Του Ανδρέα Ανδρέου
Ένας αντικειμενικός κριτής που θα δει πώς εξελίχθηκαν τα πράγματα τα τελευταία 12 χρόνια στην αγορά των ακινήτων, θα αποδώσει τα εύσημα στις τρεις εμπλεκόμενες κυβερνήσεις (δύο του Νίκου Αναστασιάδη και μίας εν εξελίξει του Νίκου Χριστοδουλίδη), για την προσπάθειά τους να εφαρμόσουν προγράμματα υποβοήθησης της στέγασης με απώτερο σκοπό την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος.
Παρόλο που τα πολυάριθμα προγράμματα δεν μπορούν να κριθούν κάτω από τον ίδιο αναλυτικό φακό, αφού ανά πάσα χρονική περίοδο περιβάλλονταν από εντελώς διαφορετικές οικονομικές συνθήκες, που κυμαίνονταν από οικονομική κατάρρευση μέχρι οικονομική ευμάρεια, εντούτοις δεν μπορούν να αμφισβητηθούν, πρώτον, η αναγνώριση ύπαρξης στεγαστικού προβλήματος, και δεύτερον, η εξαγγελία και προσπάθεια εφαρμογής προγραμμάτων προς αναχαίτισή του.
Τι συνιστά στεγαστικό πρόβλημα
Το πρόβλημα δημιουργείται όταν υπάρχουν κατηγορίες πολιτών που δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν στέγη, είτε για αγορά ή ενοικίαση, επειδή το κόστος κτίσης είναι σε τέτοιο ύψος που σπρώχνονται εκτός παζαριού. Αυτό, όπως πρέπει να γίνεται αντιληπτό, είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με το ύψος των εισοδημάτων τους, αλλά και το κόστος ζωής ευρύτερα. Όταν το μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους πηγαίνει έναντι της πληρωμής ενοικίου ή δόσης στεγαστικού δανείου και δεν μένει αρκετό εισόδημα για ικανοποίηση των υπόλοιπων αναγκών τους, τότε υπάρχει πρόβλημα.
Αυτό φυσικά μας λέει πως το πρόβλημα δεν είναι μονοδιάστατο. Δηλαδή, δεν είναι μόνο πρόβλημα ύψους τιμών αγοράς στέγης και ύψους ενοικίων, αλλά είναι και πρόβλημα αργής και μικρής αύξησης εισοδημάτων, όπως και ραγδαίας αύξησης κόστους ζωής. Συνεπώς, στόχευση σε μια μόνο παράμετρο, δεν μπορεί να εξασφαλίσει την αναχαίτιση του προβλήματος, πόσο μάλλον όταν η στόχευση των προγραμμάτων απαιτεί εκ των πραγμάτων χρονοβόρες διεργασίες, που στο τέλος της ημέρας μπορεί να εξαλείψουν το όποιο προσδοκώμενο όφελος επειδή οι άλλες παράμετροι ενήργησαν αρνητικά σε πιο σύντομο χρονικό διάστημα. Το πιο κάτω παράδειγμα είναι σχετικό.
Ας υποθέσουμε πως ένα σχέδιο στεγαστικής πολιτικής στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς οικιστικών μονάδων με σκοπό τη μείωση των τιμών ή/και των ενοικίων. Πολύ ωραία! Για να δούμε ένα θετικό αποτύπωμα στην αγορά, απαιτείται η παρέλευση ενός χρονικού διαστήματος –κατ’ εκτίμηση– τουλάχιστον 24 μηνών και νοουμένου ότι μέσα σε αυτό το διάστημα θα ανεγερθούν κάποιες εκατοντάδες μονάδες. Περαιτέρω, για να μειωθεί ο μέσος όρος ενοικίων ή/και ο μέσος όρος πώλησης οικιστικών μονάδων, θα πρέπει αυτές οι εκατοντάδες μονάδες να είναι συγκεντρωμένες σε μια περιοχή, επειδή αν είναι διάσπαρτες σε όλη την Κύπρο, τότε η απαίτηση για θετικό αποτύπωμα δεν μπορεί να είναι για μερικές εκατοντάδες αλλά για χιλιάδες.
Η δε προσδοκώμενη μείωση είναι μια παρεξηγημένη έννοια στην αντίληψη του καθενός. Όσοι προσδοκούν μειώσεις του 5%, του 10% και του 15%, πολύ απλά ονειρεύονται, επειδή για να συμβεί κάτι τέτοιο πρέπει ταυτόχρονα η αγορά να πλημμυρίσει άμεσα με πολλές χιλιάδες μονάδες, το κατασκευαστικό κόστος να συγκρατηθεί (αν όχι να μειωθεί) και η ζήτηση (ενδογενής και εξωγενής) να είναι αισθητά μειωμένη.
Σκεφτείτε τώρα να πρέπει να συντονιστεί το σύμπαν για να μειωθεί η μέση τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος κατά €200/τ.μ. ή το μέσο ενοίκιο κατά €50/μήνα μέσα σε μια διετία, ενώ το ηλεκτρικό ρεύμα να αυξάνεται κατά 15% τη διμηνία και το καλάθι του… νοικοκύρη σχεδόν να εξανεμίζει την όποια μείωση στο ενοίκιο.
Άρα, ναι μεν είναι πολύ καλά τα στεγαστικά σχέδια που στοχεύουν την προσφορά και πρέπει να υπάρχουν και να ενισχύονται, αλλά αυτά είναι μέτρα μακροπρόθεσμου ορίζοντα που αποσκοπούν στη συγκράτηση του κόστους στέγασης σε βάθος χρόνου. Στο μεσοδιάστημα όμως μπορεί να προκαλούν τοπικές ή κατηγοριοποιημένες στρεβλώσεις.
Τι γίνεται με τα στεγαστικά σχέδια που στοχεύουν στην ενίσχυση της ζήτησης
Αυτά δυστυχώς όταν δεν είναι καλά σχεδιασμένα, μπορεί να επιφέρουν αντίθετο αποτέλεσμα από αυτό που επιδιώκεται. Και ο λόγος έχει να κάνει με το γεγονός ότι αυξάνουν πλασματικά τη ζήτηση για όσο διάστημα διαρκούν, με αποτέλεσμα αυτοί που πρέπει να επωφελούνται να έρχονται τελικά αντιμέτωποι με ψηλότερες τιμές αγοράς ή ενοίκια και πάλι να βρίσκονται στον ίδιο ή ακόμα και χειρότερο παρονομαστή. Άστε που είναι ιστορικά καταγεγραμμένο πως τέτοια παροδικά σοκ που ωθούν τις τιμές πάνω για κάποιες κατηγορίες ακινήτων, τελικά δημιουργούν ένα κενό αέρος στα υπόλοιπα ακίνητα που σπρώχνουν τις τιμές και σε αυτά προς τα πάνω, με αποτέλεσμα οι τιμές συνεχώς να αυξάνονται και δύσκολα να κατεβαίνουν. Άρα είναι και πάλι στρεβλωτικά.
Πώς λύνεται άμεσα το πρόβλημα
Έχω έντονη την πεποίθηση πως το πρόβλημα είναι εξόχως πρόβλημα προσφοράς, το οποίο οξύνθηκε περαιτέρω από το γεγονός ότι χιλιάδες μονάδες βγήκαν από το παζάρι εξαιτίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για τις τελευταίες, είναι επίσης ευδιάκριτη η διστακτικότητα πολιτικών να αγγίξουν το θέμα σωστής ρύθμισης του θέματος αυτού λόγω του πιθανού πολιτικού κόστους (άλλη μία στρέβλωση). Παρόλα αυτά, έχω επίσης την έντονη πεποίθηση πως αν εφαρμοζόταν μια γενναία οριζόντια εισοδηματική φοροαπαλλαγή των ενοικίων που προέρχονται από μακροχρόνιες ενοικιάσεις οικιστικών μονάδων, τότε το όφελος προς όλους θα ήταν και ορατό, και άμεσο και μετρήσιμο. Το μέτρο θα μπορούσε να έχει πενταετή ισχύ και να επαναξιολογηθεί. Και επειδή το μέτρο θα είναι οριζόντιο, δεν θα υπάρξει καμία αρνητική στρέβλωση.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
