Του Ανδρέα Ανδρέου
Στις 8 Σεπτεμβρίου η ΕΚΤ ενεργώντας για δεύτερη φορά μετά την 21η Ιουλίου, αύξησε τα επιτόκια κατά 75 μονάδες βάσης. Τον Ιούλιο αύξησε τα τρία βασικά επιτόκιά της κατά 50 μονάδες βάσης και δηλώνει ξεκάθαρα πως θα ακολουθήσουν και άλλες αυξήσεις επιτοκίων μέχρι να επανέλθει ο πληθωρισμός στο στοχευμένο επίπεδο του 2%.
Το μήνυμα που θέλει να περάσει ξεκάθαρα η ΕΚΤ είναι η αναστροφή των προσδοκιών όλων μας που έχουμε για την διατήρηση του πληθωρισμού σε ψηλά επίπεδα μακροπρόθεσμα. Με άλλα λόγια η ΕΚΤ θέλει πραγματικά να πιστέψουμε πως η μάχη κατά του πληθωρισμού θα συνεχιστεί και άρα ο πληθωρισμός θα ξεφουσκώσει συντομότερα από όσο εμείς το βλέπουμε να γίνεται.
Υπάρχουν διάφορες κινητήριες δυνάμεις του πληθωρισμού. Όμως μια από τις πιο σημαντικές είναι οι προσδοκίες όλων μας, οι οποίες αν δεν αντιμετωπιστούν πειστικά ανατροφοδοτούν και επιβαρύνουν το οικονομικό περιβάλλον και ο πληθωρισμός βγαίνει εκτός ελέγχου.
Στην πιο απλή του μορφή, το σύστημα λειτουργεί ως εξής:
Έχουμε ψηλό πληθωρισμό (όπως αυτόν που παρατηρούμε τώρα να φλερτάρει με το 10%) και θέλουμε να τον ρίξουμε και να τον ελέγξουμε γύρω στο 2%. Με την αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ δημιουργούνται δύο παράλληλες πορείες.
Η πρώτη και η πιο εμφανής, είναι πως το κόστος δανεισμού των τραπεζών (του Ευρωπαϊκού συστήματος σε αυτή την περίπτωση) αυξάνεται και αυτό οδηγεί, αφενός σε ψηλότερο κόστος δανεισμού των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών και, αφετέρου κάνει πιο ελκυστικές τις αποταμιεύσεις. Και τα δύο μειώνουν τη ζήτηση στην οικονομία με αποτέλεσμα οι τιμές να μειώνονται και ο πληθωρισμός να ξεφουσκώνει.
Η δεύτερη παράλληλη πορεία έχει να κάνει με τις προσδοκίες. Όταν δοθεί το ξεκάθαρο μήνυμα πως η νομισματική αρχή (η ΕΚΤ στην περίπτωση μας) είναι πέρα για πέρα αποφασισμένη να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό για να τον φέρει εκεί που θέλει, τότε αφενός οι εργαζόμενοι μαλακώνουν τις απαιτήσεις τους για μεγάλες μισθολογικές αυξήσεις – που διαφορετικά απαιτούν για να αποζημιωθούν για τον πληθωρισμό – και, αφετέρου οι επιχειρήσεις δεν αυξάνουν τις τιμές των προϊόντων τους ή τις αμοιβές των υπηρεσιών τους – που διαφορετικά το κάνουν όταν το κόστος τους αυξάνεται σημαντικά. Έτσι αποφεύγεται η λεγόμενη ελικοειδής ανατροφοδότηση μισθών και τιμών που οδηγεί σε ατέρμονη αύξηση στον πληθωρισμό.
Με την επιτυχή εφαρμογή αυτής της στρατηγικής, μειώνεται ο πληθωρισμός που είναι και το ζητούμενο. Είναι όμως το αποτέλεσμα άμεσο Δυστυχώς όχι. Ιδιαίτερα όταν υπάρχει ένας πόλεμος και κυρώσεις σε εξέλιξη που επιβαρύνουν απρόβλεπτα το ενεργειακό και τα τρόφιμα. Και ιδιαίτερα όταν υπάρχει ακόμη πρόβλημα στην εφοδιαστική αλυσίδα που προήλθε από την πανδημία.
Όμως, στο μεσοδιάστημα υπάρχει κόστος και μάλιστα πολυμορφικό. Για παράδειγμα, η αύξηση στο κόστος δανεισμού σημαίνει λιγότερη επενδυτική επέκταση των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών γεγονός που τροφοδοτεί την οικονομική ύφεση. Η αύξηση στις αποταμιεύσεις δεν είναι κατ’ ανάγκη και η πιο ενδεδειγμένη δεδομένου ότι ο πληθωρισμός τις ροκανίζει σε πραγματικούς όρους. Η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει σε κάποιο βαθμό τις κατηγορίες των επενδυτικών μέσων – κάποιες περισσότερο και κάποιες λιγότερο.
Τα ακίνητα – με την πλατιά έννοια του όρου – σαν επενδυτικό μέσο, ιστορικά έχουν επιδείξει μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε συνθήκες αβεβαιότητας και οικονομικής αστάθειας, όπως αυτές που βιώνουμε αυτή την περίοδο – ίσως και πολύ χειρότερες. Και αυτό δεν συμβαίνει μόνο στην Κύπρο αλλά σχεδόν παντού. Όμως για να είμαστε δίκαιοι, η καλύτερη επενδυτική εικόνα των ακινήτων σε σχέση με εναλλακτικά επενδυτικά μέσα, δεν αφορά όλες τις κατηγορίες ακινήτων και δεν αφορά πάντα τις ίδιες κατηγορίες ακινήτων. Σίγουρα παίζουν το ρόλο τους παράγοντες όπως η χώρα που συζητάμε, περιοχές της χώρας που συζητάμε, οι επικρατούσες οικονομικές/ πολιτικές/ κοινωνικές συνθήκες στις περιοχές αυτές, οι επενδυτικές ορέξεις κλπ.
Στην χώρα μας είδαμε τους τελευταίους οκτώ μήνες την κτηματαγορά να ανθεί. Αναλύσαμε τις συναλλαγές και τις συνθήκες κάτω από τις οποίες κινήθηκε η αγορά και καταλήξαμε πως πράγματι οι επενδυτές θεωρούν πως κάποιες κατηγορίες ακινήτων προσφέρουν προστασία έναντι των πληθωριστικών πιέσεων. Είναι σαν να υπάρχει μια «έμφυτη» τάση αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων που αναχαιτίζει τον πληθωρισμό. Επίσης, ας μην ξεχνάμε πως η αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος, οδηγεί σε μείωση των κατασκευών και άρα μείωση της προσφοράς που ενισχύει τις αυξήσεις στις αξίες.
Επιπλέον, ο πληθωρισμός αντανακλάται σε όλα τα επίπεδα τιμών – των ενοικίων μη εξαιρουμένων. Ενόσω η ανάπτυξη νέων κατασκευαστικών έργων συρρικνώνεται και η ζήτηση για υφιστάμενα αυξάνεται, η διαθεσιμότητα μονάδων εξανεμίζεται. Υπό αυτές τις συνθήκες, οι ιδιοκτήτες αυξάνουν τα ενοίκια που με τη σειρά τους αυξάνουν τις αξίες.
Τέλος, υπό καθεστώς ψηλού πληθωρισμού οι υφιστάμενοι δανειζόμενοι που έχουν κλειδωμένες τις δόσεις τους, κερδίζουν σε βάθος χρόνου: οι δόσεις παραμένουν σταθερές σε ονομαστικές αξίες, ενώ σε πραγματικές μειώνονται σύμφωνα με τον πληθωρισμό και παράλληλα αυξάνεται η συνεισφορά τους επειδή η αξία των ακινήτων τους αυξάνεται. Φυσικά, η αύξηση επιτοκίων όπως είπαμε πριν μειώνει τους νέους δανεισμούς και συνεπώς η νέα ζήτηση θα είναι μειωμένη που στην τελική επιβαρύνει τις αξίες.
Συνεπώς χρειάζεται προσοχή σε τι και που επενδύουμε. Υψηλής ποιοτικής στάθμης ακίνητα με σταθερές εισοδηματικές ροές αποτελούν ίσως την καλύτερη επενδυτική επιλογή ιδιαίτερα σε τέτοιες αντίξοες οικονομικά συνθήκες.
