Του Ανδρέα Ανδρέου
Την προηγούμενη βδομάδα παρουσιάσαμε μια συγκριτική ανάλυση πωλήσεων/μεταβιβάσεων διαμερισμάτων στις επαρχίες Πάφου, Λάρνακας και Αμμοχώστου. Είδαμε πως συγκρίνονται κάποιες μεταβλητές μεταξύ τους για το 2022 και τους πρώτους 7,5 μήνες του 2023.
Σήμερα θα παρουσιάσουμε παρόμοια ανάλυση της κατηγορίας των διαμερισμάτων για τις επαρχίες Λευκωσίας και Λεμεσού.
Επαναλαμβάνω και σήμερα πως οι αναλύσεις αυτές βασίζονται σε πωλήσεις που καταγράφηκαν μέσω μεταβιβάσεων στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και πως δεν περιλαμβάνονται καταθέσεις πωλητηρίων εγγράφων επειδή τα στοιχεία που καταγράφονται στις καταθέσεις αυτές δεν είναι πάντα ολοκληρωμένα ή χρήζουν επιβεβαίωσης.
Οι επαρχίες Λευκωσίας και Λεμεσού έχουν ένα ιδιαίτερο βάρος στην όποια ανάλυση. Κατ’ αρχάς πρόκειται για τις δύο μεγαλύτερες τοπικές αγορές της χώρας. Κατά δεύτερον, η κάθε μια από αυτές κινείται από διαφορετικό είδος ζήτησης, και σε κάποιο βαθμό διαφορετικό είδος προσφοράς, και κατά τρίτον, μονοπωλούν τις συζητήσεις σε πηγαδάκια και καφενέδες με κουβέντες που αγγίζουν μέχρι και τα όρια αστικών μύθων.
Πάμε λοιπόν να δούμε τι μας λένε τα δεδομένα και κατά πόσο αυτά θα μας εκπλήξουν ή θα μας επιβεβαιώσουν τα όσα λέγονται.
Εντός του 2022 στην επαρχία Λευκωσίας πουλήθηκαν πέραν των 870 διαμερισμάτων. Η μέση τιμή πώλησης ήταν στις €130.960, ενώ η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν τα €1.515/τ.μ. Η μέγιστη απόλυτη τιμή διαμερίσματος που καταγράφηκε ήταν €600.000, ενώ η μέγιστη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν τα €3.083/τ.μ. Το πιο φθηνό διαμέρισμα πουλήθηκε έναντι €28.000 και η χαμηλότερη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν τα €371/τ.μ. Η διάμεση τιμή ήταν στις €130.000. Το μέσο εμβαδόν διαμερίσματος ήταν στα 81 τ.μ., η μέση καλυμμένη βεράντα στα 13 τ.μ. και η μέση ακάλυπτη βεράντα στα 7 τ.μ.
Η μέχρι τώρα εικόνα του 2023 δίνει για τη Λευκωσία 436 διαμερίσματα (που είναι ελαφρώς περισσότερα από τον προσδοκώμενο αριθμό), με μέση απόλυτη τιμή πώλησης όμως τις €131.114 και μέση ανά τετραγωνικό τιμή τα €1.586/τ.μ. Η μέγιστη απόλυτη τιμή διαμερίσματος που καταγράφηκε ήταν €595.000, ενώ η μέγιστη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν τα €3.114/τ.μ. Το πιο φθηνό διαμέρισμα πουλήθηκε έναντι €22.725 και η χαμηλότερη ανά τετραγωνικό τιμή καταγράφηκε στα €625/τ.μ. Η διάμεση τιμή ήταν μειωμένη σε σχέση με το 2022 στις €125.000. Το μέσο εμβαδόν διαμερίσματος ήταν στα 78 τ.μ., η μέση καλυμμένη βεράντα στα 12 τ.μ. και η μέση ακάλυπτη βεράντα στα 6 τ.μ.
Βλέπουμε πως παρόλο που η Λευκωσία έχει μια συνολική κάμψη σε σχέση με τις άλλες επαρχίες, που ξεκίνησε από τον Νοέμβριο του 2022, εντούτοις στην κατηγορία των διαμερισμάτων βλέπουμε μέχρι τώρα να διατηρεί –ακόμη και να αυξάνει οριακά– τις τιμές της. Αυτό εξηγείται από το ότι οι Λευκωσιάτες φαίνεται να ωθούνται προς την αγορά διαμερίσματος – έστω και ελαφρώς πιο μικρών σε μέγεθος– λόγω της ακρίβειας και των δυσμενών οικονομικών δεδομένων που επικρατούν. Θα δούμε στην πορεία κατά πόσο η συνολική επίδοση του 2023 θα διατηρήσει αυτή την τάση ή κατά πόσο θα αντιστραφεί το κλίμα ενόψει κυρίως των αυξημένων επιτοκίων.
Εντός του 2022 στην επαρχία Λεμεσού πουλήθηκαν πέραν των 800 διαμερισμάτων. Η μέση τιμή πώλησης ήταν στις €232.887, ενώ η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν τα €2.483/τ.μ. Η μέγιστη απόλυτη τιμή διαμερίσματος που καταγράφηκε ήταν το €3.350.000, ενώ η μέγιστη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν οι €16.260/τ.μ. Το πιο φθηνό διαμέρισμα πουλήθηκε έναντι €25.000 και η χαμηλότερη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν τα €695/τ.μ. Η διάμεση τιμή ήταν στις €185.000. Το μέσο εμβαδόν διαμερίσματος ήταν στα 84 τ.μ., η μέση καλυμμένη βεράντα στα 12 τ.μ. και η μέση ακάλυπτη βεράντα στα 5 τ.μ.
Η μέχρι τώρα εικόνα του 2023 δίνει για την Λεμεσό 316 διαμερίσματα (που είναι πίσω από τον προσδοκώμενο αριθμό), με μέση απόλυτη τιμή πώλησης τις €250.178 και μέση ανά τετραγωνικό τιμή τα €2.645/τ.μ. Η μέγιστη απόλυτη τιμή διαμερίσματος που καταγράφηκε μέχρι τώρα ήταν €3.000.000, ενώ η μέγιστη ανά τετραγωνικό τιμή ήταν τα €13.514/τ.μ. Το πιο φθηνό διαμέρισμα πουλήθηκε έναντι €55.000 και η χαμηλότερη ανά τετραγωνικό τιμή καταγράφηκε στα €1.009/τ.μ. Η διάμεση τιμή ήταν στις €210.000. Το μέσο εμβαδόν διαμερίσματος ήταν στα 88 τ.μ., η μέση καλυμμένη βεράντα στα 12 τ.μ. και η μέση ακάλυπτη βεράντα στα 6 τ.μ.
Ενδιαφέροντα στοιχεία που προκύπτουν από αυτές τις αναλύσεις είναι πως η Λευκωσία, κατά τις περιόδους που εξετάζονται, φαίνεται να έχει πιο δραστήρια αγορά στα διαμερίσματα από τη Λεμεσό –όπως δείχνει ο αριθμός διαμερισμάτων που αλλάζει χέρια. Από την άλλη, η Λεμεσός είναι φανερά πιο ακριβή από τη Λευκωσία σε αυτή την κατηγορία του real estate αφού οι μετρήσεις αποδεικνύουν πως (εξαιρουμένων των άκρων) οι διαφοροποιήσεις στις τιμές κυμαίνονται από 40% μέχρι 80%, ενώ η Λεμεσός έχει μια παγκύπρια πρωτοκαθεδρία στο ακριβό real estate που καμία άλλη επαρχία δεν μπορεί προς το παρόν να ανταγωνιστεί. Όμως το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο ο μέσος μισθός στη Λεμεσό είναι μέχρι και σχεδόν διπλάσιος από αυτόν της Λευκωσίας για να μπορεί να διατηρήσει αυτού του είδους την αγορά ή κατά πόσο αν μειωθεί δραστικά η ζήτηση προερχόμενη από ξένους θα υποστεί καθίζηση τιμών. Προς το παρόν αυτό δεν φαίνεται να συμβαίνει στο ορατό μέλλον.
