Του Ανδρέα Ανδρέου
Οι εξελίξεις σε επίπεδο οικονομίας είναι καταιγιστικές. Είναι όμως τέτοιες που να προκαλούν σεισμικές δονήσεις στην αγορά ακινήτων Μήπως είμαστε σ’ ένα στάδιο που θα πρέπει να αναμένουμε αφενός ένα κραχ στις τιμές πώλησης και αφετέρου μια δραματική αύξηση των ενοικίων Υπάρχει λόγος πανικού Τις τελευταίες βδομάδες έχει παρατηρηθεί μια μείωση στο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτό δεν έχει να κάνει τόσο με τον φόβο για πιθανή γενίκευση του πολέμου, όσο με το γεγονός ότι η αύξηση στο κόστος ζωής που επιφέρει ο πληθωρισμός μειώνει την αγοραστική δύναμη και επομένως γίνονται δεύτερες σκέψεις για δέσμευση κεφαλαίων σ’ ένα δύσκολα ρευστοποιήσιμο επενδυτικό μέσο όπως είναι τα ακίνητα.
Το φαινόμενο μπορεί να είναι παροδικό αναλόγως της εξέλιξης των γεγονότων, πλην όμως κανένας δεν ξέρει επακριβώς τι θα ακολουθήσει – οπότε εικάζει. Το δεδομένο είναι πως με τη μετακύλιση της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους στην τιμή διαμερισμάτων, σπιτιών και οικοπέδων, όλο και λιγότεροι μπορούν ν’ αγοράσουν. Ακόμη λιγότεροι είναι αυτοί που είναι διατεθειμένοι να πραγματοποιήσουν αγορά και ενδεχομένως να τοποθετηθούν σε πιο ψηλές τιμές κτίσης.
Σχεδόν πάντοτε θεωρητικά και πολλές φορές πρακτικά, σε μια περίοδο μειωμένης ζήτησης για αγορά, βλέπουμε αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση. Αυτό ορίζει η κυκλική φύση της αγοράς. Σε τέτοιο ενδεχόμενο βλέπουμε τις ενοικιαστικές αξίες να ανεβαίνουν και τις τιμές αγοράς να πέφτουν. Επειδή η περίοδος που συζητάμε είναι μικρή (μόλις κάποιων εβδομάδων) και επειδή η κατάσταση θεωρείται προς το παρόν ρευστή και περιορισμένης χρονικής εμβέλειας, δεν διαπιστώνεται μια μαζική μετατόπιση της ζήτησης από την κατηγορία της αγοράς προς την κατηγορία της ενοικίασης. Τα πράγματα ενδεχομένως ν’ αλλάξουν, αν η κατάσταση χρονοτριβήσει ή/ και παγιωθεί – πράγμα που εγώ προσωπικά θεωρώ απομακρυσμένο. Συνεπώς σήμερα μιλούμε περισσότερο για πάγωμα παρά για αλλαγή προτιμήσεων. Νοείται πως στο περιθώριο κάποιος αποφασίζει αναλόγως των δεδομένων που έχει ενώπιον του.
Αν τελικά συμβεί μια μετατόπιση της ζήτησης από την κατηγορία της αγοράς στην κατηγορία της ενοικίασης, τότε ναι, βραχυπρόθεσμα θα δούμε να σημειώνεται μια αύξηση στα ενοίκια. Μετά καθώς θα αυξάνεται η προσφορά διαθέσιμων προς ενοικίαση μονάδων θα παρατηρείται μια σχετική σταθεροποίησή τους μέχρι ν’ αλλάξει δραματικά είτε προς τα πάνω ή προς τα κάτω η ζήτηση. Τώρα, αν ιδιοκτήτες επιλέξουν να αυξήσουν τα ζητούμενα ενοίκιά τους λόγω της γενικής αύξησης τιμών, μπορούν να το προσπαθήσουν, αλλά η αγορά θα κρίνει αν κάτι τέτοιο είναι ανεκτό ή όχι και τα ενοίκια θα ρυθμιστούν ανάλογα.
Όπως τόνισα και σε πρόσφατη αρθρογραφία και δημόσιες δηλώσεις μου, δύο είναι οι κύριες πηγές επηρεασμού λόγω του πολέμου. Η μία έχει να κάνει με την προσφορά, η οποία αντιμετωπίζει πρόβλημα αυξημένου κόστους υλικών κατασκευής αλλά και πρόβλημα έγκαιρης προμήθειας των υλικών αυτών. Επιπλέον οι όροι του παιχνιδιού παραγγελιών και προμήθειας υλικών έχουν σε μεγάλο βαθμό αλλάξει, αφού πλέον απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό καταβολής προκαταβολών και εξόφληση με τη φόρτωση των υλικών – γεγονός που δυσχεραίνει τη ρευστότητα επιχειρήσεων που εμπλέκονται στον τομέα και αυξάνει το ρίσκο μη τήρησης συμβατικών υποχρεώσεων. Αυτό έχει σαν συνέπεια τη χρονική επιμήκυνση κατασκευαστικών έργων, την επιβάρυνσή τους με επιπλέον κόστος, αλλά και τη μείωση της προσφοράς.
Η άλλη έχει να κάνει με τη ζήτηση. Η ντόπια ζήτηση αναστέλλει μεγάλες επενδυτικές κινήσεις για κάποιο διάστημα μέχρι να ξεκαθαρίσει το σκηνικό. Ξένοι επενδυτές, εξαιρουμένων των Ρώσων και των Ουκρανών, προς το παρόν κινούνται στην ίδια σφαίρα ενδιαφέροντος, όπως και το αμέσως προηγούμενο διάστημα και αναμένεται να δούμε πώς θα εξελιχθεί. Δεν αποκλείεται να ελκύσουμε και σοβαρό ενδιαφέρον από ξένους που επηρεάζονται άμεσα από το ουκρανικό ζήτημα και να αποτελέσουμε τελικά ένα νέο προορισμό. Αυτό, αν συμβεί, θα ωφελήσει τόσο τον εμπορικό όσο και τον οικιστικό τομέα και θα είναι σίγουρα μια τονωτική ένεση.
Ρώσοι και Ουκρανοί προς το παρόν είναι εκτός εξίσωσης λόγω της κατάστασης, αλλά δεν αναμένεται πως η απουσία τους θα αναταράξει τις ισορροπίες στην αγορά – ασχέτως αν γενικά και αόριστα επικρατεί η άποψη πως «οι Ρώσοι» επενδυτές οδηγούσαν την κούρσα της αγοράς. Κάτι τέτοιο δεν ισχύει στην πραγματικότητα. Αφήστε δε που για εμάς «Ρώσοι» ήταν ένας γενικός προσδιορισμός χωρίς κατ’ ανάγκη να περιορίζεται σε αυστηρό γεωγραφικό περιορισμό.
