Του Ανδρέα Ανδρέου
Ο Ιούλιος έφερε και τη δημοσίευση των αποτελεσμάτων της νέας Γενικής Εκτίμησης Ακινήτων στην Κύπρο. Σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας – που είναι ο ενορχηστρωτής αυτού του εγχειρήματος – εκτιμήθηκαν 1.660.048 ακίνητα σε όλη την Κύπρο.
Από αυτά, περίπου τα 2/3 αφορούσαν σε χωράφια και οικόπεδα (δηλαδή κενά τεμάχια γης) και το 1/3 αφορούσε σε κτήρια. Για την τελευταία κατηγορία το Κτηματολόγιο περιορίζεται στην επεξήγηση πως αφορά σε διαμερίσματα, μεζονέτες και καταστήματα, αλλά θεωρούμε πως εκ παραδρομής δεν επεξηγείται πως οι τρεις αυτές κατηγορίες αφορούν μόνο σε παραδείγματα κτηρίων. Η κατηγορία των κτηρίων περιλαμβάνει και κατοικίες και ξενοδοχεία κλπ. Η δε συνολική αξία των ακινήτων που εκτιμήθηκε ξεπέρασε τα €186 δισ. που είναι κατά €4 δισ. περίπου περισσότερα από το συνολικό ποσό της προηγούμενης Γενικής Εκτίμησης.
Να αναφέρουμε εδώ πως από τον καιρό του Μνημονίου είχε τεθεί επιτακτικά από την Τρόικα πως θα πρέπει να γίνονται συχνές επανεκτιμήσεις σε επίπεδο Γενικών Εκτιμήσεων και πως η προηγούμενη αναβλητικότητα – απάθεια έπρεπε να σταματήσει. Σκεφτείτε πως η πρώτη Γενική Εκτίμηση έγινε από τους Άγγλους το 1920 και η δεύτερη από εμάς κατά τη δεκαετία του 1980 σε τιμές 01.01.1980. Και λέω «...κατά τη δεκαετία του 1980...» παρόλο που μας πήρε ακόμα και περισσότερο από δεκαπέντε χρόνια για να την ολοκληρώσουμε... Και αυτό άσχετα με το γεγονός πως η σχετική νομοθεσία έλεγε πως έπρεπε να διενεργείται νέα Γενική Εκτίμηση κάθε πέντε χρόνια.
Η Τρόικα έθεσε και τον μηχανισμό με τον οποίο θα έπρεπε να γίνεται η επικαιροποίηση των αξιών, κάτι που όπως φαίνεται τελικά δεν εφαρμόσαμε, επειδή προϋπόθεση ήταν η δημιουργία ενός αξιόπιστου δείκτη αξιών ακινήτων βάσει του οποίου θα γινόντουσαν οι ενδιάμεσες επικαιροποιήσεις και ακολούθως θα αναθεωρούνταν με νέα Γενική Εκτίμηση. Παρόλα αυτά στην πορεία αναθεωρήσαμε τη σχετική νομοθεσία και βάσει αυτής της τροποποίησης διενεργείται νέα Γενική Εκτίμηση κάθε τρία χρόνια αντί κάθε πέντε. Συνεπώς από τότε μέχρι σήμερα έγιναν τρεις νέες Γενικές Εκτιμήσεις: σε τιμές 01.01.2013, σε τιμές 01.01.2018 και προχθές, σε τιμές 01.01.2021.
Αυτά ως background της ιστορίας. Αυτό που εγώ θέλω να τονίσω είναι πως κανένας – ιδιοκτήτης ή/ και ενδιαφερόμενο μέρος – δεν πρέπει να πέσει στην παγίδα και να θεωρήσει τις αξίες αυτές ως αξίες της αγοράς – δηλαδή ως ένδειξη του πόσα πρέπει να προσφέρει για να αγοράσει, ή πόσα πρέπει να ζητά για να πουλήσει κλπ. Και λυπούμαι να παρατηρήσω πως ακόμη και το Κτηματολόγιο στην επίσημή του ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δημιουργεί σύγχυση.
Αφενός δηλώνει: «...η δημοσιοποίηση της Γενικής Εκτίμησης αποτελεί πυλώνα διαφάνειας της κτηματαγοράς, παρέχει μια ένδειξη της αγοραίας αξίας και απόδοσης των ακινήτων και κατευθύνει τους εν δυνάμει πωλητές και αγοραστές ακινήτων, καθώς και τους επενδυτές στο σημαντικό αυτό τομέα της οικονομίας...».
Αφετέρου πιο κάτω βάζει τα πράγματα στη σωστή διάσταση λέγοντας: «...πως η αξία Γενικής Εκτίμησης ενός ακινήτου δεν είναι ίση με την αγοραία αξία του. Η αγοραία αξία είναι η τιμή που προσφέρεται για ένα ακίνητο, σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή και σε συνθήκες μιας ελεύθερης, ανταγωνιστικής και δραστήριας αγοράς, με την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι στην αγοραπωλησία είναι καλά πληροφορημένοι για το ακίνητο, τα χαρακτηριστικά του και τα δικαιώματα/περιορισμούς του και ταυτόχρονα δρουν ελεύθερα, αβίαστα και με σύνεση. Αντίθετα, η Γενική Εκτίμηση είναι γενικευμένη και διεξάγεται μαζικά, χωρίς να αξιολογούνται σε λεπτομέρεια τα ειδικά χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, αλλά ομάδες ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Ως εκ τούτου, η αγοραία αξία μπορεί να διαφέρει από την αξία Γενικής Εκτίμησης...»
Άρα με την τελευταία ορθότατη επεξήγηση δεν ισχύει η πρώτη που είναι άκρως παραπλανητική. Ναι μπορώ να δεχτώ πως η δημοσιοποίηση των αποτελεσμάτων της Γενικής Εκτίμησης και η ελεύθερη πρόσβαση σε αυτά τα στοιχεία από όλους αποτελεί πυλώνα διαφάνειας, αλλά ΔΕΝ αποτελεί ένδειξη της αγοραίας αξίας και της απόδοσης των ακινήτων, πόσο μάλλον να κατευθύνει αγοραστές, πωλητές και επενδυτές. Αυτή η ανόητη προτροπή πρέπει να απαλειφθεί άμεσα.
Μπορώ να αναφερθώ σε πολυάριθμα παραδείγματα όπου εντός της τελευταίας τριετίας/ τετραετίας ακίνητα πουλήθηκαν σε τιμή 100 και έχουν εκτιμηθεί σε αξία 30% - 40% της τιμής αυτής. Αν ισχύει αυτή η «νουθεσία» περί «κατεύθυνσης» αγοραστών, πωλητών και επενδυτών, τότε να μην έχουν παράπονο αν αύριο τους έρθει μια αγωγή για παραπλάνηση. Σκεφτείτε αν εσείς σαν πωλητής θέλατε να πουλήσετε το ακίνητο σας, μπήκατε μέσα στην Πύλη του Κτηματολογίου η οποία σας λέει, αξία 01.01.2021 €210.000 και το πουλάτε τόσο. Την επόμενη μέρα ανακαλύπτετε ότι γύρω σας άλλοι πούλησαν παρόμοια ακίνητα με το δικό σας προς €490.000. Τι γίνεται.
Αν δεν υπήρχε αυτή η ανοησία, τότε καθαρά κακό του κεφαλιού σας · tough luck. Ας κάνατε σωστά τη δουλειά σας. Ενόσω υπάρχει όμως, ίσως μπορέσετε να την επικαλεστείτε για παραπλάνηση.
Η μόνη περίπτωση η αξία της Γενικής Εκτίμησης για κάποιο ακίνητο να είναι ενδεικτική της αγοραίας αξίας του κατά την 01.01.2021 είναι αν το συγκεκριμένο ακίνητο είναι αντιπροσωπευτικό του μέσου όρου των ακινήτων πάνω στα οποία βασίστηκε η εκτίμηση στη συγκεκριμένη περιοχή ή αν αποτελούσε μέρος του ίδιου του δείγματος. Αλλά και πάλι πως θα γνωρίζετε κάτι τέτοιο…
Κλείνοντας, ευελπιστώ πως δεν θα ακούσω τοποθετήσεις του στυλ: «...μα το Κτηματολόγιο είπεν μου πως το ακίνητο μου πάει... τόσα...».
Αλλά, κρατώ πολύ μικρό καλάθι αν κρίνω εμπειρικά με το τι συμβαίνει με την επίκληση στις αξίες από το 2013 και μετά... Φταίτε κι εσείς κύριοι βουλευτές που δώσατε ειδικό βάρος σε γενικόλογες αξίες για σοβαρές υποθέσεις, όπως τα δίκτυα προστασίας…
