Του Ανδρέα Ανδρέου
Φθάνει και το 2024 στο τέλος του. Μια δίσεκτη χρονιά που χάρισε μια επιπλέον μέρα για επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία, αλλά συνάμα και μια επιπλέον μέρα πληρωμής τόκων σε δάνεια. Παραμερίζοντας τον αστεϊσμό για την επιπλέον ημερολογιακή μέρα, μπορούμε να πούμε με κάποιο περιθώριο ασφάλειας πως η φετινή χρονιά είχε κάποια (από τα προληπτικά) αρνητικά χαρακτηριστικά ενός δίσεκτου έτους. Φυσικά η χρονιά ακόμη δεν τελείωσε, μιας και αναμένουμε τα αποτελέσματα του Δεκέμβρη για να την αξιολογήσουμε πλήρως, αλλά με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, θα χρειαστεί ένα μικρό θαύμα για να πούμε ότι κύλησε καλύτερα από το 2023.
Μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου διοχετεύτηκαν σχεδόν €3,5 δισ. για αγορές ακινήτων όλων των κατηγοριών. Για να φτάσουμε στα συνολικά κεφάλαια που επενδύθηκαν κατά το 2023, απαιτούνται πέραν των €500 εκ. Αυτό δείχνει να είναι ακατόρθωτο επειδή κι αν ακόμη η κάθε επαρχία πετύχει τα αποτελέσματά της του περσινού Δεκέμβρη, το ποσό αυτό δεν καλύπτεται κατά κύριο λόγο εξαιτίας της φτωχότερης πορείας που έδειξαν οι επαρχίες Λεμεσού, Λάρνακας και Αμμοχώστου. Η Πάφος είναι η καλύτερη σε επίδοση αφού ήδη ξεπέρασε κατά €90 εκ. περίπου την περσινή χρονιά και θα προσθέσει στα κέρδη της τον Δεκέμβρη. Η Λευκωσία, αν και υπολείπεται, είναι σε όριο που θα μπορούσε να το καλύψει και να κλείσει τη χρονιά της με ελαφρά άνοδο σε σχέση με πέρσι.
Κατά μέσο όρο έξι αγοραστές στους δέκα είναι Κύπριοι και οι υπόλοιποι ξένοι. Αυτό το δεδομένο δείχνει πως επήλθε μια μικρή συρρίκνωση στον αριθμό των ξένων αγοραστών, αλλά από την άλλη δείχνει πως η αγορά στηρίζεται περισσότερο από την εγχώρια. Αυτό δεν είναι ούτε πρωτοφανές, ούτε αρνητικό. Είχαμε και στο παρελθόν χρονιές όπου η αγορά στηριζόταν πολύ περισσότερο από την εγχώρια ζήτηση παρά από την εξωγενή ζήτηση (δηλαδή σε ποσοστό πέραν του 60%), ενώ στις χρονιές που πετυχαίναμε καλύτερη διείσδυση στην ξένη αγορά το ποσοστό της εγχώριας ζήτησης έπεφτε γύρω στο 55%. Και αυτή φυσικά είναι η συνολική εικόνα, καθώς κάθε επαρχία έχει τα δικά της χαρακτηριστικά, τα οποία μάλιστα χαρτογραφούνται και ως διαχρονικά.
Τη δημόσια συζήτηση για το ύψος των κυπριακών επιτοκίων και την ψαλίδα μεταξύ καταθετικών και δανειστικών επιτοκίων την ακούσατε το τελευταίο διάστημα και δεν θα την αναλύσουμε περισσότερο εδώ. Το γεγονός είναι ένα: έχουμε από τα ψηλότερα επιτόκια και είμαστε πρωταθλητές στην ψαλίδα. Ως αποτέλεσμα αυτού, βλέπουμε τη σύναψη νέων δανείων τόσο για στεγαστικούς σκοπούς όσο και για επιχειρηματικούς σκοπούς να ακολουθούν για δεύτερη συνεχή χρονιά μια πτωτική πορεία, σε αντίθεση με τις επαναδιαπραγματεύσεις υφιστάμενων δανείων να βρίσκονται σε ραγδαία αύξηση.
Αυτό δείχνει μια ξεκάθαρη εικόνα του γιατί αφενός η αγορά βιώνει κάποιες αρνητικές πιέσεις και αφετέρου πως η πλειοψηφία των συναλλαγών γίνεται με ίδια κεφάλαια, δρώντας την ίδια στιγμή αρνητικά στις αποταμιεύσεις.
Αυτό μπορεί να μην κάνει οικονομικό νόημα, αλλά το γεγονός και μόνο ότι η πλειονότητα των αγοραστών προτιμά την (τριτοκλασάτη) επιλογή της αυτοχρηματοδότησης παρά το να εμπλακεί σε χρηματοδοτική σχέση με τραπεζικό ίδρυμα, είναι κάτι που πρέπει πρώτιστα να προβληματίσει τα τραπεζικά ιδρύματα και μετά τον επενδυτή. Ελπίζουμε να δούμε σύντομα αναθεωρήσεις επιτοκίων προς τα κάτω.
Σε αριθμό συναλλαγών και πάλι η Πάφος είναι η μόνη επαρχία που ήδη ξεπέρασε τη συνολική της επίδοση του 2023 και θα καταγράψει με βεβαιότητα μια καλή πορεία κατά το 2024. Όλες οι άλλες επαρχίες είναι οριακές στο να φθάσουν τα περσινά επίπεδα, με τη Λευκωσία να είναι σε ελαφρώς καλύτερη θέση από τις άλλες τρεις. Γενικά όμως οι πιθανότητες είναι λίγο μεγαλύτερες για αρνητικό πρόσημο.
Όπως και πέρσι, ο οικιστικός τομέας είναι αυτός που έλκυσε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Η μάζα πωλήσεων αφορούσε στην αγορά διαμερισμάτων και κατοικιών, ενώ το ενδιαφέρον για αγορά οικοπέδων οικιστικής χρήσης ήταν μεγάλο σε όλη τη διάρκεια του έτους με πρακτικά μόνους ενδιαφερόμενους τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Η κατηγορία των ιδιωτών που κοιτάζουν την επένδυση στη γη έχει σχεδόν εξανεμιστεί, είτε εξαιτίας της υψηλής επιβάρυνσης με ΦΠΑ ή/ και του υψηλού κόστους κατασκευής και των νέων απαιτήσεων για ενεργειακή απόδοση που αύξησαν τον βαθμό δυσκολίας κατασκευής.
Άλλοι κλάδοι είχαν αξιοσημείωτη επενδυτική παρουσία και δη αυτός των γραφειακών και των βιομηχανικών χρήσεων. Σε αντίθεση, τα εμπορικά καταστήματα έλκυσαν πενιχρό ενδιαφέρον, γεγονός που αντανακλάται στα παρατεταμένα κενά καταστήματα και στα προβλήματα του λιανικού εμπορίου.
Τέλος, διαπιστώνουμε πως το κατασκευαστικό κόστος εδραιώνεται σε υψηλά επίπεδα και δύσκολα θα το δούμε να ξεφουσκώνει. Αυτό εδραιώνει και τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε επίσης υψηλά επίπεδα.
Η αγορά σίγουρα έχει αλλάξει φυσιογνωμία, κάτι που αναμένεται να συνεχίσει και μέσα στο 2025. Ας κάνουμε μια ανάπαυλα για να απολαύσουμε τη γαλοπούλα μας, και Merry Christmas σε όλους!
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
