Του Ανδρέα Ανδρέου
Αν είναι να απομονώσουμε ένα πράγμα που χαρακτηρίζει την αγορά των ακινήτων, αλλά και την ευρύτερη οικονομία αυτή την περίοδο, είναι η σύγχυση. Μια σύγχυση που κατατάσσεται πρώτη πριν ακόμα και από την αβεβαιότητα, η οποία αβεβαιότητα είναι αρκετά άσχημη από μόνη της.
Όσο καλοπροαίρετα και να είναι τα όποια μέτρα και πολιτικές που υιοθετούνται από την κυβέρνηση, είτε αυτά αφορούν την ανάπτυξη, είτε αφορούν τη στεγαστική πολιτική, ή ακόμη την ενεργειακή αναβάθμιση, δεν μπορεί κάποιος αντικειμενικός κριτής παρά να τα ψέξει για την ελλιπή τους ευκρίνεια, τη βραχεία τους έκταση και που για πολλοστή φορά μάλλον αποθαρρύνουν παρά να ενθαρρύνουν τις επενδύσεις, προς επίτευξη του αντικειμενικού τους σκοπού.
Και επειδή κάνω αναφορά πιο πάνω σε «ευκρίνεια», ξεκαθαρίζω πως το πρώτο πράγμα που πρέπει να χαρακτηρίζει ένα μέτρο, ένα σχέδιο και μια πολιτική είναι ο μεγάλος βαθμός κατανόησής τους από τους πολλούς και όχι μόνο από τους πέντε ή τους δέκα ή τους πενήντα σύμβουλους ή επαγγελματίες ή ειδικούς. Αν το ένα εκατομμύριο ανθρώπων πρέπει να τρέχει πίσω από εκατό ειδικούς για να βρει τον ένα που θα τον καθοδηγήσει ως προς το τι προνοεί το σχέδιο ή το μέτρο, τότε αυτό το σχέδιο είναι καταδικασμένο σε αποτυχία.
Κάνει λοιπόν εντύπωση το γεγονός πως ενώ η κυβέρνηση θέλει να κάνει πρωταθλητισμό στην επικοινωνία, φαίνεται να μην πετυχαίνει όσα πρέπει να πετύχει στο να περάσει με ξεκάθαρο τρόπο στο ευρύ κοινό, ποια είναι τα σχέδια που βρίσκονται σε ισχύ, σε τι αποσκοπούν, ποιοι είναι οι δικαιούχοι, ποιο είναι το πραγματικό τους όφελος (οικονομικό ή άλλο), πώς μπορούν οι εν δυνάμει δικαιούχοι να τα αξιοποιήσουν, τι ορίζοντα εφαρμογής έχουν και τι γίνεται πέραν αυτού του ορίζοντα.
Αναφέρομαι πιο πάνω σε σχέδια βραχείας έκτασης. Εννοώ πως σε αυτά τα σχέδια τίθενται τέτοιες προϋποθέσεις που στην τελική έχουν μικρό πεδίο εφαρμογής. Για παράδειγμα, στο κίνητρο για την παραγωγή προσιτής κατοικίας παραχωρείται αύξηση στον συντελεστή δόμησης 25%, εκ της οποίας το 15% θα διοχετεύεται προς την κατασκευή προσιτής στέγης και το υπόλοιπο 10% είναι το μπόνους/καρότο προς τον ιδιοκτήτη. Καλοπροαίρετο το μέτρο, δεν αντιλέγω, εφόσον θέλουμε προσιτή στέγη. Η πρώτη μου μικρή ένσταση είναι στο ύψος του 25% στην αύξηση του συντελεστή δόμησης: είναι το 15% αρκετό για παραγωγή προσιτής στέγης Πιστεύω πως είναι λίγο. Έπρεπε η συνολική αύξηση να είναι μεγαλύτερη για να δούμε αξιοσημείωτο αποτέλεσμα στην αγορά. Αλλά αυτό είναι δευτερεύον. Η μεγάλη μου ένσταση είναι στην πρώτη προϋπόθεση που τίθεται: «Ελάχιστο Καθαρό Εμβαδόν ιδιοκτησίας 4.000 τ.μ.».
Κάτσε ρε φίλε, δηλαδή πρέπει ο άλλος να έχει τουλάχιστον εφτά οικόπεδα σε οικιστικές περιοχές με συντελεστή δόμησης κάτω του 120% ή τουλάχιστον δύο οικόπεδα σε οικιστικές περιοχές με συντελεστή δόμησης από 120% και πάνω Πόσοι αλήθεια είναι αυτοί που έχουν τέτοιων μεγεθών εκτάσεις και είναι σε θέση να αναπτύξουν και ταυτόχρονα να θελήσουν να εκμεταλλευτούν το κίνητρο Ελάχιστοι. Κάποιες από τις προϋποθέσεις μπορούν εύκολα να σκοτώσουν το σχέδιο. Θυμίζουν τις εποχές που εκπονούνταν σχέδια ενθάρρυνσης κατασκευής δημόσιων χώρων στάθμευσης και οι πλείστες αξιολογήσεις έμειναν στις μελέτες επειδή δεν ήταν οικονομικά βιώσιμες.
Για να πετύχουν τέτοια σχέδια πρέπει να μην τίθενται περιορισμοί στις εκτάσεις τεμαχίων και τα κίνητρα να είναι κλιμακωτά ανάλογα με την κλίμακα της ανάπτυξης: όσες περισσότερες μονάδες προσιτής στέγης, τόσο μεγαλύτερη αύξηση στον συντελεστή δόμησης και παράλληλη αύξηση του ιδίου οφέλους προς τον ιδιοκτήτη/ επενδυτή –είτε στην ίδια την ανάπτυξη ή κάπου αλλού που θα υποδείξει. Αν παράπλευρος σκοπός είναι και ο έλεγχος του πού θα γίνονται τέτοιες αναπτύξεις, θα μπορούσαν να καθοριστούν περιοχές εφαρμογής στα τοπικά σχέδια έτσι ώστε ο κάθε ένας να γνωρίζει.
Μετά έχουμε τις περιπτώσεις του ΚΟΑΓ και των δημόσιων πανεπιστημίων. Ο μεν ΚΟΑΓ κτίζει προσιτή στέγη, τα δε πανεπιστήμια έχουν ανάγκες φοιτητικών εστιών. Γιατί δεν εκπονείται σχέδιο ή σχέδια κατασκευής τέτοιων εστιών από αυτούς τους οργανισμούς, που να επιτρέπουν εναλλακτικούς τρόπους δόμησης από τον συμβατικό για να έχουμε άριστης ποιότητας κατασκευές με αισθητά μειωμένο κατασκευαστικό κόστος και άρα αισθητά μειωμένα ενοίκια ή τιμές αγοράς Τέτοιες πρακτικές χρησιμοποιούνται με επιτυχία στο εξωτερικό, αλλά φαίνεται εδώ το «σφυρίζειν» αδιάφορα να είναι εθνικό σπορ.
Τι να πούμε τώρα για το «Φωτοβολταϊκά για Όλους» Ποιους όλους ή ποια φωτοβολταϊκά Πας να ρωτήσεις και σου λεν, «α, αυτό δεν γίνεται επειδή η ΑΗΚ δεν επιτρέπει την εναέρια διέλευση καλωδίου… ». Και γιατί, αυτή δεν πάει εναέρια «Ε, τι να πούμε, έτσι τα θέλει…». Κάνεις τις μελέτες σου και μετά σου λένε, «ναι, αλλά αν παράγεις παραπάνω, μπορεί να σε κόβει…». Προτείνεις χωράφι για virtual net metering, και θέλεις περισσότερες άδειες και διαδικασίες από το να κτίσεις ουρανοξύστη. Δεν έχει τελειωμό, και ακόμη δεν εφαρμόζεται ευρέως η αποθήκευση. Κάτσετε να πάμε μέχρι εκεί να δούμε τι θα απαιτείται… Η δε ενεργειακή αναβάθμιση των γερασμένων κτιρίων πρέπει να είναι προτεραιότητα. Εκεί πρέπει να υπάρξουν αυξημένα οικονομικά κίνητρα για να επιταχυνθεί η διαδικασία και να αυξηθεί η κλίμακα εκτέλεσης τέτοιας εργασίας. Η παρούσα κατάσταση φαίνεται να είναι στον αυτόματο πιλότο.
Αυτά τα λίγα παραδείγματα σκοπό έχουν να δείξουν το τι περνά ο μέσος πολίτης, ο μέσος ιδιοκτήτης, ο μέσος επενδυτής σε αυτόν τον τόπο. Το σκηνικό είναι αβέβαιο από πάσα κατεύθυνση και δεν ξέρουμε τι έπεται με φόρους, με μέτρα, με σχέδια –όλα αμφιβόλου αποτελεσματικότητας.
Ο σχεδιασμός πρέπει να είναι ολιστικός, να παρέχει πλαίσιο ασφάλειας, να είναι μακρόπνοος και να εξασφαλίζει οικονομική σταθερότητα. Μόνο έτσι έλκονται οι επενδύσεις και λαμβάνουν σάρκα και οστά. Εγώ περιμένω πολιτικά κόμματα να βγουν μπροστά από τώρα, πριν υπερθερμανθεί το κλίμα της προεκλογικής περιόδου, να κάνουν εισηγήσεις και προτάσεις που να έχουν πρακτική εφαρμογή και που να φέρνουν το επιθυμητό αποτέλεσμα έχοντας σαν φάρο την οικονομική σταθερότητα, την οικονομική κατάσταση του κόσμου και τον σεβασμό στα δημόσια οικονομικά. Μέχρι τώρα μόνον ο Δημοκρατικός Συναγερμός προτείνει ένα τέτοιο πλέγμα εφαρμόσιμων μέτρων, και θα χαρώ ιδιαίτερα αν ακολουθήσουν και οι υπόλοιποι.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
