Του Ανδρέα Ανδρέου
Σαν mainstream επενδυτές ακινήτων κοιτάζουμε δύο πράγματα: κεφαλαιουχική ανατίμηση και παραγωγή εισοδήματος. Συνήθως, εστιάζουμε στο κάθε ένα απομονωμένα και άρα είτε θα προσπαθήσουμε να βρούμε κάτι σχετικά φθηνότερο με την προοπτική να αποκτήσει υπεραξία για να το πουλήσουμε και να καρπωθούμε το κέρδος από αυτή την υπεραξία ή θα προσπαθήσουμε να βρούμε κάτι που ενοικιάζεται εύκολα – δεν παραμένει κενό για υπολογίσιμη χρονική περίοδο και επιτυγχάνει την έλκυση ψηλών ενοικίων. Αν λοιπόν βλέπουμε αυτά τα δύο απομονωμένα, δεν εξασφαλίζουμε κατ’ ανάγκη το καλύτερο deal επειδή, αν αγοράσουμε κάτι φθηνά με προοπτική μεγάλης κεφαλαιουχικής ανατίμησης, δεν σημαίνει πως θα πετύχουμε στο μεσοδιάστημα και ψηλές εισοδηματικές αποδόσεις.
Αν από την άλλη πετύχουμε ψηλά ενοίκια, δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη και ψηλές εισοδηματικές αποδόσεις, επειδή μπορεί κάλλιστα να εισπράττουμε ψηλά ενοίκια γιατί αγοράσαμε κάτι ακριβό που δεν έχει όμως σοβαρά περιθώρια κεφαλαιουχικής υπεραξίας στο ορατό μέλλον.
Οι συνδυασμοί είναι πολλοί και είμαι σίγουρος ότι τους βλέπετε. Αν ήθελα να θέσω τα «όρια» των επιλογών, αυτά έχουν ως ακολούθως: αγοράζω ακριβά – ενοικιάζω ακριβά, αγοράζω ακριβά – ενοικιάζω φθηνά, αγοράζω φθηνά – ενοικιάζω φθηνά και αγοράζω φθηνά – ενοικιάζω ακριβά.
Η εξόφθαλμη προβληματική επενδυτική περιοχή είναι αυτή του αγοράζω ακριβά και ενοικιάζω φθηνά. Ένας έμπειρος επενδυτής δεν θα πέσει σε τέτοια παγίδα, αλλά ένας άπειρος μπορεί εύκολα να κυριευθεί από το συναίσθημα και να την πατήσει. Αυτός ο εγκλωβισμός μπορεί να πάρει διάφορες μορφές, ή συνδυασμό τους. Μπορεί να έχει χαμηλή ιδία συνεισφορά και ψηλό δανεισμό, μπορεί να επέλεξε λάθος περιοχή όπου υπάρχει χαμηλό ποσοστό ενοικίασης και περισσότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης κ.λπ.
Η επενδυτική περιοχή του αγοράζω ακριβά και ενοικιάζω ακριβά χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή επειδή ελλοχεύει μεγάλο επενδυτικό ρίσκο. Εδώ θα πρέπει να εξετάζονται όλες οι παράμετροι σε μεγάλη λεπτομέρεια. Προφανώς αγοράζω ακριβά λόγω περιοχής και ένα σωρό άλλους λόγους ειδικών χαρακτηριστικών που ευνοούν το ακίνητο. Κατ’ επέκταση το ίδιο ισχύει και για το ενοίκιο. Όμως πώς συγκρίνεται το ενοίκιο σε απόλυτους αριθμούς σε σχέση με την τιμή αγοράς Μου αποδίδει με ένα επιπλέον ποσοστό που να με ανταμείβει για το επιπλέον ρίσκο Έχει πιθανότητα περαιτέρω υπεραξίας, και αν ναι, με τι αναμενόμενο ρυθμό. Η πηγή ενοικιαστών είναι δυνατή και συνεχής ή μήπως έτυχε να βρω έναν απομονωμένο ενοικιαστή που άμα φύγει θα δυσκολευτώ πολύ να τον αντικαταστήσω.
Η επενδυτική περιοχή του αγοράζω φθηνά και ενοικιάζω φθηνά δίνει ένα εξόφθαλμα λογικό αποτέλεσμα. Όμως επενδυτικά δεν κάνει νόημα και οικονομικά δεν έχει action. Τι το αγόρασα αφού δεν μου αποδίδει Τι μπήκα στη διαδικασία να αναλάβω το όποιο ρίσκο αφού είτε δεν το εκμεταλλεύομαι σωστά ή πήγα και μπήχτηκα σε μια από τις χειρότερες περιοχές για να λέω ότι «επένδυσα κι εγώ».
Σίγουρα εδώ υπάρχει έδαφος να βελτιώσω τα πράγματα, και αν δεν το κάνω δεν μπορώ να αποκαλώ τον εαυτό μου επενδυτή.
Που μας φέρνει στην τελευταία επενδυτική περιοχή –αυτή του αγοράζω φθηνά και ενοικιάζω ακριβά. Σίγουρα ακούγεται σαν να σου έκατσε το λόττο, και επενδυτικά αυτό είναι το πραγματικό sweet spot. Όμως είναι λογικό να αναμένουμε πως θα αγοράσουμε κάτι φθηνά και θα το ενοικιάζουμε ακριβά Είμαστε οι μόνοι έξυπνοι και όλοι οι άλλοι είναι οι βλάκες που θα το αφήσουν να φύγει από το πιάτο τους και να το βάλουν στο δικό μας.
Και όμως οι πραγματικοί επενδυτές εδώ φαίνονται. Είναι αυτοί που θα κάνουν εξονυχιστική έρευνα αγοράς έχοντας σαν αρχή τους ότι δεν απορρίπτουν σχεδόν τίποτα που να είναι εντός του προϋπολογισμού τους. Θα έχουν εξαρχής πλάνο κατά πόσο θα ενοικιάζουν σε βραχυπρόθεσμη βάση ή σε μακροχρόνια. Το κοινό που απευθύνονται είναι διαφορετικό στην κάθε περίπτωση και οι απαιτήσεις του κοινού είναι διαφορετικές. Η έρευνα αγοράς θα καταδείξει τι πρέπει να ζητούν, τι θα πρέπει να προσφέρουν όταν το αποκτήσουν και τι ρεαλιστικές προσδοκίες θα πρέπει να έχουν σε ό,τι αφορά το ύψος και τη σταθερότητα των μελλοντικών χρηματικών ροών.
Ο έμπειρος επενδυτής θα ξέρει σε τι τιμή θα πρέπει να αγοράσει, τι ανακαίνιση θα πρέπει να κάνει για να εξασφαλίσει μια σοβαρή υπεραξία στο μέλλον όταν αποφασίσει να το πουλήσει, πώς θα το επιπλώσει για να το κάνει πιο ποθητό στον χρήστη σε σχέση με τον ανταγωνισμό έτσι ώστε να μεγιστοποιήσει το εισόδημά του ενόσω το ενοικιάζει.
Με αυτή την προσέγγιση αυξάνει την υπεραξία του ακινήτου του και συνάμα απολαμβάνει τα ψηλά εισοδήματα στο μεσοδιάστημα μειώνοντας τόσο τα αχρείαστα έξοδα σε συνεχείς επιδιορθώσεις όσο και τις περιόδους που παραμένει χωρίς ενοικιαστή. Και αν ήταν να τονίσω ειδικά κάτι, αυτό είναι η επίπλωση. Εδώ πολλοί πάνε οικτρά λάθος. Προσπαθούν με το ελάχιστο να πάρουν το μέγιστο, ενώ αντίθετα το μέγιστο έρχεται μόνο με το να ξοδέψεις στο να δημιουργήσεις έναν όμορφο χώρο που ο άλλος θα νιώθει ότι είναι το σπίτι του και ότι τον σέβεσαι προσφέροντάς του τον.
