Του Ανδρέα Ανδρέου
Όταν κάποιος θέτει το ερώτημα για το ποιες είναι οι τάσεις στην αγορά των ακινήτων, τότε αυτός που ερωτάται σχεδόν αυτόματα νιώθει πως πρέπει να εστιάσει την προσοχή του στις τιμές. Δεν λέω, οι τιμές είναι ένα σημαντικό στοιχείο τέτοιων αναλύσεων, αλλά η ζωή γίνεται πολύ πιο ενδιαφέρουσα όταν κοιτάζουμε ένα σωρό άλλες παραμέτρους, αφήνοντας την προσφορά και τη ζήτηση να κάνουν τη δουλειά τους στον καθορισμό των τιμών.
Άλλωστε το να βγουν δέκα μεσίτες, εκτιμητές και developers να πουν την άποψή τους για το πού νιώθουν πως θα πάνε οι τιμές το επόμενο διάστημα, πολύ λίγο θα συνεισφέρει στην τελική απόφαση μιας επόμενης επενδυτικής κίνησης από τον μέσο επενδυτή ή αγοραστή. Μπορώ μετά βεβαιότητας να πω πως ένα προκαθορισμένο γεγονός που θα εφαρμοστεί μετά από μια συγκεκριμένη ημερομηνία μπορεί να έχει πολύ μεγαλύτερη επίδραση, παρά η γνώμη κάποιων επαγγελματιών του τομέα.
Κλασικό παράδειγμα είναι η αλλαγή σε μια φορολόγηση μετά από μια καθορισμένη φορολογία. Αν μετά από αυτή την ημερομηνία τίθεται σε εφαρμογή μια φορολογική επιβάρυνση (π.χ. αύξηση στον ΦΠΑ), τότε το αγοραστικό κοινό θα τρέξει πριν τη νέα ρύθμιση να αγοράσει για να κλειδώσει τον χαμηλότερο συντελεστή ΦΠΑ. Αυτό θα αυξήσει –ενδεχομένως– πρόσκαιρα τη ζήτηση, δημιουργώντας μια στιγμιαία εκτίναξη στις τιμές πριν την ημερομηνία αυτή. Και το αντίθετο μπορεί να συμβεί. Αν σήμερα ανακοινωθεί ότι μετά από ένα μήνα τίθεται σε εφαρμογή μια φορολογική ελάφρυνση (π.χ. μείωση στον ΦΠΑ), τότε το αγοραστικό κοινό θα περιμένει την αλλαγή μετά την ημερομηνία εφαρμογής για να αγοράσει, παγώνοντας έτσι την αγορά από σήμερα για ένα μήνα. Κατά την άποψή μου, πιο ενδιαφέρον είναι να απαντηθεί το ερώτημα αν ο μέσος Κύπριος θα ζει τα επόμενα χρόνια σε μεγάλα ή μικρότερα σπίτια ή σε μικρά ή μεγαλύτερα διαμερίσματα. Παράλληλα, υπάρχουν δεκάδες άλλα πράγματα που θα μπορούσαν να διερευνηθούν, όπως: τι απαιτήσεις σε βαθμό πολυτέλειας επιδιώκει ο μέσος αγοραστής, πόσο τεχνολογικά προηγμένο θέλει το σπίτι του και μέχρι ποιο επίπεδο ενεργειακής απόδοσης είναι διατεθειμένος να πετύχει Απαντήσεις σε ερωτήματα όπως αυτά, ρίχνουν φως στο πού θα οδεύσει η αγορά τα επόμενα χρόνια, τόσο από πλευράς προσφοράς όσο και από πλευράς ζήτησης, αλλά το κυριότερο είναι πως αποκτούμε εικόνα κατεύθυνσης έτσι ώστε το προϊόν που παράγεται να ανταποκρίνεται στα θέλω των αγοραστών, παρά αυτό που ίσχυε κατά κόρον για δεκαετίες όπου τα θέλω των αγοραστών έπρεπε να προσαρμοστούν στο προϊόν που προσφερόταν.
Στην προσπάθεια απάντησης του πρώτου (κύριου) ερωτήματος, σημαντικό ρόλο πρέπει να παίξουν κάποια διαχρονικά δημογραφικά στοιχεία. Ας παραθέσουμε μερικά ως τροφή για σκέψη. (Τα στοιχεία εξάγονται από τη Στατιστική Υπηρεσία, την Eurostat, ιστορικές δημοσιεύσεις ιατρικών ερευνών αμερικανικών Πανεπιστημίων και σχετικές δημοσιεύσεις των Ηνωμένων Εθνών)
Το 1940 η μέση κυπριακή οικογένεια ήταν τετραμελής (μέσος όρος 3,9 μέλη). Το 1981 η μέση οικογένεια αποτελείτο από 3,6 μέλη, ενώ το 2022 η μέση οικογένεια αποτελείτο από 2,7 μέλη –κάτι που θεωρείται ότι ισχύει και σήμερα. Η τάση είναι λοιπόν καθαρά πτωτική.
Το ποσοστό γονιμότητας κατά το 1982 ήταν 2,5 ενώ από το 2010 φλερτάρει με το 1,3 που είναι πολύ χαμηλό. Το 1995 έπεσε κάτω από το 2,1 –που θεωρείται το ελάχιστο ποσοστό που εξασφαλίζει αναπλήρωση πληθυσμού. Άρα ο πληθυσμός μας γηράσκει. Ένα άλλο σημαντικό στοιχείο είναι ότι κατά το 1974 η μέση ηλικιακή ομάδα των γυναικών που αποκτούσαν παιδιά ήταν αυτή των 22-26 ετών ενώ κατά το 2019 ήταν αυτή των 30-34 ετών.
Ακολούθως έχουμε μια συνολική αυξητική τάση στους γάμους. Παρόλο που οι εκκλησιαστικοί γάμοι είναι σχετικά σταθεροί, πέριξ των 4.000 ανά έτος, εδώ και 30 χρόνια περίπου οι πολιτικοί γάμοι είναι σε αύξηση αν και περίπου το 40% αυτών περιλαμβάνουν τουλάχιστον έναν Κύπριο. Σημαντικό στοιχείο αποτελεί το γεγονός ότι κατά το 1974 η μέση ηλικία της νύφης ήταν τα 22-23 έτη και του γαμπρού τα 25-26 έτη, ενώ σχεδόν πενήντα χρόνια μετά, η μέση ηλικία της νύφης είναι τα 29-30 έτη και του γαμπρού τα 31-32 έτη. Παράλληλα, τα διαζύγια τώρα βρίσκονται πέριξ των 2.500 ετησίως αφού το συνολικό ποσοστό διαζευκτικότητας κατά το 2019 έφτασε στους 361,7 ανά 1.000 γάμους από 41,6 ανά 1.000 γάμους που ήταν το 1980. Η δε διάμεση διάρκεια γάμου υπολογίστηκε στα 9 χρόνια κατά το 2019.
Τέλος, το ποσοστό φυσικής αύξησης της Κύπρου είναι στο 3,7 ανά 1.000 κατοίκους που είναι πολλαπλάσιο από τον μέσο όρο της Ε.Ε. – που περιορίζεται στο -0,8 ανά 1.000 κατοίκους. Όλα τα πιο πάνω στοιχεία είναι ενδεικτικά της δύναμης της τοπικής ζήτησης που υπάρχει –τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, αλλά και για το είδος των ακινήτων που βρίσκονται σε πρώτη ζήτηση.
Οι οικογένειες γίνονται μικρότερες σε αριθμό μελών. Συνεπώς η τάση είναι για μικρότερα σπίτια, δηλαδή τύπου δύο και τριών υπνοδωματίων. Παράλληλα, λόγω της ακρίβειας αλλά και του τρόπου ζωής με τις σύγχρονες απαιτήσεις, θα παρουσιαστεί και μια τάση για μεγαλύτερα διαμερίσματα από ό,τι ήμασταν συνηθισμένοι, καθώς αυτή η κατηγορία θα αποτελεί μια πιο μόνιμη στέγη παρά μια ενδιάμεση λύση 5-10 ετών μέχρι την απόκτηση κατοικίας.
Το γεγονός ότι οι γάμοι σημειώνονται σε μεγαλύτερες ηλικίες αφενός σημαίνει ότι η αγορά μόνιμης κατοικίας τοποθετείται κατά ή μετά την τρίτη δεκαετία ζωής που είναι και η πιο επαγγελματικά παραγωγική ηλικία, ενώ άτομα της ηλικιακής ομάδας των 20-30 ετών αποτελούν μια δυνατή πηγή ενοικιαστών.
Τέλος, η συντριπτική πλειοψηφία των διαζυγίων (πέραν του 90% των 2.500) ανά έτος, αποτελούν πηγή νέων αγοραστών και νέων ενοικιαστών επειδή δεν επιθυμούν να επιστρέψουν στο πατρικό τους.
