Του Ανδρέα Ανδρέου
Η πορεία του 2022 κουβάλησε μαζί της πολλές ανησυχίες για την αγορά ακινήτων, αλλά μπορούμε να πούμε πως κλείνει με νότα αισιοδοξίας για το 2023 Μπορεί οι αναλύσεις των μηνιαίων σκορ πωλήσεων να έδειξαν πως το 2022 είναι από πολλές απόψεις η καλύτερη χρονιά που κατέγραψε η κτηματαγορά για πάρα πολλά χρόνια τώρα, αλλά ας μην ξεχνάμε πως οι συνθήκες ήταν και είναι άκρως προβληματικές.
Ποια είναι τα κυριότερα προβλήματα που καταγράφονται Στην κορωνίδα των προβλημάτων τοποθετούμε την αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος και την αβεβαιότητα που επικράτησε για αρκετό διάστημα μέσα στον χρόνο για το πού θα οδηγηθεί το κόστος ως απότοκο της πολεμικής σύρραξης και των αλυσιδωτών επιπτώσεών της σε τομείς όπως η εφοδιαστική αλυσίδα, το κόστος παραγωγής, το κόστος ενέργειας, τον πληθωρισμό, για να αναφερθούμε σε μόνο μερικά. Η αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος δημιούργησε σοβαρά προβλήματα σε έργα που βρίσκονται υπό κατασκευή, έβαλε στον πάγο άλλα και ανέβασε το κόστος απόκτησης στέγης σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις. Ο τελικός αποδέκτης αυτών των αυξήσεων είναι το πλατύ κοινό είτε υπό την ιδιότητα του ως φορολογούμενος, είτε σαν (επίδοξος) τελικός χρήστης, ενώ οι κατασκευαστικές εταιρείες βίωσαν και βιώνουν σοβαρά προβλήματα οικονομικής βιωσιμότητας.
Η αύξηση στο κόστος κατασκευής επηρεάζει τόσο τη ζήτηση όσο και την προσφορά. Από τα πιο πάνω φαίνεται ξεκάθαρα ο αρνητικός επηρεασμός στην προσφορά. Όταν έργα, για παράδειγμα, μπαίνουν στον πάγο είτε διότι το κόστος ήδη θεωρείται ψηλό ή επειδή υπάρχει αβεβαιότητα για το πού θα καταλήξει, αυτό σημαίνει χαμηλότερη προσφορά. Από την άλλη η ζήτηση μειώνεται επειδή οι αναθεωρημένες τιμές πώλησης είναι σε τέτοια επίπεδα που για πολλούς είναι αποτρεπτικές.
Ο πληθωρισμός στην οικονομία είναι τεράστιο πρόβλημα και όλοι το ζούμε στην καθημερινότητά μας. Μπορεί να λέμε ότι τα ακίνητα είναι ένα πολύ καλό επενδυτικό καταφύγιο έναντι του πληθωρισμού (που είναι) και πράγματι έτσι να λειτούργησε όλο αυτό το διάστημα όπως καταμαρτυρούν οι επιδόσεις του έτους, αλλά αυτό αναπόφευκτα φέρνει και αρνητικό αντίκτυπο στην προσιτότητα των ακινήτων επειδή βραχυπρόθεσμα και απότομα αυξάνει τη ζήτηση και μειώνει την προσφορά με τους δύο παράγοντες από κοινού να υπερθερμαίνουν τις τιμές που είναι ήδη βεβαρυμμένες λόγω του κατασκευαστικού κόστους.
Μαζί με την αύξηση στις τιμές πώλησης ακινήτων ήρθαν σε πολλές περιπτώσεις και αυξήσεις στα ενοίκια. Από μια άποψη αυτό είναι φυσιολογικό επειδή το ενοίκιο πρέπει να αποσβένει την επένδυση αλλιώς έχεις μια κακή επένδυση. Όταν το κόστος της επένδυσης είναι αυξημένο τότε και το μέσο απόσβεσης της είναι επίσης αυξημένο. Φυσικά για να λέμε τα πράγματα με το όνομά τους, τα επίπεδα ενοικίων στην πλειοψηφία τους δεν ακολούθησαν τους ρυθμούς των τιμών πώλησης. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που τα καταβαλλόμενα ενοίκια στις σημερινές οικονομικές συνθήκες ορίζουν αξίες που είναι έως και 50% μειωμένες σε σχέση με το κόστος κτίσης της επένδυσης πριν από δύο-τρία χρόνια.
Ένα άλλο πρόβλημα είναι η εκκρεμότητα σε σχέση με το πότε καταβάλλεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ. Τα πράγματα για την Κύπρο έχουν φθάσει σε οριακό σημείο και αν δεν το λύσουμε νομοθετικά εντός μερικών εβδομάδων, το 2023 θα μας βρει με βαριές καμπάνες. Το τελευταίο πράγμα που γίνεται αποδεκτό από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή είναι η επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% για τα πρώτα 170 τ.μ. κατοικιών με συνολικό εμβαδόν μέχρι 220 τ.μ. και με συνολική αξία που να μην υπερβαίνει τις €350.000, και για τα πρώτα 90τ.μ. διαμερισμάτων με συνολικό εμβαδόν μέχρι 110 τ.μ. και με συνολική αξία που να μην υπερβαίνει τις €200.000. Με όλα αυτά που αναλύθηκαν πιο πάνω σε σχέση με το κόστος και τις τιμές, είναι αναμενόμενο να επωφεληθούν οι περιοχές – δορυφόροι των αστικών περιοχών και οι πολύ μικρές μονάδες εντός των αστικών κέντρων.
Επειδή αυτό το άρθρο δεν αποτελεί απολογισμό της πορείας της αγοράς των ακινήτων αλλά μια μικρή καταγραφή των βασικών προβλημάτων που ταλάνισαν την αγορά κατά το 2022, δεν θα γίνει αναφορά σε θετικά πράγματα που κατεγράφησαν ως αποτέλεσμα της εφαρμογής διαφόρων πολιτικών. Αυτό θα γίνει σε άλλο άρθρο. Όπως επίσης δεν θα γίνει άλλη αναφορά σε πολλά διαχρονικά προβλήματα που καταπονούν τον τομέα.
Επειδή διερωτήθηκα αρχίζοντας πιο πάνω κατά πόσο μπορούμε να ατενίζουμε τη νέα χρονιά με μια νότα αισιοδοξίας, θα αναφέρω πως το γεγονός ότι η οικονομία μας καταγράφει ρυθμούς ανάπτυξης πέριξ του 3% με τις πληθωριστικές πιέσεις να εξασθενούν, είναι δύο νότες αισιοδοξίας για το 2023 και ας μην ξεχνάμε πως με δύο νότες γράφτηκαν και τραγούδια!
Καλά Χριστούγεννα!
