Του Ανδρέα Ανδρέου
Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου αποτελεί μια αντικειμενική αξιολόγηση για το πόσα χρήματα θα απέφερε η πώληση του ακινήτου αυτού στην ελεύθερη αγορά.
Ήδη, σε αυτή την απλοποιημένη ερμηνεία της αξίας του ακινήτου υπάρχουν λέξεις-κλειδιά, οι οποίες όχι μόνο δεν μπορούν να παραγνωριστούν, αλλά αποτελούν και θεμελιώδεις αρχές.
Για παράδειγμα, γίνεται αναφορά σε «ελεύθερη αγορά». Τι εννοούμε με αυτό Ελεύθερη αγορά σημαίνει πως οι δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης αλληλοεπιδρούν χωρίς περιορισμούς μέχρι να υπάρξει ένα ισοζύγιο που καθορίζει την τιμή και την ποσότητα. Βάζοντας το ένα ακίνητο κάτω από το μικροσκόπιο, τόσο ο πωλητής αυτού του ακινήτου, όσο και οι υποψήφιοι αγοραστές (δυνητικοί αγοραστές/ ενδιαφερόμενοι), δεν ενεργούν κάτω από συνθήκες οποιασδήποτε πίεσης ή/ και συμφέροντος, παρά μόνο με ελεύθερη βούληση και δυνατότητα να ολοκληρώσουν μια τέτοια συναλλαγή, έχοντας γνώση των δεδομένων.
Μετά γίνεται αναφορά σε «αγοραία» αξία. Ποια η σημασία αυτού του όρου και γιατί δεν λέμε απλώς «αξία» Πολύ απλά επειδή υπάρχουν πολλά είδη αξιών και στη συγκεκριμένη περίπτωση μάς ενδιαφέρει αυτή που κατηγοριοποιείται ως ο πιο ενδεικτικός υπολογισμός προσομοίωσης της τιμής πώλησης του ακινήτου αν το ακίνητο διατεθεί προς πώληση στην ελεύθερη αγορά κατά τη στιγμή της εκτίμησης.
Που μας φέρνει στον όρο «αντικειμενική». Γιατί παίζει εξαιρετικά σημαντικό ρόλο η αντικειμενικότητα;
Όπως έχουμε ήδη αναφέρει, υπάρχουν πολλά είδη αξιών. Το κράτος, για παράδειγμα, χρησιμοποιεί ένα είδος αξίας την οποία χρησιμοποιεί ως βάση για επιβολή φορολογιών. Είτε η φορολογία ονομάζεται «φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας», είτε «φόρος κληρονομιάς», είτε «αποχετευτικά τέλη», είτε «δημοτικά τέλη» κ.λπ., χρειάζεται μια βάση. Μπορεί στη χώρα μας ο «φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας» να φέρει ποσοστό επιβολής 0% εδώ και κάποια χρόνια και ο «φόρος κληρονομιάς» να έχει καταργηθεί εδώ και κάποιες δεκαετίες, αλλά το κράτος γενικά έχει μια βάση αξίας πάνω στην οποία εδράζονται διάφορες φορολογίες (όχι όλες), που έχουν να κάνουν άμεσα ή έμμεσα με την ακίνητη ιδιοκτησία. Η αξία αυτή δεν είναι «αγοραία» επειδή το κράτος δεν έχει τη δυνατότητα να εκτιμά κάθε λίγο την αγοραία αξία όλων των ακινήτων της Κύπρου (ούτε και θέλει), και γι’ αυτό πάει κάποια βήματα πίσω και εκτιμά μαζικά τα ακίνητα λαμβάνοντας υπόψη κάποιες βασικές - κοινές παραμέτρους ανά είδος και ανά περιοχή και αυτό αρκεί για να κάνει τη δουλειά του.
Είναι αντιληπτό πως επειδή το κράτος χρησιμοποιεί αυτή την αξία για είσπραξη φόρων, δεν έχει σαν προτεραιότητά του να είναι αντικειμενικό στην αξιολόγηση αυτής της αξίας. Μάλιστα κάποιος θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι μπορεί να υπάρχει και σύγκρουση συμφέροντος. Γι’ αυτό και εναπόκειται στον φορολογούμενο να εντοπίσει και να κάνει ένσταση για διόρθωση της αξίας αν πιστεύει ότι είναι εξωπραγματικά ψηλή, και αυτή θα αξιολογηθεί και αναλόγως θα τροποποιηθεί.
Ένα άλλο παράδειγμα είναι η αξία που σου δίνει ένας κτηματομεσίτης όταν προσπαθεί να σε κάνει πελάτη του. Η κτηματομεσιτία είναι η υπηρεσία που προσφέρει ένας αδειούχος κτηματομεσίτης υπό τη μορφή της διαμεσολάβησης για να σου πουλήσει ή να σου ενοικιάσει το ακίνητό σου, εισπράττοντας νόμιμη προμήθεια όταν το πετύχει. Εδώ εύκολα μπορεί να ισχύσει μια από δύο τάσεις, ανάλογα με το ποιος είσαι και το ποιες είναι οι συνθήκες της αγοράς. Μπορεί να σου δοθεί μια πιο ψηλή αξία από την αγοραία αξία για να πεισθείς να του δώσεις το ακίνητο να σου το πουλήσει. Στην πορεία, αν πράγματι είναι πιο ψηλή η αξία που σου έδωσε θα αναγκαστείτε και οι δύο να τη μειώνετε μέχρι να βρεθεί κάποιος να το αγοράσει. Από την άλλη, μπορεί να σου δώσει μια πιο χαμηλή αξία από την αγοραία αξία για να πουλήσει το ακίνητο πιο εύκολα. Άρα κι εδώ υπάρχει μια σύγκρουση συμφέροντος και πρέπει να αποφεύγεται. Σύγκρουση συμφέροντος υπάρχει και όταν ο εκτιμητής που εκτιμά την αγοραία αξία αναλαμβάνει μετά σαν κτηματομεσίτης να διαθέσει το ακίνητο που εκτίμησε. Και αυτό πρέπει να αποφεύγεται. Είναι δε αντιληπτό πως εκεί που είστε φτερό στον άνεμο, είναι όταν αναθέτετε τη διάθεση του ακινήτου σας είτε σε μη αδειούχο κτηματομεσίτη ή κάνετε τον εκτιμητή και τον κτηματομεσίτη μόνοι σας.
Παρόλο που το επόμενο πράγμα αφορά σε κάποιο βαθμό όλους, θα εστιάσω στους ίδιους τους εκτιμητές. Έχει δικαίωμα ένας εγκεκριμένος εκτιμητής να δίνει την προσωπική του άποψη στη βάση του τι νιώθει ή μήπως πρέπει να κάνει την ανάλυσή του όσο πιο αντικειμενικά γίνεται και να δίνει το συμπέρασμα ως άποψή του ανεξάρτητα αν νιώθει διαφορετικά;
Η απάντηση είναι αδιαπραγμάτευτη: πρέπει να προσκομίζει την αντικειμενική του άποψη στη βάση των αποτελεσμάτων της έρευνας και ανάλυσης του της αγοράς. Οι συναισθηματισμοί, τα προσωπικά αισθήματα δεν έχουν τόπο σε μια τέτοια ανάλυση, εφόσον αυτή γίνεται για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας. Δηλαδή, αν εγώ «νιώθω» πως το διαμέρισμά σου δεν έπρεπε να πηγαίνει πάνω από €100.000, αλλά η αγορά από μόνη της αποδεικνύει πως το διαμέρισμα σου μπορεί να πουληθεί στις €150.000, δεν έχω δικαίωμα να το εκτιμήσω στις €100.000. Το ίδιο ισχύει και όταν τα νούμερα είναι αντίστροφα.
Γι’ αυτό, αν θέλετε να λάβετε γνώμη για την αγοραία αξία του ακινήτου σας, πρέπει να ζητήσετε τις υπηρεσίες εγκεκριμένων εκτιμητών. Αν θέλετε να διαθέσετε το ακίνητό σας, πρέπει να ζητήσετε τις υπηρεσίες αδειούχων κτηματομεσιτών. Όταν θα κάνετε συμβόλαια, να ζητήσετε τις υπηρεσίες δικηγόρων. Και αν είστε αυτός που του ανατέθηκε η όποια εργασία, κάνετε τη δουλειά σας όσο πιο αντικειμενικά και σωστά γίνεται, επειδή έτσι διασφαλίζετε καλύτερα τα συμφέροντα του πελάτη σας.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
