Του Ανδρέα Ανδρέου
Η αγορά των ακινήτων βρίσκεται σε συνεχή άνοδο από το 2015. Είναι δηλαδή το ένατο έτος που βλέπουμε τον τομέα των ακινήτων να μεγεθύνεται. Φυσικά εννοείται ότι αυτή είναι η μεγάλη εικόνα. Αν ζουμάρουμε προς τα μέσα θα δούμε πως η πορεία είχε τα σκαμπανεβάσματά της, δεδομένης της εποχής της πανδημίας με τα αναγκαστικά κλεισίματα της οικονομίας. Αυτό το είδαμε και από αυτό εδώ το βήμα μέσω των μηνιαίων αναλύσεων του αριθμού και του όγκου συναλλαγών.
Κατά καιρούς εκφράζονται απορίες κατά πόσο διανύουμε μια περίοδο φούσκας στα ακίνητα που επίκειται να σπάσει. Για παράδειγμα, το 2021 ήταν έντονη μια τέτοια συζήτηση και από εδώ δόθηκαν επιχειρήματα ως προς την αντίθετη άποψη, τα οποία προφανώς και επιβεβαιώθηκαν στην πορεία του χρόνου εφόσον καμία φούσκα δεν έσπασε. Αντίθετα, όπως είπαμε, η αγορά κινήθηκε ανοδικά.
Σήμερα εκφράζονται παρόμοιες απορίες: κατά πόσο δηλαδή η σημερινή κατάσταση θυμίζει το 2008, οπόταν να αναμένουμε ένα σπάσιμο της σύγχρονης φούσκας. Σε αυτό συμβάλλουν και κάποια στατιστικά στοιχεία:
Για παράδειγμα, το 2008 υπήρχε μια συνολική αξία παραγωγής του τομέα σχεδόν €5 δισ. Αυτή η αξία παραγωγής μειώθηκε στα €1,7 δισ. το 2014 και επανήλθε στα €5 δισ. το 2021 για να ανέβει στα €5,5 δισ. το 2022. Παρόλο που δεν υπάρχουν ακόμη επίσημα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας για το 2023 και 2024, σήμερα φλερτάρει με τα €6 δισ.
Παράλληλα, το 2008 υπήρχε ένα οικιστικό απόθεμα 394 χιλιάδων μονάδων το οποίο ανέβηκε στις 482 χιλιάδες το 2022 –δηλαδή μια αύξηση περίπου 90.000 μονάδων. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι από το 2002 μέχρι το 2008 το οικιστικό απόθεμα αυξανόταν κατά μέσο όρο 4,2% ετησίως, ενώ από το 2013 μέχρι το 2018 αυξανόταν κατά μέσο όρο 0,7% ετησίως, ενώ μεταξύ 2019 και 2022 αυξανόταν κατά μέσο όρο 1,5% ετησίως.
Κατά την περίοδο δημιουργίας της αδιαμφισβήτητης φούσκας, δηλαδή από το 2005 μέχρι και το 2008 συμπληρώνονταν 16.500-18.000 κατοικίες ετησίως, πράγμα που συνεχίστηκε με μια μικρή καμπή μέχρι και το 2010. Το 2014 αυτές μειώθηκαν στις 2.700 (με το ναδίρ να σημειώνεται το 2015 με 2.400 κατοικίες), ενώ περίπου η ετήσια ροή του 2014 συνεχίστηκε μέχρι το 2017. Έκτοτε βλέπουμε μια λογική ετήσια αύξηση που τις έφερε γύρω στις 9.000 νέες μονάδες ετησίως –δηλαδή στις μισές που συμπληρώνονταν το 2008.Αιτιολογείται λοιπόν μια τέτοια άποψη περί φούσκας σήμερα; Ας προσπαθήσουμε να το αναλύσουμε.
Επειδή δεν άλλαξε ο ορισμός της φούσκας, θα τον επαναλάβω όπως έκανα την προηγούμενη φορά. Για να υπάρχουν συνθήκες φούσκας θα πρέπει να παρατηρούνται ραγδαία αυξανόμενες τιμές. Και αυτό προκαλείται αφενός από τη μια πλευρά της εξίσωσης που είναι η προσφορά, όπου σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη, και αφετέρου από την άλλη πλευρά της εξίσωσης σε οποία περίπτωση η ζήτηση είναι εξαιρετικά δυνατή.
Άρα ο συγκερασμός της εξαιρετικά δυνατής ζήτησης και της εξαιρετικά περιορισμένης προσφοράς προκαλούν εξαιρετικά μεγάλες πιέσεις στις τιμές προς τα πάνω. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί το λεγόμενο «παζάρι πωλητών», μια αγορά όπου ο πωλητής έχει τόση δύναμη, που ορίζει τους όρους του παιχνιδιού και κερδίζει όσα περισσότερα μπορεί, εφόσον δεν υπάρχουν πολλές εναλλακτικές επιλογές για τον μέσο αγοραστή. Ο μέσος αγοραστής δε, αγοράζει ό,τι βρει σε ό,τι τιμή βρει, έχοντας και σαν κινητήρια δύναμη την εύκολη πρόσβαση σε χρηματοδότηση –είτε με δικά του χρήματα ή/και με δανεισμό.
Αντιμετωπίζουμε σήμερα ένα τέτοιο φαινόμενο; Ας το αναλύσουμε περισσότερο. Κανονικά η συζήτηση σταματά στην ανάλυση της ζήτησης. Αν υπάρχει ένα δεδομένο, αυτό είναι πως αφενός η εγχώρια ζήτηση είναι ασθενική, επειδή «...ο κόσμος δεν έχει να φάει...» (όπως υποστηρίζουν αρκετοί), και αφετέρου οι ξένοι έχουν λιγοστέψει εφόσον συντρέχουν δύο πολεμικές συρράξεις που αναπόφευκτα μείωσαν τα άτομα των επηρεαζόμενων χωρών που έρχονται και επενδύουν σε ακίνητα. Επιπλέον, τα ψηλά επιτόκια δυσχεραίνουν τον δανεισμό και άρα περιορίζουν τις νέες επενδύσεις.
Παρόλα αυτά έχουμε εξαιρετικά μειωμένη προσφορά Αν δούμε γύρω μας θα διαπιστώσουμε με χαρακτηριστική ευκολία ότι φυτρώνουν συνεχώς εργοτάξια. Εργοτάξια νέων πολυκατοικιών οικιστικών διαμερισμάτων, εργοτάξια νέων διπλοκατοικιών και κάποια μεγάλα εργοτάξια νέων μικτών αναπτύξεων. Αυτό από μόνο του είναι μια ένδειξη πως νέα προσφορά υπάρχει.
Άρα, εφόσον δεν έχουμε εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά, ούτε εξαιρετικά δυνατή ζήτηση, αλλά ούτε και πρόσβαση σε αλόγιστο – εύκολο δανεισμό, δεν υπάρχει κανένα στοιχείο που να συνθέτει φούσκα. Συνεπώς, η απάντηση στη σημερινή απορία είναι η ίδια που ίσχυσε το 2021: δεν υπάρχει αιτιολόγηση φούσκας αυτή την περίοδο που διανύουμε.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
