Του Ανδρέα Ανδρέου
Κατατέθηκαν προχθές στη Βουλή τα νομοσχέδια που τροποποιούν και ενισχύουν το τι γνωρίζαμε μέχρι σήμερα για το πονεμένο θέμα της διαχείρισης κοινόκτητων οικοδομών. Παρόλο που θα ακολουθήσει μεγάλη συζήτηση στη Βουλή μέχρι να υπάρξει κατάληξη στο τελικό κείμενο και στην ψήφισή τους, με μια πρώτη ματιά οφείλω να εκφράσω την ικανοποίησή μου επειδή, πρώτον βρισκόμαστε σε καλό δρόμο, και δεύτερον περιλαμβάνονται άρθρα που ενσωματώνουν μέτρα που προτάθηκαν επί σειρά ετών, τόσο από εμένα προσωπικά, αλλά και άλλους παράγοντες της αγοράς.
Δεν είναι της ώρας η κατά άρθρο ανάλυση των νομοσχεδίων εφόσον δεν είναι τελεσίδικα, αλλά είναι καλό να δούμε το πεδίο επιρροής τους. Ένα νεοεισερχόμενο στοιχείο είναι η δημιουργία Υπηρεσίας Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών. Άρα η πρώτη πράξη είναι η προσπάθεια κατάργησης του χαοτικού καθεστώτος που υπάρχει μέχρι σήμερα, το οποίο συνοψίζεται σε ιδιοκτήτες που πληρώνουν κοινόχρηστα όποτε τους καπνίσει, διαχειριστικές επιτροπές με δεμένα τα χέρια εκεί και όπου υπάρχουν, ασυντήρητα και ανασφάλιστα κτήρια, για να αναφέρω αυτά που όλοι βλέπουμε με μια απλή ματιά γύρω μας.
Ένα από τα πρώτα καθήκοντα αυτής της Υπηρεσίας θα είναι η δημιουργία μητρώου κοινόκτητων οικοδομών. Σήμερα κανένας δεν έχει ιδέα πόσες τέτοιες οικοδομές υπάρχουν και κάτω από ποιο καθεστώς λειτουργούν. Κάποια στοιχεία βρίσκονται καταχωνιασμένα σε τμήματα του κράτους, αλλά δεν είναι σε πρώτη ζήτηση για παρακολούθηση με υπεύθυνο τρόπο.
Το μητρώο αυτό παράλληλα δημιουργεί και μητρώο διαχειριστικών επιτροπών. Δηλαδή ανά πάσα στιγμή θα γνωρίζει ποια είναι τα μέλη της διαχειριστικής επιτροπής ανά κοινόκτητη οικοδομή, όπως επίσης και ποιοι οι εσωτερικοί κανόνες λειτουργίας της. Παράλληλα η Υπηρεσία θα έχει ευθύνες και εξουσίες που θα τις παρέχει ο νόμος για πιστή εφαρμογή του και εντός των πλαισίων αυτών θα μπορεί να επιβάλει διοικητικά πρόστιμα τόσο προς τις διαχειριστικές επιτροπές όσο και προς τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις παραβάσεων. Ένα ριζοσπαστικό μέτρο που προνοείται είναι η δυνατότητα της Υπηρεσίας να αποταθεί στο δικαστήριο και με μονομερή αίτηση να ζητήσει την έκδοση διατάγματος για την άρση μιας παρανομίας ή παρατυπίας επί του κτηρίου. Έτσι φαινόμενα με έναν ιδιοκτήτη που αποφάσισε να καλύψει το μπαλκόνι του, να κτίσει τούβλα να σφραγίσει ένα παράθυρο που δεν του άρεσε, να κάνει επεκτάσεις, να κατεδαφίσει, να μετατρέψει – όλα αυτά χωρίς την εξασφάλιση άδειας με βάση των περί Οδών και Οικοδομών Νόμο – θα εκλείψουν. Ευθύνη δεν έχει μόνο αυτός που τα κάνει αλλά και αυτοί που το ανέχονται. Εσωτερικές ανακαινίσεις και μετατροπές σε μονάδες που δεν επηρεάζουν την όψη του κτηρίου και τις ανέσεις των άλλων ιδιοκτητών δεν εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία. Το δεύτερο μεγάλο κεφάλαιο είναι οι διαχειριστικές επιτροπές. Σε συντομία, η κάθε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να έχει τη διαχειριστική της επιτροπή και αν η οικοδομή δεν καταφέρνει να εκλέξει θα της επιβάλλεται προσωρινή διορισμένη επιτροπή μέχρι να αποκτήσει. Με την εγγραφή της στο μητρώο η επιτροπή αποκτά νομική υπόσταση και βάσει αυτής θα ασκεί τα καθήκοντα και τις εξουσίες της. Το δε μητρώο θα ενημερώνεται σε ετήσια βάση με σχετικό τέλος εγγραφής και ανανέωσης.
Η διαχειριστική επιτροπή ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των ιδιοκτητών, είναι υπεύθυνη για την εφαρμογή του νόμου και των εσωτερικών (ή αν δεν υπάρχουν εσωτερικοί, των πρότυπων) κανονισμών λειτουργίας, και ασκεί τις εξουσίες και τα καθήκοντα που ορίζει ο νόμος.
Μέσα σε αυτά τα πλαίσια εφαρμογής του νόμου και των κανονισμών, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ενάγει αλλά και να ενάγεται για όλο το φάσμα καθηκόντων και ευθυνών της. Μπορεί να συνάπτει συμβάσεις για τη συντήρηση, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Ένα σημαντικό στοιχείο είναι το γεγονός ότι θα μπορεί να επιβάλει κυρώσεις σε ιδιοκτήτες που δεν πληρώνουν, σε σχέση με τη διέλευση και την πρόσβαση σε κοινόχρηστους χώρους, φτάνει οι κυρώσεις να μην στερούν την απόλυτη πρόσβαση. Για παράδειγμα, μπορεί ο ανελκυστήρας να λειτουργεί με ηλεκτρονική κάρτα και αν δεν είσαι τακτοποιημένος οικονομικά τότε να μην σε ανεβοκατεβάζει. Η χρήση ανελκυστήρα είναι είδος άνεσης που έχει και κόστος συντήρησης και χρήσης, υπάρχουν σκάλες για τους αρνητές των κοινοχρήστων!
Το φάσμα εξουσιών και ευθυνών της διαχειριστικής επιτροπής διευρύνεται όσο ποτέ προηγουμένως και θέτει μια σωστή βάση για καλή διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών. Από εκεί και πέρα πιστεύω πως θα πρέπει να διευρυνθεί το δικαίωμα του ποιος δικαιούται να συμμετέχει σε τέτοιες επιτροπές. Το νομοσχέδιο προνοεί μόνο ιδιοκτήτες. Όμως καλό είναι να επιτρέπεται και σε άτομα πρώτου βαθμού συγγένειας με τον ιδιοκτήτη, όπως επίσης το δικαίωμα αν υπάρχει δυνατότητα και επιθυμία, μέχρι ένα μέλος να είναι άτομο που έχει τα προσόντα διαχείρισης ακινήτων.
Επιτέλους πέραν της ρύθμισης των κοινοχρήστων, δημιουργείται και πάγιο ταμείο συντηρήσεων. Τέλος, ένα από τα πιο ουσιαστικά μέτρα που καθορίζει το νομοσχέδιο είναι η προσκόμιση εξοφλητικής απόδειξης κοινοχρήστων από την διαχειριστική επιτροπή σε αρμόδια κρατικά τμήματα για να μπορεί να επιτραπεί, κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου, μεταβίβαση, υποθήκευση ή/ και μίσθωση. Έτσι το φαινόμενο του πουλώ και εξαφανίζομαι και αφήνω τα χρωστούμενα στον επόμενο που δεν τα αναγνωρίζει τερματίζεται.
Θα επανέλθουμε όταν περάσει η νομοθεσία και έχουμε την τελική μορφή του νόμου για να δούμε επιμέρους άρθρα που είτε δεν είδαμε σήμερα ή θα προκύψουν και χρήζουν σχολιασμού.
