Του Ανδρέα Ανδρέου
Επιχειρηματίες ανάπτυξης γης υπήρχαν από τα μέσα της δεκαετίας του 1960 και μετέπειτα. Άρχισαν δειλά – δειλά αποτελώντας ένα μικρό ποσοστό της όλης ανάπτυξης, αλλά στην πορεία του χρόνου εξελίχθηκαν αλματωδώς και σήμερα αποτελούν τη μεγαλύτερη πηγή ανάπτυξης που συντελείται στην χώρα μας. Πέραν όμως αυτού του μοντέλου ανάπτυξης γης, υπήρχε σε έντονο βαθμό και το μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων από ιδιώτες.
Μπορεί να ήταν μικρότερης κλίμακας οι αναπτύξεις αυτές, αλλά φθάσαμε και οι νεότερες γενιές να δούμε τις σε ατομικό επίπεδο αναπτύξεις. Συνήθως, ένα οικόπεδο αναπτυσσόταν σταδιακά είτε με ισόγειο από 3-4 καταστηματάκια, κατοικία σε ανωδομή ή/ και άλλα διαμερίσματα στους ορόφους. Υπήρχε και η εναλλακτική προσέγγιση όπου παρέμενε ο σκελετός του ισογείου γυμνός και κτιζόντουσαν μεμιάς ή διαδοχικά διαμερίσματα στους ορόφους και όταν έφθανε η ώρα «έκλεινε» το ισόγειο για να δεχτεί ενοίκους καταστημάτων. Τα διαμερίσματα μπορεί να ήταν αμιγώς οικιστικά ή μπορεί κάποια να χρησιμοποιούνταν και σαν γραφεία. Άλλες αναπτύξεις αμιγώς οικιστικές ή αμιγώς εμπορικές χρησιμοποιούσαν παρόμοια κατασκευαστική προσέγγιση.
Το πιο πάνω «υβριδικό» μοντέλο ανάπτυξης σκοπό είχε την εξασφάλιση αφενός μιας ροής παθητικού εισοδήματος και αφετέρου την εξασφάλιση ιδιόκτητης στέγης για ιδιοκατοίκηση. Ήταν συνάμα και μια ορθολογιστική επενδυτική προσέγγιση επειδή η κάθε επέκταση συνήθως αντικατόπτριζε τις οικονομικές δυνατότητες των ιδιοκτητών τη δεδομένη χρονική περίοδο. Τα κυριότερα μειονεκτήματα αυτών των προσεγγίσεων έβγαιναν στην επιφάνεια ως κτήρια με σχεδόν μηδαμινή αρχιτεκτονική αξία, ως κτήρια που ήταν «αιωνίως» ημιτελή, ως κτήρια με όψη ακαλαίσθητου μωσαϊκού αφού τα υλικά τελειώματος μέσα και έξω ήταν αυτά που βρισκόντουσαν στη μόδα την εποχή που ολοκληρωνόταν το συγκεκριμένο τμήμα του κτηρίου, για να μην αναφερθώ και στο τι έμπαινε μέσα από πλευράς υπηρεσιών.
Στην πορεία του χρόνου αναπτύχθηκε το μοντέλο της αντιπαροχής. Το μοντέλο αυτό έδειχνε να βοηθά και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Το ένα μέρος έβαζε τη γη και καθόλου ή λίγα χρήματα στην κατασκευή, ενώ το άλλο μέρος έβαζε όλα ή τα περισσότερα χρήματα στην κατασκευή και καθόλου ή λίγα χρήματα στη γη. Η αντιπαροχή κλείδωνε σε ποσοστό επί της ανάπτυξης που μεταφραζόταν σε ένα ποσοστό υπεραξίας επί της γης. Αν για παράδειγμα η γη άξιζε 100, το ποσοστό της ανάπτυξης που έπαιρνε ο ιδιοκτήτης της γης σε αντιπαροχή άξιζε ας πούμε 130. Ο ιδιοκτήτης της γης είχε λίγο λόγο στον σχεδιασμό του κτηρίου σε αντίθεση με τον developer που είχε τον βαρύνοντα λόγο. Αντιπαροχές εξακολουθούν να γίνονται και σήμερα με τη διαφορά ότι ο υποψήφιος developer πρέπει πρώτα να πείσει για πάρα πολλά πράγματα τον ιδιοκτήτη πριν αυτός συγκατανεύσει σε συνεργασία. Επιπλέον όμως υπάρχει σοβαρό κόστος στον ιδιοκτήτη με φορολογική επιβάρυνση όπως είναι ο φόρος κεφαλαιουχικού κέρδους και ο ΦΠΑ. Οπότε η αντιπαροχή έχει ξεθωριάσει σε σχέση με προηγουμένως.
Μια εναλλακτική προσέγγιση είναι η ανταλλαγή. Αυτό προϋποθέτει η γη και τα κτήρια να είναι αφενός ίδιας αξίας και αφετέρου σε διαφορετικά μέρη. Αλλιώς ισχύει ό,τι στην αντιπαροχή.
Και δικαιολογημένα ρωτούν κάποιοι: δεν θα αλλάξει το μοντέλο ανάπτυξης αφού τα πιο πάνω μοντέλα έδωσαν ό,τι είχαν να δώσουν.
Προσωπική μου άποψη είναι πως κατευθυνόμαστε σε ένα μοντέλο πλήρους ανάπτυξης από developers. Οι αιτίες είναι πολλές με τις πιο σημαντικές να είναι οι ακόλουθες:
Πρώτον, οι σημερινοί developers έχουν συσσωρεύσει τεράστιες εμπειρίες στην κατασκευή και διαθέτουν σχεδόν απρόσκοπτη πρόσβαση σε τεράστια γκάμα υλικών.
Δεύτερον, ο ανταγωνισμός σε συνδυασμό με το γεγονός ότι ο τελικός χρήστης έγινε πάρα πολύ απαιτητικός, ώθησε τους developers να δίνουν σημασία στις αρχιτεκτονικές τους προσεγγίσεις. Γι’ αυτό αναθέτουν σε αρχιτεκτονικά γραφεία με εντολή να σχεδιάσουν πολύ πιο ελεύθερα παρά να σχεδιάζουν με μόνο στόχο το χαμηλό κόστος.
Τρίτον, οι σημερινές απαιτήσεις των κτηρίων σε σχεδιασμό, σε επιλογές υλικών, υπηρεσιών αλλά και σε ενεργειακές επιδόσεις είναι τόσο πολύπλοκες και σε τόσο ψηλά επίπεδα κόστους, που ο μέσος ιδιώτης δεν μπορεί να ανταπεξέλθει και να τις διαχειριστεί. Μπορεί ακόμη να υπάρχουν κάποιοι πιο περιπετειώδεις που ακόμη να το αποτολμούν αλλά αποτελούν είδος προς εξαφάνιση.
Γι’ αυτό η αγορά θα κατευθύνεται όλο και περισσότερο προς τις έτοιμες λύσεις είτε πρόκειται για στέγαση ή για επαγγελματικούς λόγους. Το ενδιαφέρον είναι πως οι τελικοί χρήστες έγιναν πιο απαιτητικοί και η αγορά ανταποκρίνεται πιο άμεσα σε αυτές τις απαιτήσεις. Αυτό φυσικά αντανακλάται σε συνεχώς αυξανόμενες τιμές.
