Του Ανδρέα Ανδρέου
Μία από τις κυριότερες κινητήριες δυνάμεις που διοχέτευσαν κεφάλαια σε επενδύσεις ακινήτων στην χώρα μας, για το μεγαλύτερο μέρος του 2022 και τους πρώτους μήνες του 2023, ήταν ο πληθωρισμός. Ο φόβος του ροκανίσματος της αγοραστικής δύναμης του χρήματος δεν ήταν αποκύημα της φαντασίας μας, αλλά πραγματικός. Με τον πληθωρισμό να αγκαλιάζει τα ψηλότερα μονοψήφια νούμερα για το μεγαλύτερο τμήμα αυτής της περιόδου (Εναρμονισμένος Δείκτης Τιμών Καταναλωτή 2022: 8,1%), με επιμέρους δείκτες να φλερτάρουν επικίνδυνα ακόμη και με διψήφια, ήταν αρκετός λόγος να ωθήσει επενδυτές προς κατευθύνσεις που προσφέρουν καλύτερη ασφάλεια έναντι αυτού του κινδύνου. Και όπως είδαμε πολλές φορές, τα ακίνητα έχουν αυτή την ιδιότητα.
Παράλληλα, έστω και με κάποια χρονική υστέρηση, είδαμε ένα ράλι ανόδου στα επιτόκια εφόσον είναι το κυριότερο όπλο άσκησης νομισματικής πολιτικής που μπορεί να αναχαιτίσει τον πληθωρισμό. Η αύξηση στα επιτόκια αφενός ενθαρρύνει την αποταμίευση και αφετέρου αποθαρρύνει τον νέο δανεισμό. Και τα δύο, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, «κρυώνουν» την οικονομία η οποία βρισκόταν σε ρυθμό πληθωριστικής υπερθέρμανσης.
Από τα πιο πάνω, εξάγεται το συμπέρασμα πως δημιουργούνται δύο αντίθετες δυνάμεις στη ζήτηση. Η μία την αυξάνει κυρίως με την διοχέτευση ιδίων κεφαλαίων σε επενδύσεις, ενώ η άλλη την μειώνει εφόσον μειώνονται τα δάνεια. Τα στατιστικά στοιχεία πωλήσεων που αναλύουμε κάθε μήνα, δείχνουν πως στη ζυγαριά των τελευταίων μηνών η πρώτη κατηγορία είχε μεγαλύτερο ειδικό βάρος από τη δεύτερη, με αποτέλεσμα οι πωλήσεις να αυξάνονται.
Τα στατιστικά στοιχεία, όμως, έδειξαν παράλληλα πως για την περίοδο Νοεμβρίου 2022 – Απριλίου 2023 (έξι μήνες) η Λευκωσία είπε μια διαφορετική ιστορία από τις υπόλοιπες επαρχίες, η οποία έχει τη σημασία της. Πιο συγκεκριμένα, έδειξε πως η μείωση στον δανεισμό είχε μεγαλύτερο ειδικό βάρος από την αναζήτηση ασφαλούς καταφυγίου από τον πληθωρισμό. Αυτό προφανώς και συνέβη λόγω του γεγονότος ότι η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών είναι Λευκωσιάτες, σε αντίθεση με τις παραλιακές επαρχίες όπου ένα σεβαστό μερίδιο της ζήτησης πηγάζει από ξένους που επενδύουν με δικά τους κεφάλαια. Ο τυπικός Κύπριος αγοραστής σήμερα, βάζει τη δική του συνεισφορά και δανείζεται το υπόλοιπο του τιμήματος.
Η πιο πάνω αποκωδικοποίηση της λευκωσιάτικης ζήτησης από τους developers που δραστηριοποιούνται στη Λευκωσία, έκανε τους τελευταίους να είναι πιο «κουμπωμένοι» στις επόμενες τους επεκτατικές κινήσεις. Ενα ενδιαφέρον στοιχείο όμως είναι το γεγονός ότι κατά τον Μάιο αυτή η εικόνα των «παγωμένων» Λευκωσιατών άλλαξε αφού η αγορά κινήθηκε με τρόπο που κάλυψε σχεδόν όλο το χαμένο έδαφος των προηγούμενων μηνών. Φυσικά μπορεί να υπάρχει μια εξήγηση. Ο πληθωρισμός στο μεταξύ υποχωρεί αισθητά και αναμένεται εντός του έτους να κυμανθεί πέριξ του 3,3% με την δυναμική που αναπτύσσεται να τον ρίχνει σταδιακά στο 2,3% το 2024 και στο 2% το 2025. Παρόλο που οι βόρειοι Ευρωπαίοι τηρούν και επιβάλλουν μια αμετακίνητη αμυντική στάση κατά του πληθωρισμού με περαιτέρω αύξηση στα επιτόκια, η αγορά φαίνεται να προεξοφλεί σε κάποιο βαθμό ότι αυτό το ράλι ανόδου φθάνει σε ένα τέλος με σταδιακή αντιστροφή των αναθεωρήσεων.
Στην εξίσωση όμως έχουμε και την προσφορά. Ένα σημαντικό της τμήμα είναι οι κατασκευές. Οι δείκτες τιμών κατασκευαστικών υλικών σημειώνουν μια σχετική σταθεροποίηση τους πρώτους πέντε μήνες του 2023 παρουσιάζοντας έως και μια ελαφριά πτωτική τάση.
Αυτό όμως δεν μπορεί να προκαλέσει επανάπαυση επειδή κάτι σχεδόν ανάλογο συνέβη και το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αλλά μετά υπήρξε αύξηση μεταξύ Δεκεμβρίου και Ιανουαρίου. Θετικό όμως στην παρούσα περίοδο είναι το γεγονός ότι δομικά υλικά από μέταλλο και αλουμίνιο σημείωσαν πτώση, και αυτά τα υλικά είναι σημαντικό κομμάτι της οικοδομικής βιομηχανίας.
Η παγιοποίηση του κατασκευαστικού κόστους σε ψηλά επίπεδα παγιοποιεί με τη σειρά της και τον καθορισμό νέων ψηλών τιμών πώλησης κτιριακών μονάδων, εφόσον κανένας δεν θα βρεθεί να πουλήσει στη ζημιά του. Οι νέες ψηλές τιμές δεν αφορούν μόνο τις καινούργιες κατασκευές, αλλά και τις μεταχειρισμένες μονάδες. Οι μεταχειρισμένες μονάδες έχουν πλέον ψηλότερο κόστος αντικατάστασης αφενός, και αφετέρου επωφελούνται από την ώθηση προς τα πάνω, που τους δημιουργούν οι νέες μονάδες εφόσον το κενό αέρος που δημιουργείται τυγχάνει εκμετάλλευσης.
