Του Παναγιώτη Ρουγκάλα
«Κάηκε με τον χυλό, φυσά και το γιαούρτι» η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων και την ανησυχητική αύξηση που έχουν λάβει. H ΕΚΤ προειδοποιεί για το ενδεχόμενο δημιουργίας νέας φούσκας στον τομέα αυτό. Κατ’ επέκταση, κρούει τον κώδωνα του κινδύνου αναφορικά με κινδύνους στην χρηματοπιστωτική σταθερότητα καθώς η δυναμική και η υπερτίμηση των τιμών των κατοικιών βρίσκονται ήδη σε επίπεδα παρόμοια με αυτά που παρατηρήθηκαν στο απόγειο του κύκλου πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση (Global Financial Crisis) το 2007. Επισημαίνει ότι η άνθηση των οικιστικών ακινήτων που τροφοδοτούνται από δανειοδοτήσεις μπορεί να θέσει σημαντικούς κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Τα μηνύματα από Φρανκφούρτη είναι ξεκάθαρα και αναφέρουν πως εκρήξεις και κατάρρευση οικιστικών ακινήτων (Residential real estate) έχουν συχνά συσχετιστεί με βαθιά ύφεση και οικονομικές κρίσεις, ειδικά όταν η έκρηξη του τομέα τροφοδοτείται από χρέη, σε report που δημοσιεύτηκε ως μέρος της Επιθεώρησης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, στο τέλος του 2021. Σε επίπεδο Κύπρου, η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου στο οικονομικό της δελτίο, το Δεκέμβρη του 2021, επισημαίνει πως οι τιμές κατοικιών στην Κύπρο κατά το πρώτο μισό του 2021 παρουσίασαν ανάκαμψη, ιδιαίτερα όσον αφορά τα διαμερίσματα, σε αντιδιαστολή με τις τιμές εμπορικών ακινήτων, που κατέγραψαν μειώσεις κατά την ίδια περίοδο. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία του Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) της ΚΤΚ, κατά το πρώτο και δεύτερο τρίμηνο του 2021, οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν τριμηνιαίες αυξήσεις 0,5% και 0,3%, αντίστοιχα, ενώ σύμφωνα με στοιχεία του δείκτη του RICS Cyprus οι τιμές καταστημάτων, αποθηκών και γραφείων σημείωσαν μείωση κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 κατά 5,2%, 4,3% και 0,9%, αντίστοιχα. Επιπρόσθετα, σύμφωνα με προκαταρκτικά στοιχεία της ΚΤΚ για το τρίτο τρίμηνο του 2021 παρατηρείται συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών κατοικιών η οποία εξακολουθεί να καθοδηγείται από την αγορά διαμερισμάτων.
Η δυναμική και η υπερτίμηση των τιμών των κατοικιών βρίσκονται ήδη σε επίπεδα παρόμοια με αυτά που παρατηρήθηκαν στο απόγειο του κύκλου πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.
Περνώντας ξανά στην ανάλυση που καλύπτει το ευρωπαϊκό ταμπλό, οι αγορές οικιστικών ακινήτων (Residential Real Estate) της ζώνης του ευρώ έχουν δει συνεχή επέκταση καθ’ όλη τη διάρκεια της πανδημίας. Όπως ανησυχητικά επισημαίνει η ΕΚΤ, η δυναμική και η υπερτίμηση των τιμών των κατοικιών βρίσκονται ήδη σε επίπεδα παρόμοια με αυτά που παρατηρήθηκαν στο απόγειο του κύκλου πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση (Global Financial Crisis) το 2007. Η μέση βαθμολογία κινδύνου μεταξύ των δεικτών τιμών, η οποία καλύπτει τέσσερις δείκτες που σχετίζονται με τη δυναμική των πραγματικών τιμών των οικιστικών ακινήτων και τις εκτιμήσεις υπερτίμησης, βρίσκεται κοντά στα προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα του 2007 και πολύ πάνω από τα επίπεδα του 2005.
Η ΕΚΤ σχολιάζει δε, πως η πρόσφατη αύξηση της μέσης βαθμολογίας κινδύνου αντανακλά αλλαγές στις εκτιμήσεις υπερτίμησης, οι οποίες επί του παρόντος είναι πάνω από τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν το 2007 για το σύνολο της ζώνης του ευρώ.
Σύμφωνα με την ανάλυση της ΕΚΤ, οι ευπάθειες που προκύπτουν από τις εξελίξεις των στεγαστικών δανείων είναι επί του παρόντος κάτω από τα προ της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης επίπεδα, αλλά αυξάνονται αργά και είναι ετερογενείς μεταξύ των χωρών. Αναλυτικότερα, η μέση βαθμολογία κινδύνου μεταξύ των δεικτών δανεισμού, που συνοψίζουν πληροφορίες από τρεις μετρήσεις της δυναμικής των στεγαστικών δανείων και των περιθωρίων στεγαστικών δανείων, υποδηλώνει συνολικά χαμηλό κίνδυνο. Αυτό έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την περίοδο πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση το 2005 και το 2007, όταν η αξιολόγηση κινδύνου βρισκόταν σε υψηλότερα επίπεδα. Ενώ η ανάλυση της συνολικής πιστωτικής δυναμικής είναι καθησυχαστική από την άποψη της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, υπάρχουν αρκετές χώρες της ζώνης του ευρώ όπου η ετήσια αύξηση των στεγαστικών δανείων των νοικοκυριών είναι ήδη πάνω από 7% και επιταχύνεται.
Σε καλύτερη κατάσταση
Συνεχίζοντας τα της ανάλυσης της ΕΚΤ, οι ευπάθειες του ισολογισμού των νοικοκυριών φαίνεται να είναι χαμηλότερες από ό,τι στην περίοδο πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Συλλογικά, τα επίπεδα χρέους των νοικοκυριών και οι επιβαρύνσεις εξυπηρέτησης του χρέους σηματοδοτούν επί του παρόντος παρόμοιο κίνδυνο με το 2005 και χαμηλότερο κίνδυνο κατά μέσο όρο από ό,τι το 2007. Επιπλέον, αν και κατά την περίοδο πριν από την κρίση το ένα τέταρτο των χωρών είχαν σήμα υψηλού κινδύνου, σχεδόν καμία χώρα δεν έχει επί του παρόντος σήμα κινδύνου πάνω από το μέσο, γεγονός που είναι καθησυχαστικό από την άποψη της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Ωστόσο, αυτή η πιο ευνοϊκή εικόνα αντανακλά επίσης το χαμηλό κόστος δανεισμού των νοικοκυριών, γεγονός που υποδεικνύει κινδύνους που απορρέουν από πιθανές αυστηρότερες συνθήκες χρηματοδότησης στο μέλλον.
Πρόσθετα, το προφίλ κινδύνου των νέων δανείων για αγορά κατοικίας φαίνεται να βρίσκεται σε παρόμοια επίπεδα με την περίοδο πριν από την κρίση του 2008, σύμφωνα με ορισμένες παραμέτρους. Η ΕΚΤ σχολιάζει πως οι έντονες αυξήσεις των τιμών και των δανείων είναι ιδιαίτερα ανησυχητικές εάν συνδυάζονται με επιδείνωση του προφίλ κινδύνου των δανείων όπως μετράται, για παράδειγμα, από τους δείκτες δανείου προς αξία (LTV) και δανείου προς έσοδα (LTI). Το μερίδιο των δανείων με δείκτες LTV άνω του 90% στα νεοσύστατα δάνεια φαίνεται επί του παρόντος να είναι υψηλότερο από ό,τι στην περίοδο της έκρηξης πριν από την κρίση του 2008. Τα μερίδια δανείων με δείκτη LTI άνω του 6, δηλαδή με νοικοκυριά που δανείζονται πάνω από το εξαπλάσιο του ετήσιου διαθέσιμου εισοδήματός τους, είναι επί του παρόντος περίπου στο ίδιο επίπεδο με το 2007. Ωστόσο, καθώς το χαμηλότερο κόστος δανεισμού συνεπάγεται αυξημένη οικονομική προσιτότητα για στέγαση, για δεδομένη διάρκεια νέων δανείων, οι επιβαρύνσεις εξυπηρέτησης του χρέους τους ενδέχεται να είναι επί του παρόντος χαμηλότερες από τις προ της κρίσης του 2008.
Στενή παρακολούθηση
Συνολικά, τα τρωτά σημεία στις αγορές των οικιστικών ακινήτων της ζώνης του ευρώ φαίνονται πιο ευνοϊκά από ό,τι κατά την περίοδο πριν από την κρίση του 2008, αλλά η συσσώρευση μεσοπρόθεσμων τρωτών σημείων απαιτεί στενή παρακολούθηση και ενδεχομένως εξέταση πολιτικής. Συνολικά, ο στεγαστικός δανεισμός είναι λιγότερο πληθωρικός και οι ισολογισμοί των νοικοκυριών φαίνονται πιο ανθεκτικοί επί του παρόντος από ό,τι στην περίοδο πριν από την κρίση του 2008. Επιπλέον, παρά την πανδημία, το τραπεζικό σύστημα της ζώνης του ευρώ είναι πιο ανθεκτικό σε σύγκριση με την περίοδο πριν από την κρίση του 2008, αντανακλώντας βελτιωμένη ποιότητα εποπτείας, ισχυρότερες κεφαλαιακές θέσεις και, σε ορισμένες χώρες, μέτρα που ήδη αντιμετωπίζουν τους κινδύνους ακίνητης περιουσίας. «Ωστόσο, η συνεχιζόμενη συσσώρευση τρωτών σημείων στις αγορές ακινήτων για κατοικίες απαιτεί στενή παρακολούθηση και πιθανά μακροπροληπτικά μέτρα», καταλήγει η ΕΚΤ.
Έντυπη έκδοση
