Του Ανδρέα Ανδρέου
Κανένας δεν αμφισβητεί πως ζούμε (ανεπιστρεπτί) σε μια εποχή που η τεχνολογία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της ζωής μας. Τόσο πολύ που γίνεται και ένας αγώνας από κάποιους να αποδείξουν πως είναι οι «techιδες» της εποχής μας – πολλές φορές καθοδηγούμενοι από την προοπτική να επιτύχει μία start-up επιχειρηματική τους επινόηση και να κάνουν την μπάζα τους. Η τεχνολογία, μας έχει δώσει πολλά, και θα μας δώσει πολλαπλάσια από εδώ και πέρα σε πάρα πολλές εκφάνσεις της ανθρώπινης δραστηριότητας, ευκολύνοντας πλειστάκις τη ζωή μας. Μπορεί για κάποιες ηλικιακές ομάδες η προσαρμογή να είναι δυσκολότερη, αλλά… it is what it is!
Ο τομέας του real estate πάντα αποτελούσε μία πρόκληση για εφαρμογή τεχνολογιών που θα τον έκαναν πιο διαφανή, πιο γρήγορο, πιο αποτελεσματικό, πιο αποδοτικό, για να αναφέρω ίσως τα πιο ουσιαστικά χαρακτηριστικά πεδία όπου η σωστή χρήση της τεχνολογίας θα επέφερε καλύτερα αποτελέσματα.
Για να αναφέρω ένα ενδεικτικό παράδειγμα για εμάς τους εκτιμητές, πριν από 30 χρόνια ζητούσαμε από το Κτηματολόγιο να μας δώσει (να αγοράσουμε) συγκριτικές πωλήσεις και έπρεπε να περιμένουμε κάποια 24ωρα για να μας δοθεί ένας χειρόγραφος πίνακας με πωλήσεις για την περιοχή που μας ενδιέφερε. Πριν 25 χρόνια η διαδικασία αναβαθμίστηκε με τη δυνατότητα αγοράς ηλεκτρονικού αρχείου πωλήσεων σε δισκάκι, λόγω του ότι είχε αρχίσει να εφαρμόζεται η τμηματική έστω μηχανογράφηση του Κτηματολογίου. Εδώ και δέκα χρόνια περίπου, έχουμε τη δυνατότητα μέσω της Πύλης του Κτηματολογίου, να λαμβάνουμε τα στοιχεία σε διάστημα μερικών λεπτών, παρέχοντάς μας έτσι την ευκαιρία να προβαίνουμε σε αναλύσεις σε διάστημα ακόμη μερικών λεπτών. Πέραν αυτού του παραδείγματος, που είναι πιο εξειδικευμένο, μέσω της Πύλης υπάρχει μια πλειάδα επιλογών που αφορούν τον απλό κόσμο και που διευκολύνουν τη ζωή του. Αυτά είναι όλα καλά παραδείγματα εφαρμογών της τεχνολογίας.
Μια παράμετρος του real estate που πάντα έλκυε και πάντα θα ελκύει το ενδιαφέρον είναι αυτή της αξίας, η οποία, εν έτει 2025, αποτελεί ακόμη την πιο παρεξηγημένη έννοια, είτε ηθελημένα ή από άγνοια. Το αναλύσαμε πολλές φορές στο παρελθόν και δεν θα το κάνουμε ξανά σήμερα.
Υπάρχει όμως μια έξαρση προβολής των λεγόμενων Αυτοματοποιημένων Εκτιμητικών Μοντέλων (Automated Valuation Models - AVMs) μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών που προσφέρουν έναντι χαμηλού κόστους ή ακόμη και δωρεάν, τη δυνατότητα «εκτίμησης» του ακινήτου σας, έτσι ώστε να «διευκολυνθεί» ακόμη περισσότερο η ζωή σας.
Αυτό που θα σας συστήσω είναι ΠΡΟΣΟΧΗ!
Τι είναι όμως το AVM
Με απλά λόγια, είναι ο όρος που περιγράφει την υπηρεσία κατά την οποία ένας αλγόριθμος συνδυάζει αφενός ένα αρχείο δεδομένων (ιστορικών πωλήσεων, ενδεχομένως και διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων), και αφετέρου ένα μαθηματικό/ στατιστικό μοντέλο, όπου μέσω μιας παλινδρομικής ανάλυσης (regression analysis), μπορεί να δώσει σε άμεσο χρόνο μια τιμή που –κατά τον πάροχο της υπηρεσίας– αντιπροσωπεύει την αξία του ακινήτου σας. Θεωρητικά ο αλγόριθμος συγκρίνει αξίες παρόμοιων ακινήτων κατά την ώρα της εκτίμησης, για να δώσει το αποτέλεσμά του.
Είναι ξεκάθαρο πως ένα AVM προσφέρει ταχύτητα, δυνατότητα γρήγορης επεξεργασίας μεγάλου όγκου δεδομένων, χαμηλό κόστος, χωρίς να γυρίζεις μέσα στους δρόμους για να δεις με τι συγκρίνεις, και όλα αυτά από την άνεση της ατμόσφαιρας του τζακιού σου ή της πισίνας σου.
Αυτό όμως που δεν μπορεί ένα AVM να σου προσφέρει ποτέ, είναι η διάκριση για όλα αυτά τα οποία διαθέτει το ακίνητό σου που το διαφοροποιούν από τη μάζα «παρόμοιων του» και που αν αποφάσιζες να το βάλεις στην αγορά, θα απαιτούσες να εκτιμηθεί δεόντως από τους υποψήφιους αγοραστές για να σου δώσουν τα επιπλέον χρήματα που θα ζητούσες. Ένα AVM δεν θα ξέρει αν έχεις τζάκι ή τι είδους τζάκι, και δεν θα ξέρει αν η πισίνα σου είναι τύπου skimmer ή overflow, επενδυμένη με liner ή ψηφίδα. Δεν θα γνωρίζει τι είδους αυτοματισμούς διαθέτεις, τι κήπο έχεις, και δεν θα μπορεί να διακρίνει τη διαφορά μεταξύ των δαπέδων σου που είναι με ξύλινο παρκέ των €200/μ² και ενός κεραμικού των €10/μ².
Από την άλλη, αν είσαι χρηματοδοτικός οργανισμός ή αγοραστής, θα ήθελες να ήξερες αν το σπίτι που θα υποθηκεύσεις ή θα αγοράσεις, έχει πρόβλημα με ρωγμές ή ανερχόμενες υγρασίες, ή αν έχει 2-3 παρανομίες που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν, ή πόση φυσική φθορά έχει, για να αναφέρω τέσσερα πιθανά θέματα αντί για τις δεκάδες που θα εξετάσει ένας ιδιώτης εκτιμητής με φυσική παρουσία. Η επιτυχία ενός AVM βασίζεται σε δύο βασικά συστατικά: πρώτον, στο πόσο καλή και αξιόπιστη είναι η βάση δεδομένων του, και δεύτερον, πόσο σωστά αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα το υιοθετημένο οικονομετρικό μοντέλο. Επειδή εδώ πολλές φορές υποβόσκει και άλλη μια ανοησία: το θέμα δεν είναι να δημιουργήσεις ένα σωστό μαθηματικό/ στατιστικό μοντέλο, αλλά ένα σωστό οικονομετρικό μοντέλο. Νοουμένου, λοιπόν, ότι διαθέτουμε ένα καλό AVM, αυτό είναι πολύ καλό για να εξάγουμε γενικευμένες αναλύσεις μέσων όρων, οι οποίες με τη σειρά τους έχουν ακαδημαϊκό ενδιαφέρον ή εταιρικό ενδιαφέρον και τεράστιο ενδιαφέρον σε παρουσιάσεις οικονομικών φόρουμ, σε roadshows και συνέδρια. Ώς εκεί.
Μια άλλη χρήση τους είναι σε εφαρμογές του τύπου που προβαίνει το Κτηματολόγιο σε Γενικές Εκτιμήσεις, όπου καθορίζονται αξίες (όχι αγοραίες αξίες) για σκοπούς φορολόγησης.
Αγοραίες Αξίες μπορούν να υπολογιστούν μόνο από εξειδικευμένους εκτιμητές που κάνουν επιτόπιες επιθεωρήσεις και εξετάζουν δεδομένα και ποιοτικές πτυχές των ακινήτων που δεν περιλαμβάνονται στα AVMs.
Γι’ αυτό επαναλαμβάνω: ΠΡΟΣΟΧΗ στην ιδιωτική χρήση των αυτοματοποιημένων εκτιμητικών μοντέλων, επειδή διατρέχετε άμεσο κίνδυνο να εκτεθείτε οικονομικά σε όποια μεριά της εξίσωσης και αν είστε – είτε του αγοραστή, είτε του πωλητή, είτε ακόμα και του δανειστή.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
