Του Ανδρέα Ανδρέου
Αν κάποιος μας πλήρωνε σαν κράτος να τα κάναμε 100% μαντάρα στο κεφάλαιο της επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα, είμαι σχεδόν βέβαιος πως δεν θα καταφέρναμε να κάνουμε μια τόσο εξαιρετική δουλειά.
Το θέμα απασχόλησε αυτή την στήλη επανειλημμένα οπότε δεν θα επαναλάβω εαυτόν με συγκρίσεις του τι πέτυχαν άλλες Ευρωπαϊκές χώρες είτε με μόνιμες ή με προσωρινές εξαιρέσεις και παρεκκλίσεις και σε αντίθεση, πόσο χάννοι ήμασταν εμείς κατά τις ενταξιακές και μετέπειτα διαπραγματεύσεις μας, όπως και δεν θα ασχοληθώ με την ξεκάθαρη ανικανότητα μας να παρακολουθούμε και να εφαρμόζουμε αποτελεσματικά νομοθεσίες και κανονισμούς. Είμαστε λοιπόν, εδώ που είμαστε. Έπεται αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου εφαρμογής του ΦΠΑ όπου ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ θα εφαρμόζεται για οικιστικές μονάδες που δεν θα ξεπερνούν σε εμβαδόν τα 140μ². Είχαμε που είχαμε την πολεοδομία να μας καθορίζει τα «ιδανικά» μεγέθη διαμερισμάτων μέσα στα οποία ζούμε, τώρα θα έχουμε και εμβαδόμετρο για να υπολογίσουμε τι ΦΠΑ θα πληρώνουμε. Άλλοι εισηγούνται να μπει επιπλέον και όριο τιμών εφαρμογής του μέτρου ωσάν οι τιμές να είναι κάτι το φιξ στον αιώνα τον άπαντα και πως αν βάλουμε το όριο στις €2.000 ή στις €3.000 ή στις €5.000 ανά τετραγωνικό ασκούμε σωστή διαχρονική κοινωνική πολιτική. Υπάρχουν και άλλοι που εισηγούνται την εισαγωγή και ποιοτικών κριτηρίων λες και υπάρχει κάπου ένας τιμοκατάλογος που λέει πως για παράδειγμα, το «χωστό καζανάκι της τουαλέτας» προσδίδει «Χ» πολυτέλεια στο διαμέρισμα σε σχέση με το μη χωστό που αποτελεί είδος βασικής ανάγκης. Σοβαροί όπως πάντα όλοι μας. Το θέμα είναι πως αυτή η ρύθμιση αποτελεί άλλη μία στρέβλωση από τις πολλές που ήδη έχουμε και που παρεμβαίνουν στην ελεύθερη λειτουργία της αγοράς. Κοντολογίς, θα δημιουργήσουμε υποκατηγορίες ακινήτων αυξάνοντας τη ζήτηση για κάποιες και μειώνοντας την για άλλες και στην πορεία του χρόνου η φύση της προσφοράς θα αλλάξει οδηγώντας σε κακή χρήση των διαθέσιμων πόρων. Και οι επιπτώσεις θα είναι ορατές σε βραχυπρόθεσμο, μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο οικονομικό ορίζοντα. Είναι εύλογο δε, ένα ερώτημα του κατά πόσον πράγματι θα βοηθηθεί η κατηγορία των ατόμων που στοχεύει το εγχείρημα μακροπρόθεσμα, για να μην αναφερθώ στην πολύ στενή έννοια της κατηγορίας ατόμων για την οποία γίνεται αναφορά. Η όλη στάση προς το θέμα του ΦΠΑ στα ακίνητα δεν μπορεί παρά να φέρνει στο νου την εικόνα ενός αποσαρθρωμένου τοίχου που μπογιαντίζεται κάθε τρεις και λίγο και όταν αποτυγχάνει το εγχείρημα αποφασίζει ο άλλος να κολλήσει κεραμικά από πάνω λες και είναι η μπογιά που φταίει ή το ρολό μπογιαντίσματος και πως με τα κεραμικά θα λύσει το πρόβλημα υγρασίας. Για να λυθεί το πρόβλημα ριζικά, ρίχνεις τον τοίχο κάτω και ανεγείρεις άλλο ακολουθώντας όλα τα σωστά μέτρα και αρχές δόμησης από την αρχή. Φυσικά το μέλλον του τοίχου μπορεί να είναι ελπιδοφόρο επειδή υπάρχει η ευχέρεια να τον φτιάξεις ριζικά. Το πλαίσιο όμως εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα είναι τετελεσμένο δυστυχώς γεγονός και άρα μόνο «μυλλοσφοντζίσματα» όπως αυτό που πάει να γίνει τώρα, επιτρέπονται.
Η λύση είναι η … πίσω πόρτα. Θα πρέπει δηλαδή να εφαρμοστούν τέτοια αντισταθμιστικά μέτρα που να επιτρέπουν στην αγορά να αυτορυθμίζεται και να βρίσκει ανά πάσα στιγμή τα πατήματα της. Ποια είναι αυτά τα αντισταθμιστικά μέτρα;
Το πρώτο πράγμα είναι η άμεση κατάργηση των μεταβιβαστικών τελών όπου υπάρχει επιβάρυνση οποιουδήποτε ποσοστού ΦΠΑ. Το κράτος θα γεμίζει τα ταμεία του λόγω ΦΠΑ και δεν υπάρχει κανένας λόγος ούτε και δημοσιονομικός κίνδυνος μακροπρόθεσμα αν το Κράτος απωλέσει τα έσοδα από μεταβιβαστικά τέλη.
Υπάρχει όμως και θεραπεία σε περίπτωση που οι τεχνοκράτες ισχυριστούν ότι θα υπάρξει δημοσιονομικός εκτροχιασμός. Αυτό είναι η ίση αντιμετώπιση της δήλωσης των συμβαλλομένων μερών για το τίμημα αγοράς/ πώλησης ενός ακινήτου. Σήμερα έχουμε το εξής ευτράπελο: το μεν Τμήμα Φορολογίας αποδέχεται τη δήλωση τιμής πώλησης χωρίς αμφισβήτηση και εισπράττει τον όποιο ΦΠΑ επί αυτού του τιμήματος που δηλώνεται. Το δε Κτηματολόγιο όμως έχει το δικαίωμα αμφισβήτησης και με δική του (υπερ)εκτίμηση δύναται να χρεώσει μεταβιβαστικά επί του μεγαλύτερου ποσού. Και εντελώς συμπωματικά στη συντριπτική πλειοψηφία των συναλλαγών κρίνεται πως η πράξη είναι δηλωμένη χαμηλά και εκτιμάται πιο ψηλά. Εν τζιαι υπάρχει conflict έννεν. Αλλά ποιο conflict (;) αφού έτσι λένε τα συγκριτικά… Ιστορικά πειραγμένα όπως είδαμε πιο πάνω δεδομένα που δεν λαμβάνουν υπόψη το σήμερα και το αύριο όπως καθορίζεται από τις τρέχουσες εξελίξεις.
Το άλλο μέτρο πρέπει να είναι η εφαρμογή του νέου μέτρου σε κάποιο χρονικό βάθος από σήμερα έτσι ώστε να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος να αναπροσαρμοστεί η αγορά. Η νέα ρύθμιση δεν πρέπει με κανένα τρόπο να αφορά όσα έργα βρίσκονται υπό κατασκευή ή βρίσκονται στο στάδιο αδειοδότησης ή θα υποβάλουν αίτηση για αδειοδότηση μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος από την ημερομηνία εφαρμογής της νέας ρύθμισης. Σε αντίθετη περίπτωση θα ωθήσουν τους πάντες για επανασχεδιασμό, θα φλομώσουν τα πολεοδομικά γραφεία με νέες αιτήσεις και δεν θα εκδίδονται άδειες, ενώ η οικονομική επιβάρυνση των έργων θα είναι τέτοια που αφενός οι νέες αναθεωρημένες τιμές δεν θα βοηθήσουν τους αγοραστές για τους οποίους γίνεται η ρύθμιση και αφετέρου μικρομεσαίοι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης θα οδηγηθούν σε χρεοκοπία.
Τα κίνητρα θα πρέπει να επεκταθούν με αύξηση των συντελεστών δόμησης έτσι ώστε να μειωθεί το κόστος της γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο και άρα να μειωθούν οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιπλέον θα πρέπει επιτέλους να υιοθετηθεί ίσως και να θεσμοθετηθεί ένας ενιαίος τρόπος μέτρησης των κτηριακών εμβαδών ο οποίος θα χρησιμοποιείται από όλους. Μέχρι σήμερα ο κάθε ένας δηλώνει τα εμβαδά όπως τα αντιλαμβάνεται ή/ και όπως τον συμφέρουν. Και αφού αυτή είναι η νέα μας πραγματικότητα θα πρέπει τα Τοπικά Σχέδια από εδώ και πέρα να βλέπουν τα θέματα της ανάπτυξης εν μέρει και από άλλη οπτική γωνιά αντί της πεπατημένης.
