Του Ανδρέα Ανδρέου
Κάθε τόσο θυμούνται σε πρωινά και μεσημεριανά ενημερωτικά πάνελ να ασχοληθούν με το «καυτό» θέμα των ενοικίων. Νοείται πως οι τίτλοι που συνοδεύουν τέτοια θέματα δεν γράφουν ή δεν εννοούν κάτι λιγότερο από το κλισέ, «ενοίκια φωτιά…», εννοώντας πως η εξίσωση των ενοικιαστικών αξιών δεν είναι καν εξίσωση και πως σε αυτή την «ανισότητα» υπάρχουν οι δύσμοιροι και κατατρεγμένοι ενοικιαστές από τη μια, και οι προύχοντες, αναίσθητοι, φαταούλες και εριστικοί ιδιοκτήτες από την άλλη. Ένας που παρακολουθεί την επιχειρηματολογία των διαφόρων πανελιστών – από τους συντονιστές μέχρι τους εκφραστές των διαφορετικών απόψεων – έχει και ανάλογα σκαμπανεβάσματα στη διάθεσή του, με τον μέσο όρο να γυροφέρνει την χαβαλεδιάρικη διάθεση.
Φαίνεται ξεκάθαρα πως κάποιοι δεν εννοούν να καταλάβουν τους μηχανισμούς λειτουργίας της ελεύθερης αγοράς και δη της προσφοράς και της ζήτησης. Ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητά όσα θέλει για το υποστατικό του που προσφέρει για ενοικίαση, όπως και ο κάθε ενοικιαστής μπορεί να προσφέρει επίσης όσα θέλει για το υποστατικό που ζητά να ενοικιάσει. Ο πρώτος προσπαθεί να μεγιστοποιήσει το ενοίκιο που θα πετύχει και ο δεύτερος προσπαθεί να το ελαχιστοποιήσει. Ο άκρατος εκατέρωθεν παραλογισμός στο τι ζητά ο ένας και στο τι προσφέρει ο άλλος δεν έχει «νικητή».
Μέσα στα πλαίσια της ελεύθερης αγοράς όπου υπάρχουν πολυάριθμοι ιδιοκτήτες που προσφέρουν τα υποστατικά τους για ενοικίαση και παράλληλα πολλοί υποψήφιοι ενοικιαστές, οι δυνάμεις της αγοράς λειτουργούν με τέτοιο διαδραστικό τρόπο που το ενοίκιο θα «κλειδώσει» σε κάποιο επίπεδο. Γι’ αυτό μιλάμε για εξίσωση προσφοράς και ζήτηση. Το ενοίκιο δύσκολα έως ακατόρθωτα μπορεί να είναι λοιπόν προκαθορισμένο, είτε από τον ένα ή από τον άλλο.
Υπάρχει ελεύθερη επιλογή από αμφότερους, υπάρχει το κριτήριο της σύγκρισης, όπως και ένα σωρό από άλλες παραμέτρους που τελικά θα το καθορίσουν. Έτσι λειτουργούν οι λεγόμενες δυνάμεις της αγοράς. Άπαξ και «κλειδώσει», το ενοίκιο ισχύει για την περίοδο της σύμβασης ενοικίασης και τυχόν αναθεωρήσεις του εντός της περιόδου αυτής καθορίζονται επίσης στη σύμβαση – τόσο σε ύψος αναθεώρησης όσο και χρονικά πότε θα ισχύσουν. Τα συμβαλλόμενα μέρη εισέρχονται στη συμβατική τους σχέση με ελεύθερη βούληση έχοντας ενώπιον τους όλα τα δεδομένα που μπόρεσαν να εξασφαλίσουν και ταυτόχρονα αμφότεροι λαμβάνουν και κάποια ρίσκα. Αμφότεροι επίσης έχουν εξίσου δικαίωμα μέχρι τη στιγμή που θα πέσουν οι υπογραφές να υπαναχωρήσουν.
Αυτός ο «αλγόριθμος» ισχύει για κάθε κατηγορία, για κάθε είδος, κάθε ποιότητας, κάθε ηλικίας, ακινήτου σε κάθε περιοχή κλπ, γι’ αυτό και βλέπουμε διαφορετικά επίπεδα ενοικίων σε ίδιας κατηγορίας υποστατικά, αντί μιας ομοιογένειας. Και δεν είναι λογικό να ζητάμε ομοιογένεια όταν το προϊόν είναι άκρως ετερογενές. Η ετερογένεια πηγάζει από εκατοντάδες παράγοντες και πράγματα που για να τα αναφέρω απλά λεκτικά θα απαιτηθούν πολυσέλιδα άρθρα. Άρα αν υπάρχουν «ψηλά» ενοίκια είναι επειδή κάποιοι είναι διατεθειμένοι να τα πληρώνουν. Βάζω το ψηλά σε «εισαγωγικά» επειδή είναι καλά κάποιος να εξηγήσει τι σημαίνει ψηλό και τι χαμηλό.
Μέχρις εδώ όλα καλά. Τα προβλήματα ξεκινάνε από εδώ και πέρα.
Στην κορυφή των προβλημάτων βρίσκεται ο Νόμος του Ενοικιοστασίου και τα κατά καιρούς ξεχειλώματα του που προέβη διαχρονικά η Πολιτεία με κύρια γενεσιουργό αιτία την ψηφοθηρική του ικανότητα. Ήταν ένας νόμος που καλώς εφαρμόστηκε μετά την τουρκική εισβολή του 1974 και που κακώς συντηρείται μέχρι σήμερα. Είναι μια παρέμβαση στην ελεύθερη λειτουργία της κτηματαγοράς που δημιουργεί πολυάριθμες στρεβλώσεις στα ενοίκια, στον αριθμό των πραγματικά διαθέσιμων υποστατικών και στη συντήρηση των κτηρίων. Στερεί από τις ορθολογικές και σοβαρές επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία και γέρνει την πλάστιγγα δύναμης υπέρ των ενοικιαστών, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες έρμαιο των ορέξεων τους. Η επίδειξη δύναμης των ενοικιαστών αποδείχθηκε διαχρονικά με την πώληση «αέρα» χωρίς οι ιδιοκτήτες να καρπώνονται κάποιο πραγματικό όφελος, με την μη πληρωμή ενοικίων όπως οφείλουν, με τη μη έγκαιρη παράδοση του υποστατικού μέχρι να πάρουν αυτό που θέλουν – για να αναφέρω μόνο μερικά.
Όλοι αυτοί που εναντιώνονται στην οριζόντια και κάθετη κατάργηση του πιο πάνω νόμου παραθέτουν γελοία επιχειρήματα. Καταλαβαίνω πως όταν ένας ενοικιαστής εμπορικού υποστατικού επενδύει μερικές δεκάδες ή ακόμα εκατοντάδες χιλιάδες Ευρώ για να στήσει την επιχείρησή του, θα πρέπει να τύχει κάποιας λογικής προστασίας για να του αποδώσει. Ακόμη όμως και σε αυτή την περίπτωση δεν έχει κανένα που να του στερεί το δικαίωμά του να συμβληθεί, για παράδειγμα, για 10 ή 15 χρόνια αν έχει ένα σοβαρό επιχειρηματικό πλάνο. Στον αντίποδα, είναι κάποιος ιδιοκτήτης που θα πάρει στα σοβαρά αυτόν που θα του πει πως θα επενδύσει μέσα στο μαγαζί του πέραν των €100.000 αλλά θέλει μόνο ένα χρόνο συμβόλαιο.
Είμαστε σοβαροί όταν λέμε από τη μια να έρθουν ξένοι επενδυτές και ταμεία να επενδύσουν σε ακίνητα και από την άλλη να τους λέμε ότι, «ξέρετε, οι αυξήσεις των ενοικίων τα τελευταία δέκα χρόνια είναι θεσμοθετημένες στο 0%...» Εσείς θα επενδύατε σε οποιονδήποτε ακίνητο όπου θα σας απαγορευόταν να ζητήσετε αύξηση στο ενοίκιο που εισπράττετε. Είναι οι ιδιοκτήτες παράλογοι όταν για δέκα χρόνια τώρα (και πάμε δυνατά) δεν εισέπραξαν ούτε Ευρώ αύξηση Ο νόμος λοιπόν θα πρέπει να καταργηθεί πλήρως στα ακίνητα οικιστικών και γραφειακών χρήσεων και να μπουν κάποια επενδυτικά κριτήρια προστασίας στα εμπορικά ακίνητα, αλλά με μέτρο.
Δεύτερο πρόβλημα ίσης – αν όχι περισσότερης – σημασίας είναι η καθυστέρηση στην απονομή δικαιοσύνης.
Ο μέσος ιδιοκτήτης χρειάζεται κατά μέσο όρο 7-10 χρόνια για να ανακτήσει κατοχή του υποστατικού του είτε επειδή ο ενοικιαστής είναι σε παράβαση των όρων του συμβολαίου τους ή επειδή το θέλει για ίδια χρήση. Μόνη ηλιαχτίδα ελπίδας όλα αυτά τα χρόνια ήταν η θεσμοθέτηση της περιόδου έξωσης θέσμιου ενοικιαστή αν δεν πληρώνει τα ενοίκια του. Για όλες τις άλλες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης γερνά στα δικαστήρια. Ας αλλάξει αυτό το πλαίσιο και πολλά θα βρουν το σωστό δρόμο.
Τρίτο πρόβλημα είναι η μη καταχώρηση των ενοικιάσεων σε κάποιο επίσημο αρχείο δεδομένων. Αλήθεια τι σόι σοβαρές αναλύσεις μπορούν να γίνονται αν έχουμε μόνο τα μισά δεδομένα ενώπιον μας. Όσο σοβαρά μπορούμε να τρέξουμε μαραθώνιο αν φοράμε ένα παπούτσι στο ένα πόδι και τίποτα στο άλλο.
Αυτά είναι θέματα φωτιά και όχι τα ενοίκια.
