Του Ανδρέα Ανδρέου
Το κυκλοφοριακό είναι ένα από τα πιο «καυτά» θέματα που χρειάζεται να επιλυθεί. Όλες οι πόλεις αντιμετωπίζουν παρόμοιο πρόβλημα, αλλά η Λευκωσία έχει με διαφορά τα σκήπτρα. Εστιάζοντας στη Λευκωσία, παρόλο που η κύρια προσπάθεια του κράτους αφενός συγκεντρώνεται στην ανάπτυξη του περιφερειακού οδικού δικτύου – προσπάθεια με την οποία όχι μόνο συμφωνώ, αλλά υποστηρίζω για εντατικοποίησή της– και αφετέρου με την αύξηση της χρήσης δημόσιων συγκοινωνιών (όπου πόρρω απέχουμε από το στήσιμο σωστών δομών), φαίνεται να δίνουμε ελάχιστη σημασία στο πιο αυτονόητο. Και το αυτονόητο είναι η ανάπτυξη στον ευρύτερο πυρήνα της πόλης παρά στην περιφέρεια.
Δημιουργείστε στο μυαλό σας εικόνα με την οριοθέτηση αυτού του «ευρύτερου πυρήνα»: βόρεια της Λεωφόρου Σπύρου Κυπριανού (πρώην Τροόδους) από νότια, ανατολικά της Αρχαγγέλου Μιχαήλ και ακολούθως Προκοπίου από δυτικά, της Μετοχίου και ακολούθως των Τειχών από βόρεια και της Λάρνακος από ανατολικά, δηλαδή μέρος των δήμων Λευκωσίας, Αγλαντζιάς, Στροβόλου, Έγκωμης και Αγίου Δομετίου.
Πρόκειται για μια έκταση της τάξης των 25 τετραγωνικών χιλιομέτρων η οποία στεγάζει κατά μέσο όρο 120.000 μόνιμους κατοίκους. Παρενθετικά, μια αντίστοιχη έκταση στο κεντρικό Λονδίνο (μέρος του Westminster και μέρος του Kensington& Chelsea) στεγάζει μόνιμα περί τους 350.000 κατοίκους, δηλαδή τριπλάσιους από τη δική μας περιοχή ή σχεδόν όσο ο πληθυσμός ολόκληρης της επαρχίας Λευκωσίας. Παρόμοιες αναλογίες θα δούμε σε αντίστοιχες περιοχές άλλων μεγαλουπόλεων.
Μπορεί να μην είμαστε μεγαλούπολη με την αυστηρή έννοια του όρου, αλλά η γη είναι γη, η έκταση είναι έκταση και ο πληθυσμός είναι πληθυσμός. Αν εμείς έχουμε το ένα τρίτο της πληθυσμιακής πυκνότητας από ό,τι οι άλλοι, τότε σημαίνει ένα από δύο πράγματα: είτε είμαστε σούπερ happyμε ό,τι έχουμε γύρω μας, ή σπαταλάμε τη γη μας. Με βάση τα όσα βλέπω, ακούω και βιώνω τόσα χρόνια, δεν φαίνεται να συμβαίνει το πρώτο και είμαι πεπεισμένος ότι ισχύει το δεύτερο. Η Ψημολόφου απέχει 15 χλμ. σε ευθεία γραμμή από την Πλατεία Ελευθερίας. Αν πάρουμε αυτή την ακτίνα στο Λονδίνο με κέντρο το Marble Arch, τότε εντός αυτής της ακτίνας ζούνε μόνιμα πέραν των 7 εκατ. ατόμων. Άρα όπως και να το δούμε, ...λίγη σπατάλη πόρων από μέρους μας υπάρχει.
Τι πρέπει να επιδιώξουμε
Πρέπει να βρούμε τους τρόπους να αυξήσουμε την πληθυσμιακή πυκνότητα σε αυτή την περιοχή. Οι υποδομές κατά βάση υπάρχουν και χρειάζονται μικρή ενίσχυση. Αν δοθούν τα κατάλληλα κίνητρα για να αυξηθεί η προσφορά στέγης, τότε οι αγοραστές κατά χιλιάδες θα προτιμήσουν να κατοικήσουν στο κέντρο επειδή θα έχουν όλες τις υπηρεσίες στα πόδια τους, θα χρησιμοποιούν λιγότερο αυτοκίνητο, περισσότερο τα πόδια τους, το ποδήλατο και άλλα μέσα μεταφοράς και θα αποφραχτούν οι δρόμοι της Λευκωσίας.
Τα μέτρα ενθάρρυνσης θα πρέπει να είναι συνδυαστικά. Το προφανές είναι η αύξηση των συντελεστών δόμησης και ορόφων σε περιοχές που ήδη είναι χαρακτηρισμένες ως οικιστικές περιοχές ανέγερσης τριών και περισσότερων ορόφων. Θα μπορούσαν επιπλέον να δοθούν φορολογικά κίνητρα στις πρώτες εκατόν (ας πούμε) αναπτύξεις δυναμικότητας 18 μέχρι 30 μονάδων. Θα μπορούσαν να δημιουργηθούν δρομολόγια από μικρά ηλεκτρικά λεωφορεία μέσα στις γειτονιές που θα μεταφέρουν τον κόσμο στο κέντρο ή σε κύριους άξονες μεγαλύτερων λεωφορείων. Θα μπορούσαν να έχουν κάποιες φοροελαφρύνσεις για μια περίοδο πενταετίας όσοι νέοι αγοραστές επιλέξουν τη μεταστέγαση στο κέντρο.
Η μέχρι τώρα αντιμετώπιση του θέματος προφανώς δεν πέτυχε τα αναμενόμενα και, αντί να μαθαίνουμε από τις αστοχίες μας, βλέπουμε τις όποιες προσπάθειες να βαδίζουν πάνω στις ίδιες παλιές κακές πρακτικές: κίνητρα στα χαρτιά αντί στην πράξη, επέκταση περιοχών ανάπτυξης προς τα έξω, ανάγκη συνεχούς επέκτασης και κατασκευής νέων υποδομών, αύξηση συντελεστών δόμησης στο κέντρο με το σταγονόμετρο, εισαγωγή περιορισμών στις εκτάσεις τεμαχίων για κάρπωση των αυξήσεων σε συντελεστές, απουσία φορολογικών κινήτρων και συζήτηση για επιβολή φορολογιών για αδρανούσα περιουσία (που με κάποιες εξαιρέσεις είναι λάθος πρακτική), too little – too late σε ό,τι αφορά τις δημόσιες συγκοινωνίες, με τη λίστα να μακραίνει όσο σκέφτεσαι. Καιρός είναι να μάθουμε να θέτουμε μικρούς και εφικτούς στόχους και να σκεφτόμαστε έξω από το κουτάκι που μάθαμε να ζούμε.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
