Του Ανδρέα Ανδρέου
Όλο και πιο συχνά αναφερόμαστε στις αυξήσεις των ενοικίων και των τιμών πώλησης των ακινήτων. Οι διαπιστώσεις συνήθως καταλήγουν στο συμπέρασμα πως θα πρέπει να παρθούν εκείνα τα μέτρα που θα αυξήσουν την προσφορά, βοηθώντας έτσι στην ελάφρυνση των πιέσεων που ωθούν τις τιμές και τα ενοίκια προς τα πάνω.
Η αλήθεια όμως είναι πως από τα λόγια στην πράξη λίγα γίνονται, και αυτά που γίνονται αργούν τόσο πολύ στην εφαρμογή τους που τελικά έχουν ετεροχρονισμένα αποτελέσματα με λίγο ή καθόλου αποτέλεσμα.
Μια καλή αρχή στην αντιμετώπιση του προβλήματος είναι η κατανόηση τριών ουσιαστικών χαρακτηριστικών της αγοράς των ακινήτων. Πρώτον, είναι ο δυναμικός της χαρακτήρας που την θέλει να μεταβάλλεται συνεχώς, ασχέτως αν η βασική της φυσιογνωμία είναι διαχρονικά (και φαινομενικά) αμετάβλητη. Δεύτερον, είναι η επιρρέπειά της τόσο σε εξωγενείς όσο και σε ενδογενείς παράγοντες. Τρίτον, είναι το γεγονός ότι υπάρχει ουσιαστική χρονοκαθυστέρηση από τη στιγμή που ένα μέτρο γι’ αυτήν εφαρμόζεται και το αποτέλεσμα να είναι εμφανές.
Αυτά τα τρία χαρακτηριστικά επιβάλλουν ένα πράγμα: ότι πρέπει να ενεργούμε με ταχύτητα και αποφασιστικότητα στην εξαγγελία και εννοείται στην εφαρμογή μέτρων που σκοπό έχουν την άμβλυνση προβλημάτων.
Οι δύο βασικοί λόγοι που οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς που δύσκολα μπορεί κάποιος να παρακολουθήσει, είναι αφενός το χάσμα μεταξύ ζήτησης και προσφοράς και αφετέρου, η αύξηση στο κόστος κατασκευής. Ας τα δούμε με περισσότερη λεπτομέρεια.
Αρχίζοντας από το κατασκευαστικό κόστος, αυτό, τους τελευταίους 14 μήνες αυξήθηκε μεταξύ 25% και 35% αναλόγως του τι υλικά και εργατικά συζητάμε. Αν για σκοπούς συζήτησης πούμε πως η μέση αύξηση είναι της τάξεως του 30%, τότε ένα διαμέρισμα που πριν 18 μήνες στοίχιζε στον κατασκευαστή €1.400/μ² (περιλαμβανομένων του κόστους αδειών, των αμοιβών μελετητών κ.λ.π.), σήμερα το ίδιο στοιχίζει €1.820/μ² για να κτιστεί. Και αυτό χωρίς να αναφερόμαστε στον ΦΠΑ. Αν υποθέσουμε πως το κόστος της γης, το κόστος δανεισμού και το περιθώριο κέρδους έμειναν αμετάβλητα κατά την ίδια περίοδο, τότε σημαίνει πως εκεί που το διαμέρισμα αυτό προσφερόταν για πώληση προς €2.450/μ², σήμερα θα πρέπει να προσφέρεται προς €2.870/μ² απλά και μόνο για να είναι (σχεδόν) στην ίδια οικονομική κατάσταση ο πωλητής. Αυτό συνιστά αύξηση πέραν του 17% μέσα σε 14 μήνες για το ίδιο πράγμα. Αν συνυπολογίσουμε όμως ότι και η γη είχε αύξηση όπως και το κόστος δανεισμού, τότε το ίδιο πράγμα είχε αύξηση πέραν του 20% εντός αυτής της περιόδου απλά και μόνο για να είμαστε στον ίδιο παρονομαστή. Αυτή η επιβάρυνση στο κόστος, μετουσιώνεται σε προσπάθεια μετακύλισης του στον αγοραστή. Αν η ζήτηση δεν τραβά, τότε το πρώτο πράγμα που νιώθει πίεση για μείωση είναι το ποσοστό κέρδους. Όμως, όπως φάνηκε, η ζήτηση όχι μόνο τραβούσε, αλλά ήταν και καλπάζουσα. Κι εδώ έχουμε τρεις βασικές κατηγορίες αγοραστών: την εγχώρια ζήτηση που έχει λίγη ή καθόλου εξάρτηση σε δανεισμό και κατά βάση αγοράζει με ίδια κεφάλαια, την εγχώρια ζήτηση που βασίζει το μεγαλύτερο ποσοστό του τιμήματος αγοράς σε δανεισμό, και τέλος την κατηγορία των ξένων αγοραστών που επίσης αγοράζει με ίδια κεφάλαια ή/και με μικρό ποσοστό δανεισμού.
Η πρώτη και η τρίτη κατηγορία αγοραστών είναι περισσότερο επενδυτές παρά χρήστες. Δηλαδή, τη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία βλέπουν τα ακίνητα ως ένα ασφαλές καταφύγιο κατά του πληθωρισμού και της ακρίβειας, σαν ένα μέσο εξασφάλισης εισοδηματικών και κεφαλαιουχικών αποδόσεων, ενώ κάποιοι μπορεί να τα χρησιμοποιούν για ιδιοκατοίκηση για κάποιο χρονικό διάστημα. Όπως και να έχει, αυτές οι δύο κατηγορίες αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό της ζήτησης.
Η δεύτερη κατηγορία επιζητά την αγορά ακινήτου περισσότερο για σκοπούς ιδιοκατοίκησης. Με την άνοδο των επιτοκίων κάποιοι αδυνατούν να κάνουν αυτό το βήμα, παρόλο που συγκριτικά τα επιτόκια είναι ακόμη πολύ χαμηλά από αυτά που είχαμε πριν 10-15 χρόνια.
Στη δεύτερη κατηγορία εμπίπτει και η ομάδα των ξένων εταιρειών που επιλέγουν την Κύπρο για έδρα τους. Αυτές εργοδοτούν εκατοντάδες άτομα από το εξωτερικό αλλά και από την Κύπρο.
Όπως είπαμε πρόσφατα, η στέγαση γι’ αυτές αποτελεί μεγάλο πρόβλημα· τόσο η επαγγελματική στέγαση όσο και η στέγαση του κόσμου της. Όμως, πρόβλημα προκαλούν και σε όλους τους υπόλοιπους αφού τους περιθωριοποιούν εκτός αγοράς.
Για να επιλυθεί αυτό το squeezing-out θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα κανάλι ταχείας αδειοδότησης οικισμών σε χωριά της υπαίθρου για τέτοιες εταιρείες έτσι ώστε να μπορούν να στεγάσουν τον κόσμο τους και να αμβλύνουν τη ζήτηση στον αστικό ιστό των πόλεων.
Κάτι ανάλογο θα μπορούσε να γίνει για μερικές εκατοντάδες φοιτητικές εστίες σε στρατηγικές αποστάσεις 2-10χλμ από τα κύρια πανεπιστήμια, με αφοσιωμένες γραμμές λεωφορείων που θα τους εξυπηρετούν ανά τακτά χρονικά διαστήματα.
Τα όποια μέτρα, όμως, πρέπει να τεθούν σε ισχύ άμεσα αλλιώς το πρόβλημα θα καταστεί χρόνιο.
Μέχρι τότε, Καλή Ανάσταση!
