεν είναι ποτέ στατικά. Άρα και τα όποια μέτρα αντιμετώπισης κρίσεων δεν τα εφαρμόζεις μια φορά και ξεκάνεις, αλλά οφείλεις να τα αναπροσαρμόζεις άμεσα και με μεγάλη ευελιξία για να είσαι πάντα σχετικός. Μέτρα που δούλεψαν στο παρελθόν ενδεχομένως να μην έχουν την ίδια αποδοτικότητα σήμερα και μπορεί να φέρνουν εντελώς αντίθετο αποτέλεσμα στο μέλλον. Έτσι, παρόλο που στην πολιτική το «καλά, τόσο καιρό εσείς γιατί δεν τα κάνατε… » μπορεί να εκστομίζεται αβασάνιστα, στα οικονομικά όμως είναι κενή περιεχομένου.
Προερχόμαστε από τρεις back to-back κρίσεις: πανδημία, ρωσική εισβολή στην Ουκρανία και πόλεμος στο Ισραήλ με περιφερειακές προεκτάσεις. Το κόστος ανέβηκε σε αποπνικτικά ύψη και ο παρατεταμένος πληθωρισμός και το κόστος της ενέργειας κουρεύουν τη ρευστότητα των νοικοκυριών δημιουργώντας μια ανεπανάληπτη στεγαστική κρίση. Μια κρίση που πλέον πρέπει να αναχαιτιστεί με πρακτικά στοχευμένα μέτρα.
Η αδειοδότηση έργων από τους ΕΟΑ είναι το νέο δεδομένο μετά την επιχειρούμενη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Ένα backstory της κατάληξης στην πρόταση που παρουσιάσαμε ήταν ότι το ιδεατό θα ήταν όσες αιτήσεις κατατίθεντο μέχρι τις 30/6 θα έπρεπε να έμεναν με τους καθυστερημένους φακέλους εκεί που ήταν με το παλιό καθεστώς και να έμπαιναν αυστηρά χρονοδιαγράμματα ολοκλήρωσης και οι νέες αιτήσεις από 01/07 να πήγαιναν στους ΕΟΑ. Έτσι θα αποφευγόταν το σημερινό χάος που θα εξελιχθεί σε άβυσσο δεδομένου ότι τους φορτώθηκε και η πολεοδομική αμνηστία.
Η πρακτική επίλυση του σημερινού προβλήματος βρίσκεται στην υιοθέτηση δύο μέτρων: πρώτον την αγορά υπηρεσιών από τον ιδιωτικό τομέα με σκοπό να κλείσουν οι παλιοί φάκελοι εντός τακτού χρονικού διαστήματος, και δεύτερον την άμεση διεύρυνση του αυτοελέγχου από τους ίδιους τους μελετητές σε μεγαλύτερα οικιστικά έργα, αντί των μέχρι δύο μόνο οικιστικών μονάδων που ισχύει σήμερα.
Τα σχέδια τύπου Build-to-Rent είπαμε πως κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, παρόλο που ξεκίνησαν ως πιο προβληματικά παρά ως ελκυστικά. Αναμφίβολα σηκώνουν βελτιώσεις στα προαπαιτούμενα έτσι ώστε περισσότερα τεμάχια γης να είναι επιλέξιμα για να ενταχθούν περισσότερες στην αγορά που είναι και το ζητούμενο. Και παρόλο που πάντα υπάρχει μια φοβία όταν γίνεται αναφορά σε φορολογικά κίνητρα, η αλήθεια είναι πως τα φορολογικά κίνητρα πάντα έχουν θετικότερο αντίκτυπο από την πριμοδότηση συντελεστών δόμησης, που στο τέλος αυξάνουν παρά να μειώνουν τις φορολογικές εισπράξεις. Αυτό πρέπει να το δουν σοβαρά.
Πρέπει να δοθεί ένα τέλος στις καθυστερήσεις των αναθεωρήσεων των Τοπικών Σχεδίων. Πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο εκσυγχρονισμένα και προσαρμοσμένα στις πραγματικότητες. Στις κεντρικές περιοχές των Τοπικών Σχεδίων υπάρχουν όλες οι υποδομές με μεγάλες δυνατότητες που σήμερα υπολειτουργούν. Σε περιοχές που επιτρέπονται τρεις όροφοι και πάνω μπορεί να δοθούν επιπλέον 1 ή 2 όροφοι φέρνοντας έτσι περισσότερο κόσμο εντός των αστικών κέντρων που σήμερα παραπαίουν. Ταυτόχρονα, αμβλύνεται το κυκλοφοριακό και παράλληλα δημιουργείται αρνητική πίεση στο κόστος κατασκευής και στις τιμές πώλησης οικιστικών μονάδων.
Σε ό,τι αφορά τους φοιτητές θα πρέπει να δοθεί βαρύτητα στη συνεργασία του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα, έτσι ώστε να δημιουργηθούν και να μπουν περισσότερες φοιτητικές εστίες στην αγορά για να μειωθούν τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Επιπλέον, θα πρέπει να απεγκλωβιστούν τα δύο δημόσια πανεπιστήμια από τον βραχνά των δημοσίων συμβάσεων ως έχουν ειδικά για την κατηγορία των φοιτητικών εστιών. Δεν νοείται οι διαδικασίες να παίρνουν πάνω από μια δεκαετία να ολοκληρωθούν και το κόστος να είναι πρακτικά ανεξέλεγκτο στις πλάτες του φορολογούμενου.
Η αόριστη συζήτηση περί Αστικού Αναδασμού πρέπει να αρχίσει να βάζει κάτω πρακτικές λύσεις. Μια τέτοια λύση είναι η απελευθέρωση περίκλειστων τεμαχίων γης που μένουν για δεκαετίες ή στο διηνεκές αναξιοποίητα.
Οι προσφυγικοί οικισμοί και οι συνοικισμοί αυτοστέγασης παραπαίουν. Πρέπει να δοθούν κίνητρα σε νεαρά κυρίως ζευγάρια να τα αγοράσουν, να τα φτιάξουν και να τα εκσυγχρονίσουν με διάχυτα πολλαπλά και παράπλευρα οφέλη, τόσο για αυτές τις κατηγορίες ατόμων αλλά και για την οικονομία γενικότερα.
Ο ρόλος του ΚΟΑΓ θα πρέπει να αναβαθμιστεί περαιτέρω. Εκτός του ότι πρέπει να αυξηθεί η κλίμακα των έργων που κατασκευάζει για πώληση προσιτής στέγης, πρέπει να εισέλθει και στην αγορά του προσιτού ενοικίου.
Οι δικαιούχοι ένοικοι να έχουν το δικαίωμα αγοράς του ακινήτου στο οποίο θα ζουν μετά από παρέλευση κάποιου χρονικού διαστήματος που θα αποσβένει το κόστος κατασκευής. Εναλλακτικά μπορεί το ενοίκιο που θα έχουν ήδη καταβάλει να προσμετρά στην τιμή αγοράς.
Το κράτος μπορεί να παραχωρήσει στον ΚΟΑΓ κρατικά τεμάχια γης που είναι αδρανή και δεν εξυπηρετούν κανένα άλλο στρατηγικό στόχο για να εφαρμοστούν τα πιο πάνω σχέδια. Όμως, ο ΚΟΑΓ μπορεί και πρέπει να επεκτείνει το μοντέλο συνεργασίας του με τον Δήμο Λεμεσού και με άλλες τοπικές αρχές.
Τέλος, θα πρέπει να λυθεί ο γόρδιος δεσμός μεταξύ ΚΟΑΓ, τραπεζικών ιδρυμάτων και κράτους που στερεί σε δικαιούχους κρατικής βοήθειας από το να αποκτήσουν στέγη επειδή ο ένας περιμένει τον άλλο για να εκταμιεύσει χρήματα προς τον δικαιούχο. Λύσεις υπάρχουν και τις βρήκαμε, αλλά απαιτείται διάλογος μεταξύ των μερών για τελική κατάληξη.
Γνώμη μου είναι πως η κυβέρνηση πρέπει να εκμεταλλευτεί το ειδικό πολιτικό εκτόπισμα του ΔΗΣΥ και την αταλάντευτη θέση του να είναι μια σοβαρή και υπεύθυνη αντιπολίτευση, με αδιαπραγμάτευτη διάθεση να βοηθήσει τις ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού σε αυτές τις πολύ κρίσιμες στιγμές που βιώνουν. Aς λάβει λοιπόν πολύ σοβαρά τις πιο πάνω προτάσεις.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
