Ρωγμές στην πρώτη κατοικία από ΦΠΑ

Η πανδημία του κορωνοϊού δοκίμασε τα συστήματα υγείας των χωρών με τις γνωστές σε όλους μας συνέπειες. Τα απόνερα του Covid-19 εστιάζουν στην οικονομία και συγκεκριμένα στις επιπτώσεις των περιοριστικών μέτρων που τέθηκαν, αλλά πλέον και στην ακρίβεια των προϊόντων. Έπειτα από το δίχρονο «χαστούκι» του κορωνοϊού με φθίνουσα σημασία στην υγεία και στην οικονομία, παρατηρούνται σημαντικές αυξήσεις στον τομέα των κατασκευών. Σαν να μην έφτανε αυτό, ένα ακόμα «χτύπημα» τοπικού πλέον χαρακτήρα θα επιβαρύνει ακόμα περισσότερο τον τομέα των ακινήτων, λόγω της κοινοτικής οδηγίας με την οποία πρέπει να εναρμονιστεί η Κύπρος σε σχέση με τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ του 5%. Η Κύπρος πρέπει μέσω νομοσχεδίου να αντικαταστήσει την επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% σε κατοικίες μέχρι 200 τετραγωνικών μέτρων που ισχύει μέχρι και σήμερα, με νόμο που θα καλύπτει 140 τετραγωνικά μέτρα. Οποιοδήποτε εμβαδόν που θα είναι πέρα των 140 τ.μ. θα επιβαρύνεται με βασικό συντελεστή 19% ΦΠΑ, κάτι που φυσικά έχει φέρει αναστάτωση στην Βουλή των Αντιπροσώπων, αλλά και στους επαγγελματίες του κλάδου. Εάν ανατρέξει στο ιστορικό του εν λόγω νόμου που δίνει τη δυνατότητα για ΦΠΑ 5% στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα κατά την ανέγερση ή αγορά καινούργιας κατοικίας στην Κύπρο και σε ό,τι παραπάνω τετραγωνικά να αποδίδεται 19% ΦΠΑ, θα δει ότι υπήρξε ένα «ξεδόντιασμα» του αρχικού νόμου από δύο διαφορετικές θητείες Κυβερνήσεων. Ο αρχικός νόμος τον Οκτώβριο του 2011 έδινε την δυνατότητα μόνο σε πολίτη κράτους – μέλους της ΕΕ και μόνιμο κάτοικο της Κύπρου να έχει το δικαίωμα για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ κατά την ανέγερση ή αγορά καινούργιας κατοικίας στην Κύπρο έως 200 τετραγωνικών μέτρων. Κύπριος πολίτης που έχτιζε κατοικία 300 τετραγωνικών μέτρων για παράδειγμα δεν ήταν δικαιούχος για ΦΠΑ 5%, ούτε πολίτης τρίτων χωρών. Τον Ιούνιο του 2012 εν μέσω της ίδιας κυβέρνησης που έφερε τον αρχικό νόμο δόθηκε η δυνατότητα χρησιμοποίησης του νόμου και από πολίτες χωρών που δεν ήταν σε κράτη μέλη της ΕΕ, «ανοίγοντας ουσιαστικά το παράθυρο» στους επενδυτές που θα ακολουθούσαν μετέπειτα το Πρόγραμμα των Πολιτογραφήσεων να επωφεληθούν της «έκπτωσης» αυτής. Το Νοέμβριο του 2016, επί άλλης κυβέρνησης πλέον, υπήρξε νέα αλλαγή στο νόμο. Δόθηκε η δυνατότητα να εφαρμόζεται σε κατοικίες για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα τους, παρόλο αν για παράδειγμα ήταν κατοικίες 300 τετραγωνικών μέτρων. Τα 200 θα υπόκεινταν στο ΦΠΑ 5% και τα άλλα 100 στο ΦΠΑ 19%. Όπως είναι λογικό, με τις διαδοχικές αλλαγές του νόμου από δύο διαφορετικές θητείες κυβερνήσεων, που σαφώς δημιουργήθηκε για να στηρίξει την αγορά των ακινήτων, αλλά και για να λειτουργήσει ως μέτρο κοινωνικής πολιτικής, άλλαξε άρδην ο αρχικός του χαρακτήρας. Γίνεται αντιληπτό πως όσοι βουλευτές ψήφισαν τις εν λόγω αλλαγές είναι συνυπεύθυνοι για το όποιο «μπέρδεμα» έχει προκύψει.

Η αξία θα βάλει φρένο

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή από το 2019 θέλησε να επαναφέρει τρόπον τινά το μέτρο στα όρια του αρχικού του χαρακτήρα, δηλαδή της κοινωνικής πολιτικής. Εκτιμά πως τα 140 τ.μ. είναι πιο κοντά για να έχει χαρακτήρα κοινωνικής πολιτικής σε σχέση με τα 200 τ.μ. και δεν είναι τυχαίος αριθμός. Σύμφωνα με συγκριτικά στατιστικά στοιχεία της Eurostatαν κάποιο άτομο διαμένει σε κατοικία με εμβαδόν περισσότερο από 141,4 τ.μ., τότε το μέγεθος της κατοικίας του είναι μεγαλύτερο της μέσης κατοικίας στην Κύπρο. Ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 95,9 τ.μ., άρα το όριο των 140 που θέτει η Επιτροπή είναι βάσει των δεδομένων της «δίκαιο».

Όπως διαφαίνεται μετά τις αντιδράσεις στη Βουλή των Αντιπροσώπων και στους επαγγελματίες του κλάδου, λύση στην όλη δύσκολη εξίσωση του ΦΠΑ στα ακίνητα θα είναι η αξία του ακινήτου και όχι τα τετραγωνικά μέτρα. Το ζητούμενο πλέον είναι να δεχθεί αυτό το μέτρο η Κομισιόν, που θα είναι μεγάλη αλλαγή επί της κοινοτικής οδηγίας. Παρόλο που πράγματι φαντάζει πιο δίκαια τροποποίηση που να λειτουργεί συνδυαστικά με το 140 τ.μ. που θέλει να επιβάλει η Κομισιόν. Το 140 τ.μ. έχει «κλειδώσει» και δεν αλλάζει.

Σύμφωνα με γραπτή δήλωση που εξέδωσε ο Κυβερνητικός Εκπρόσωπος Μάριος Πελεκάνος όσον αφορά το θέμα του συντελεστή ΦΠΑ για απόκτηση πρώτης κατοικίας το οποίο συζητήθηκε κατά τη διάρκεια της σύσκεψης στο Προεδρικό την Τρίτη για το θέμα της στεγαστικής πολιτικής, ανάφερε πως η Κυβέρνηση θα διαβουλευθεί με τις πολιτικές δυνάμεις και την Ευρωπαϊκή Επιτροπή για να εξευρεθεί η βέλτιστη λύση, σύμφωνα πάντοτε με τις κατευθυντήριες γραμμές της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Προτείνεται ψυχραιμία

Υπερβολικό χαρακτηρίζει τον θόρυβο που γίνεται τις τελευταίες εβδομάδες γύρω από το θέμα της αύξησης του ΦΠΑ, ο Διευθύνων Σύμβουλος της WiRE FS, Παύλος Λοΐζου. Σύμφωνα με δήλωση του στην «Κ» ο κ. Λοΐζου, εξηγεί πως είναι υπερβολική διότι πρώτον τα 140 τ.μ. υπολογίζονται με βάση τον συντελεστή δόμησης και όχι το καλυμμένο εμβαδόν. Άρα, μία οικιστική μονάδα 140 τ.μ. δικαιούται επιπρόσθετο 25% ως καλυμμένη βεράντα, πλέον χώρο στάθμευσης, υπόγειο, αποθηκευτικό χώρο και σοφίτα. Επίσης, συμπλήρωσε, με βάση την απογραφή του 2011 (τώρα διενεργείται η επόμενη) η μέση κατοικία στην Κύπρο, για σχεδόν τα 2/3 των ιδιοκτητών, διαθέτει πέντε δωμάτια (εξαιρούνται οι διάδρομοι, τα μπάνια, τα αποχωρητήρια και οι χώροι που είναι μικρότεροι από 2x2τ.μ.). Με απλούς υπολογισμούς και λογικά δεδομένα, τα πέντε προαναφερόμενα δωμάτια καλύπτουν περίπου 90 τ.μ., άρα υπάρχει ακόμα διαθέσιμο εμβαδόν. «Άρα πρόκειται για μία εξέλιξη που θα επηρεάσει κυρίως αυτούς που μπορούν να αποκτήσουν καινούργια, ακριβότερα και μεγαλύτερα σπίτια», σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Παύλος Λοΐζου στην εφημερίδα. Στην πράξη, η διαφορά στην τελική τιμή για ένα ακίνητο 140 τ.μ. θα είναι περίπου στις €8.000 ευρώ, κάτι που σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου δεν θεωρείται απαγορευτικό δεδομένου του συνολικού ύψους της επένδυσης που θα πρέπει να γίνει.

Την άποψη ότι το πιο αντικειμενικό κριτήριο για τον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου είναι η τιμή πώλησής του και βάσει αυτής θα πρέπει να υπολογίζεται και ο σχετικός συντελεστής ΦΠΑ, εκφράζει ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Μαρίνος Κυναιγείρου. Παρακολουθώντας τις αντιδράσεις που προέκυψαν τις τελευταίες μέρες με αφορμή το νομοσχέδιο για αύξηση του συντελεστή ΦΠΑ στα ακίνητα, ο πρόεδρος του Συμβουλίου, σε γραπτή του ανακοίνωση, εκφράζει την άποψη πως με βάση τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά, ο καθορισμός των €500 χιλ. ίσως να είναι ένα σωστό όριο αξίας των ακινήτων που θα επωφελούνται χαμηλού συντελεστή ΦΠΑ. Έτσι και θα ικανοποιεί τις απαιτήσεις της ΕΕ και την ίδια ώρα δεν θα θέτει ανεπιθύμητα και οικονομικά ασύμφορα εμπόδια σε όσους προσπαθούν να αποκτήσουν την δική τους κύρια κατοικία.

Το σπίτι του Κύπριου

Περίπου το 18% του πληθυσμού της ΕΕ ζει σε ένα «υπερπλήρες» σπίτι, σύμφωνα με ειδική έκδοση της Eurostat που δημοσιεύτηκε το 2021 με δεδομένα του 2020. Ο Κύπριος δε, όχι απλώς δεν ζει σε υπερπλήρες σπίτι, αλλά έχει το μικρότερο «ποσοστό υπερπληθυσμού» εντός σπιτιού, στο 2,5%. Το 2020, τα υψηλότερα ποσοστά υπερπληθυσμού παρατηρήθηκαν στη Ρουμανία (45,1 %), τη Λετονία (42,5 %) και τη Βουλγαρία (39,5 %), ενώ τα χαμηλότερα ποσοστά στην Κύπρο (2,5 %) και τη Μάλτα (4,2 %). Σύμφωνα με την έρευνα της Eurostat, το αντίθετο από ένα «υπερπληθυσμένο» σπίτι είναι ένα «υποκατειλημμένο» σπίτι, που σημαίνει ότι θεωρείται πολύ μεγάλο για τις ανάγκες του νοικοκυριού που ζει σε αυτό. Όπως αναφέρει η Eurostat, η κλασική αιτία της υποκατάληψης είναι ηλικιωμένα άτομα ή ζευγάρια που παραμένουν στο σπίτι τους αφού τα παιδιά τους έχουν μεγαλώσει και αντίστροφα. Στην ΕΕ το 2020, σχεδόν το ένα τρίτο του πληθυσμού (32,5 %) ζούσε σε υποκατειλημμένο σπίτι, ένα μερίδιο που είναι σχεδόν σταθερό από το 2010. Το 2020, τα υψηλότερα ποσοστά υποκατοίκησης καταγράφηκαν στη Μάλτα (72,5%), στην Κύπρο (71,4 %) και την Ιρλανδία (63,3 %) και τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ρουμανία (7,1%), τη Λετονία (10,3%) και την Ελλάδα (11%).

Ένα από τα δεδομένα που προκύπτουν από την έρευνα, είναι η ποιότητα της στέγασης, όπως η ικανότητα να διατηρείται ζεστό το σπίτι, η έλλειψη τουαλέτας, ντους, αλλά και η στέγη του σπιτιού να έχει διαρροή. Δεδομένα που η Κύπρος έχει αρνητικές πρωτιές σε δύο από τα τρία παραπάνω. Στην ΕΕ το 2020, το 8,2% του πληθυσμού δεν είχε τη δυνατότητα να διατηρήσει το σπίτι επαρκώς ζεστό. Τα υψηλότερα ποσοστά παρατηρήθηκαν στη Βουλγαρία (27,5 %), τη Λιθουανία (23,1 %), την Κύπρο (20,9%) και την Πορτογαλία (17,5 %), και τα χαμηλότερα ποσοστά στην Αυστρία (1,5 %), τη Φινλανδία (1,8 %) και την Τσεχία (2,2 %). Κατά μέσο όρο στην ΕΕ, το 1,5% του πληθυσμού δεν είχε τουαλέτα, ντους ή μπάνιο. Αυτό ήταν το περισσότερο κοινό στη Ρουμανία (21,2 % του πληθυσμού), ακολουθούμενη από τη Βουλγαρία και τη Λετονία (και οι δύο 7 %) ως καθώς και η Λιθουανία (6,4 %). Όσον αφορά μια στέγη με διαρροή, το 13,9 % του πληθυσμού της ΕΕ είχε τέτοιο πρόβλημα. Τα υψηλότερα ποσοστά παρατηρήθηκαν στην Κύπρο (39,1 %), την Πορτογαλία (25,2 %) και τη Σλοβενία (20,8 %).

Ελεγχόμενη η ακρίβεια

Εξετάζοντας την τάση των τιμών των κατοικιών μεταξύ 2010 και 2020 στην έρευνα της Eurostat «Housing in Europe», παρατηρείται μια σταθερά ανοδική τάση από το 2013 με ιδιαίτερα μεγάλες αυξήσεις μεταξύ 2015 και 2020. Συνολικά υπήρξε αύξηση 26% μεταξύ 2010 και 2020. Υπήρξαν αυξήσεις σε 23 κράτη μέλη και μειώνεται σε τρεις κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν στην Εσθονία (+108%), στην Ουγγαρία (+91%), στο Λουξεμβούργο (+89%), στη Λετονία (+81 %) και στην Αυστρία (+77%), ενώ μειώσεις καταγράφηκαν στην Ιταλία (-15%), στην Ισπανία (-5%) και στην Κύπρο (-4%). Όσον αφορά στα ενοίκια, υπήρξε μια σταθερή αύξηση των ενοικίων στην ΕΕ μεταξύ 2010 και 2020, συνολικά 14% καθ’ όλη τη διάρκεια της περιόδου. Σημειώθηκε αύξηση σε 25 κράτη μέλη και μείωση σε δύο. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στην Εσθονία (+145 %), στη Λιθουανία (+107 %) και στην Ιρλανδία (+63 %), ενώ μειώσεις παρατηρήθηκαν στην Ελλάδα (-25 %) και στην Κύπρο (-5 %). Ο πληθωρισμός μεταξύ 2010 και 2020 εξελίχθηκε παρόμοια με τα ενοίκια με συνολική αύξηση 14 %. Εκεί ήταν πληθωρισμός σε όλα τα κράτη μέλη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, με αυξήσεις 20 % ή περισσότερο. Ουγγαρία και Ρουμανία (+26 %), Εσθονία (+25 %), Τσεχία, Λιθουανία και Αυστρία (+20 %). Οι χαμηλότερες αυξήσεις τιμών παρατηρήθηκαν στην Ελλάδα (+2 %), την Ιρλανδία και την Κύπρο (+5 %).

Έντυπη Έκδοση