Του Ανδρέα Ανδρέου
Από επενδυτική σκοπιά, τα σημερινά δεδομένα είναι εντελώς διαφορετικά από αυτά που ίσχυαν πριν από ένα χρόνο.
Όχι μόνο αυτό, αλλά τα επενδυτικά δεδομένα τα τελευταία χρόνια στην Κύπρο ήταν τέτοια που ωφέλησαν τις επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία περισσότερο από κάθε άλλο επενδυτικό μέσο. Δεν είναι λίγες οι φορές που υποδείξαμε πως ουσιαστικά τα ακίνητα έκαναν πρωταθλητισμό χωρίς πραγματικό αντίπαλο.
Για όλο αυτό το διάστημα ή το μεγαλύτερο από αυτό το διάστημα, τα επιτόκια ήταν από μηδενικά έως αρνητικά, γεγονός που αποθάρρυνε τις αποταμιεύσεις και ενθάρρυνε τον δανεισμό, ο πληθωρισμός δεν αποτελούσε απειλή και (καλώς ή κακώς) υπήρχαν διάφορα προγράμματα που συνέτρεχαν που είτε ενεθάρρυναν τη ζήτηση είτε την προσφορά ακινήτων.
Εναλλακτικά επενδυτικά μέσα σε τοπικό επίπεδο ήταν σοβαρά εξασθενημένα, όπως οι μετοχές και τα ομόλογα. Σκεφτείτε πως πριν από ένα ακριβώς χρόνο, ένα 10ετές Κυπριακό κρατικό ομόλογο είχε εισοδηματική απόδοση 0,124% ενώ τα μερίσματα από δημόσιες εταιρείες ήταν σχεδόν ανύπαρκτα, με τις τιμές των πλείστων μετοχών να κινούνται παράλληλα έως πτωτικά με δεδομένο τον ψηλό βαθμό αστάθειας.
Συνεπώς, όταν οι εισοδηματικές αποδόσεις ακινήτων κυμαίνονταν από 3% μέχρι πέραν του 5% για συμβατικές μισθώσεις, έχοντας επιπλέον θετικό ορίζοντα κεφαλαιουχικού κέρδους και το (για πολλούς) μπόνους της ψυχικής ικανοποίησης που πηγάζει μόνο και μόνο από την ιδιοκτησία σε ακίνητα, ήταν ηλίου φαεινότερο ότι οι επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία θα είχαν την τιμητική τους.
Παρενθετικά αναφέρω πως με τον όρο «συμβατικές μισθώσεις» αναφέρομαι στις ενοικιαστικές συμβάσεις που συντάσσονται κι έχουν διάρκεια τουλάχιστον ενός έτους και που αποτελούν το κυρίαρχο είδος ενοικίασης. Σε αυτή την κατηγορία δεν περιλαμβάνονται οι βραχυπρόθεσμες συμβάσεις οι οποίες με τη σειρά τους περιλαμβάνουν άδειες χρήσης υποστατικών μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Σε αυτές τις περιπτώσεις οι εισοδηματικές αποδόσεις δύνανται να είναι πολύ μεγαλύτερες των συμβατικών.
Τι έχει συμβεί λοιπόν τον τελευταίο χρόνο που άλλαξε άρδην τα δεδομένα;
Συνεπεία της Ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία και τη συνεχιζόμενη πολεμική σύρραξη έχουμε πενταπλασιασμό του πληθωρισμού μέσα σε ένα χρόνο από όσο είχαμε κατά μέσο όρο τα τελευταία 30 χρόνια. Ο μέσος όρος πληθωρισμού στη Ζώνη του Ευρώ από το 1991 μέχρι το 2022 ήταν 2,12%, και αυτό μετά το απότοκο των οικονομικών πολιτικών της πανδημίας που ανέβασαν τον πληθωρισμό αμέσως πριν την εισβολή στο 5,1%. Από την εισβολή μέχρι σήμερα ο πληθωρισμός στη Ζώνη του Ευρώ κυμαίνεται πέριξ του 10,1% σε ετήσια βάση.
Ο καλπασμός του πληθωρισμού ώθησε την ΕΚΤ σε αύξηση των επιτοκίων. Σαν αποτέλεσμα, μέσα σε 10 μήνες έχουμε κατά μέσο όρο τετραπλασιασμό στα γενικά καταθετικά επιτόκια και διπλασιασμό του κόστους δανεισμού των νοικοκυριών. Ένα 10ετές Κυπριακό κρατικό ομόλογο τώρα έχει εισοδηματική απόδοση 4,124% (από 0,124% πριν ένα χρόνο), ενώ ο μέσος όρος 10ετών ομολόγων της Ζώνης του Ευρώ ανέρχεται στο 3,16% από 0,28% που ήταν πριν ένα χρόνο.
Αυτό σημαίνει πως το 2023 μπαίνει με την αγορά ακινήτων να αντιμετωπίζει σοβαρό ανταγωνισμό – τουλάχιστον εκ πρώτης όψεως. Η πρακτική εξίσωση των εισοδηματικών αποδόσεων των κρατικών ομολόγων και των ακινήτων δεν δικαιολογείται, τόσο λόγω του επιπλέον επενδυτικού κινδύνου που φέρει μια επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με μια αντίστοιχη επένδυση σε κρατικά ομόλογα, αλλά και λόγω της δυσκολότερης ευχέρειας ρευστοποίησης μιας επένδυσης σε ακίνητα.
Για να μιλάμε με ίσους όρους σύγκρισης, θα πρέπει τα ακίνητα να έχουν μια άμεση προοπτική εισοδηματικής απόδοσης πέραν του 6%. Για να συμβεί αυτό είτε θα πρέπει το εισόδημα που αποφέρουν να αυξηθεί ή/ και η αξία τους να μειωθεί.
Αν η παρούσα κατάσταση συνεχιστεί σε βάθος χρόνου είναι πιθανότερο να δούμε (ελαφριά έστω) πτώση τιμών παρά αύξηση ενοικίων. Αύξηση στα ενοίκια είναι δύσκολο να αναμένεται επειδή τα εισοδήματα δύσκολα αυξάνονται σε εποχές ψηλού πληθωρισμού · αντίθετα ο πληθωρισμός τα ροκανίζει.
Η αύξηση στο κόστος δανεισμού επιβαρύνει τη ζήτηση και δυσχεραίνει το κατασκευαστικό κόστος, το οποίο κόστος επίσης επιβαρύνεται από τον πληθωρισμό. Μείωση στη ζήτηση και μείωση στην προσφορά σίγουρα σημαίνει μείωση στις συναλλαγές. Δεν σημαίνει όμως μείωση στις αξίες. Για να γίνει αποτίμηση του τι θα συμβεί στις αξίες θα πρέπει να αναλυθεί ο βαθμός ευαισθησίας της ζήτησης σε διάφορες μεταβλητές όπως τιμές των ακινήτων, εισόδημα, τιμές εναλλακτικών λύσεων κλπ, αλλά και του πώς αντιδρά η προσφορά τόσο σε γενικό όσο και σε τοπικό επίπεδο.
Αν από την άλλη επιτευχθεί σταδιακή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού εντός του 2023, τότε ο αρνητικός επηρεασμός στα ακίνητα θα είναι από μικρός έως και ανεπαίσθητος.
Τέλος, πρέπει να αναφέρουμε τη σημασία που απαιτεί η οικονομική σταθερότητα από κρατικής πλευράς και πως αυτή επιτυγχάνεται καλύτερα την τρέχουσα χρονική συγκυρία που έχουμε προεδρικές εκλογές.
Μέχρι τότε, εύχομαι σε όλους Καλή Χρονιά!
