Του Ανδρέα Ανδρέου
Μία από τις συχνότερες ερωτήσεις με δόση μουρμουρητού είναι η ακόλουθη: «Γιατί όλοι αυτοί μπορούν να αγοράσουν ακίνητα κι εγώ δεν μπορώ καν να αγοράσω το πρώτο μου ». Το ίδιο το λεκτικό του ερωτήματος παραπέμπει σε μια σχετική σύγχυση στο είδος του αγοραστή. Εφόσον ο φίλος μας αναφέρεται σε άλλους που αγοράζουν ακίνητα (δηλαδή επανειλημμένα), ενώ αυτός δεν μπορεί να αγοράσει ούτε το πρώτο του, τότε στη δική μου αντίληψη, όταν το ερώτημα τίθεται με αυτό τον τρόπο, είναι σχεδόν ξεκάθαρος ο διαχωρισμός μεταξύ του αγοραστή – επενδυτή και του αγοραστή για ιδιοκατοίκηση. Αλλά στο ερώτημα δεν υπάρχει διαχωρισμός.
Αυτό φυσικά βασίζεται στη (λογική) αντίληψη πως πρώτα κάποιος θα προσπαθήσει να αποκτήσει σπίτι για να κατοικεί ο ίδιος με την οικογένειά του και μετά θα αποτολμήσει να επεκταθεί σε επενδύσεις. Αυτή η αντίληψη επικράτησε σχεδόν πλήρως μέχρι και σήμερα με τη διαφορά ότι σήμερα αρχίζουμε να βλέπουμε τις νεότερες γενιές να σκέφτονται κάπως διαφορετικά. Αυτό είναι μια άλλη συζήτηση που θα αγγίξουμε επιδερμικά πιο κάτω.
Ερχόμενοι πίσω στους αγοραστές, γιατί είναι σημαντικός ο διαχωρισμός τους Η απάντηση είναι σχετικά απλή: Επειδή βλέπουν τον κόσμο διαφορετικά και οι ίδιες συνθήκες επίσης τους επηρεάζουν διαφορετικά. Μία ουσιαστική διαφορά στην οπτική γωνία των δύο κατηγοριών αγοραστών είναι η ακόλουθη. Ο αγοραστής για ιδιοκατοίκηση είναι πολύ απαιτητικός για το σπίτι που θα επιλέξει να αποτελεί τη μόνιμη κατοικία του ιδίου και της οικογένειάς του. Θέτει κάτω ένα σωρό από χαρακτηριστικά τα οποία πρέπει το σπίτι να πληροί και μετά ψάχνει να βρει από το διαθέσιμο στοκ (υφιστάμενο και υπό ανέγερση) αυτό που συγκεντρώνει τα περισσότερα «ν». Είναι και συναισθηματίας, θα επιλέξει αυτό που θα χαμογελάσει στην καρδιά του.
Σε αντίθεση, ο αγοραστής-επενδυτής δεν είναι πολύ απαιτητικός. Το ακίνητο θα πρέπει να πληροί μόνο κάποια βασικά κριτήρια, όπως η ευκολία ενοικίασης, η γενική κατάσταση του κτηρίου, η περιοχή να είναι ασφαλής και αρκούντως δημοφιλής. Εννοείται πως συναίσθημα δεν υπάρχει, φτάνει να δουλεύουν καλά τα νούμερα.
Μετά έχουμε διαφοροποίηση στον τρόπο που ο καθένας βλέπει τη χρηματοδότηση, το ύψος των επιτοκίων, τον πληθωρισμό κ.λπ. Ο αγοραστής που ψάχνει σπίτι για ιδιοκατοίκηση είναι ιδιαίτερα ανήσυχος για το πού βαδίζουν, για παράδειγμα, τα επιτόκια. Μια αύξηση στα επιτόκια επιβαρύνουν τον μηνιαίο προϋπολογισμό με κάποιες δεκάδες ή και εκατοντάδες ευρώ, αν επέλεξε σχέδιο κυμαινόμενου επιτοκίου. Επειδή είναι δεσμευμένος σε μια μακροχρόνια δανειακή σύμβαση με την τράπεζα, η αύξηση στα επιτόκια χειροτερεύει το επίπεδο ζωής του. Αν έχει και σταθερό εισόδημα και υπάρχει πληθωρισμός, τότε είναι πρακτικά αδύνατο να αντεπεξέλθει και μπορεί να αναγκαστεί να το πουλήσει.
Ο αγοραστής-επενδυτής δεν έχει τις ίδιες ανησυχίες ή τουλάχιστον όχι σε τέτοιο βαθμό. Ο λόγος είναι πως συνήθως οι κινήσεις του σε επίπεδο χρηματοδότησης βασίζονται στη λογική ότι η δόση είναι τουλάχιστον 20% - 30% χαμηλότερη από το εισόδημα που θα εισπράττει από την ίδια την επένδυση. Άρα έχει υπερκάλυψη της δόσης. Έτσι, αν τα επιτόκια αυξηθούν και αυξηθεί η δόση, έχει μαξιλαράκι κάλυψης. Αν συνεχίσουν να αυξάνονται τότε η αγορά θα οδηγήσει και τα ενοίκια προς τα πάνω, δίνοντάς του επιπλέον κάλυψη. Μετά δεν έχει τη μακροχρόνια δέσμευση του άλλου της παρέας, ούτε και το συναισθηματικό δέσιμο. Αν κάτι πάει «Χ» απλώς το πουλά και πάει παρακάτω.
Με το τι περιγράψαμε πιο πάνω με απλοϊκό τρόπο, φαίνεται πως ο μεν αγοραστής για ιδιοκατοίκηση έχει ένα πρόβλημα περιορισμένης προσφοράς, ψηλών τιμών και διαχρονικό άγχος διατήρησης του ακινήτου του, ενώ ο αγοραστής-επενδυτής έχει επιλογές, μεγαλύτερη προσφορά, μικρότερες περιόδους χρηματοδότησης, λιγότερες απαιτήσεις συντηρήσεων και μια γκάμα ενοικιαστών που συνεχώς μεγαλώνει και που αποπληρώνει την επένδυσή του.
Ερχόμενοι στην γκάμα των ενοικιαστών που μεγαλώνει, να αναφέρουμε τις νέες γενιές ανθρώπων που φαίνεται πως επιλέγουν συνειδητά να απομακρύνονται από κάθε είδους μόνιμη δέσμευση. Δύσκολα θα επιλέξουν μια μόνιμη σχέση ή τον γάμο, δεν επιδιώκουν εργασία με συμβόλαια, δεν θέλουν να αγοράσουν μια μόνιμη στέγη. Είναι πιο νομάδες και δεν τους νοιάζει ακόμη και να μοιράζονται μια στέγη.
Αν αυτή η τάση παγιωθεί, τότε θα έχουμε συνεχώς νέους ενοικιαστές, συνεχώς νέους επενδυτές και συνεχώς λιγότερους αγοραστές που επιλέγουν την ιδιοκατοίκηση. Άρα εκεί που η χώρα μας έχει από τα ψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης παγκοσμίως, ενδεχομένως να δούμε αυτό το ποσοστό να συρρικνώνεται. Και έτσι η πιο πάνω ανάλυση ρίχνει φως στο ερώτημα που τέθηκε στην αρχή.
