Του Ανδρέα Ανδρέου
Μια (πολύ) γενική οικονομική εικόνα δείχνει αυξημένο πληθωρισμό, αυξήσεις επιτοκίων, αυξήσεις κόστους κατασκευής, αυξήσεις τιμών ακινήτων, ελαφριά μείωση στην αδειοδότηση νέων έργων ανάπτυξης, ελαφριά μείωση έως σταθεροποίηση του ποσοστού ανεργίας, μικρή αύξηση στο ΑΕΠ, μικρή μείωση στον ιδιωτικό δανεισμό –για να αναφέρουμε μερικούς μόνο δείκτες.
Είναι φυσικό επακόλουθο λοιπόν, να διερωτώνται αρκετοί που έχουν είτε άμεση ή έμμεση εμπλοκή στον τομέα των ακινήτων, αν αυτό σημαίνει ότι επέρχεται πτώση ή σταθεροποίηση ή αν θα συνεχιστεί μια ανοδική πορεία -προφανώς για να πράξουν αναλόγως. Φυσικά πάντα υπάρχουν και αυτοί που σκοπό δεν έχουν να κάνουν κάτι, αλλά επιδεικνύουν «εγκυκλοπαιδικό» ενδιαφέρον για σκοπούς συζητήσεων σε πηγαδάκια μεταξύ φίλων.
Ας προσπαθήσουμε να ξετυλίξουμε το κουβάρι για να δούμε που μπορεί να οδηγηθούν τα πράγματα.
Η μεγάλη αύξηση του πληθωρισμού που ακολούθησε τις πολιτικές κατά της πανδημίας, αλλά και τα συνεπακόλουθά της, ώθησε τις επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία. Τονίσαμε σε πολλές περιπτώσεις τη φύση των ακινήτων ως εμπόδιο κατά του πληθωρισμού και αυτή η φύση φαίνεται να επιβεβαιώθηκε και σε αυτό το κύμα πληθωριστικών πιέσεων. Παρόλο που ο δημοσιονομικός αγώνας κατά του πληθωρισμού είναι έντονος, αποφασιστικός και φαίνεται να πετυχαίνει τον σκοπό του αφού επιτεύχθηκε αναστροφή της πορείας του, εντούτοις ο δρόμος προς πλήρη αναχαίτησή του και περιορισμού του κοντά στο επίπεδο του 2% είναι ακόμα μακρύς. Συνεπώς η παράμετρος του πληθωρισμού αναμένεται να συνεχίσει να ενθαρρύνει τις επενδύσεις σε ακίνητα. Είναι όμως αυτό αρκετό;
Οι αυξήσεις στα επιτόκια είναι το μεγαλύτερο όπλο κατά του πληθωρισμού, εφόσον μέσω αυτού αποθαρρύνεται ο δανεισμός. Ο δανεισμός αποτελεί κινητήρια δύναμη ανάπτυξης της οικονομίας. Άρα περιορισμός του δανεισμού αποτρέπει την υπερθέρμανση της οικονομίας και μέσω αυτού ξεφουσκώνει το γενικό επίπεδο τιμών που σημαίνει μείωση στον πληθωρισμό. Όμως την ίδια ώρα σε πολλές περιπτώσεις αυξάνεται και το κόστος εξυπηρέτησης των υφιστάμενων δανείων. Αυτό έχει σαν συνέπεια οι δανειζόμενοι να ζορίζονται οικονομικά και, αναπόφευκτα, κάποιοι να περάσουν σε καθεστώς μη εξυπηρέτησης των υποχρεώσεών τους. Το μόνο καθησυχαστικό –αν μπορεί να αποκαλεστεί έτσι– είναι το γεγονός ότι αυτό θεωρείται παροδικό και όχι μόνιμο φαινόμενο επειδή σκοπό έχει την αναχαίτηση του πληθωρισμού, και εφόσον αυτό επιτυγχάνεται, τα επιτόκια σιγά-σιγά θα αρχίσουν να μειώνονται. Επίσης να τονίσουμε πως παρόλο που τα επιτόκια είναι αυξημένα σε σχέση με αυτά που επικρατούσαν πριν από τον πόλεμο και πριν από την πανδημία, εντούτοις είναι ακόμα χαμηλά σε σχέση με αυτά που γνωρίζαμε σε εποχές προ 10ετίας - 15ετίας. Όμως, όπως και να έχει, τα σημερινά επίπεδα επιτοκίων σίγουρα αποθαρρύνουν κάποιους από το να προβούν σε επενδύσεις μέσω δανεισμού και άρα αυτή η παράμετρος μειώνει τη ζήτηση για αγορά ακινήτων.
Το κόστος κατασκευής είναι αδιαμφισβήτητα αυξημένο σαν απότοκο των προβλημάτων στην εφοδιαστική αλυσίδα που ακόμη δεν έχουν επιλυθεί, αλλά και την αύξηση του κόστους ενέργειας που υπερακοντίστηκε λόγω του πολέμου. Ιστορικά το κόστος κατασκευής αυξάνεται. Είναι δύσκολο, αν όχι ανέφικτο, να αναμένεται πτώση του –ιδιαίτερα σε τέτοιο βαθμό που να είναι αισθητή. Μάλιστα, με τόσες νέες ρυθμίσεις σε απαιτήσεις που μπαίνουν συνεχώς στο κάδρο (βλέπε για παράδειγμα, ενεργειακή απόδοση), η τάση θα είναι ανοδική. Και δεν αναφερόμαστε μόνο σε αυξήσεις υλικών, αλλά και σε εργατικό κόστος εφόσον όλες αυτές οι απαιτήσεις προϋποθέτουν και εξειδίκευση η οποία στοιχίζει για να αποκτηθεί. Το κόστος κατασκευής λοιπόν, που αποτελεί μια κύρια παράμετρο καθορισμού τιμών πώλησης, θα αυξάνει τις ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων. Οι επενδυτές/ αγοραστές/ ενοικιαστές/ χρήστες θα πρέπει να προσαρμοστούν σε αυτό το νέο περιβάλλον και αυτό θα επιφέρει ανακατατάξεις.
Ο ρυθμός σχεδιασμού και αδειοδότησης νέων οικοδομικών έργων αντικατοπτρίζει τις εκάστοτε συνθήκες της αγοράς, αλλά και αυτές που προβλέπεται να ισχύσουν. Προβλέψεις για αύξηση στη ζήτηση δίνουν το σινιάλο για αύξηση στην προσφορά, ενώ αντίθετες προβλέψεις δίνουν το αντίθετο σινιάλο. Επίσης, οι νέες απαιτήσεις, το αυξημένο κόστος, οι αυξημένες δανειακές υποχρεώσεις, το αυξημένο ρίσκο, συρρικνώνουν αυτούς που ασχολούνται με το αντικείμενο, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά. Τώρα άμα μειώνεται η προσφορά, ο αντίκτυπος στις τιμές δεν είναι ξεκάθαρος. Οι τιμές μειώνονται αν και η ζήτηση μειωθεί αισθητά. Αν όμως η μείωση στη ζήτηση είναι ανεπαίσθητη, τότε μπορεί να βλέπουμε σταθεροποίηση τιμών, ενώ αν η ζήτηση συνεχίσει να αυξάνεται, τότε μπορεί να βλέπουμε και μεγάλες αυξήσεις στις τιμές παρά τη μειωμένη προσφορά.
Στην Κύπρο αυτή την περίοδο βλέπουμε να παρατηρείται το φαινόμενο του περιορισμένου στοκ υφιστάμενων ακινήτων προς πώληση, την ελαφριά μείωση σε νέες αδειοδοτήσεις και άρα τη μείωση στη νέα προσφορά, ενώ την ίδια στιγμή βλέπουμε την μεν εγχώρια ζήτηση να παρουσιάζει ελαφριές αρνητικές τάσεις και τη ζήτηση που προέρχεται από ξένους να είναι αυξητική. Συνολικά αυτό οδηγεί σε ελλείψεις σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και σε αυξήσεις τιμών αγοράς και ενοικίου.
Εκτός δραματικού απροόπτου, αυτή η τάση αναμένεται να συνεχιστεί εντός του 2023.
