Πώς ένας αλγόριθμος δημιούργησε «τραστ» αυξάνοντας τα ενοίκια

Δημήτρης Αθηνάκης

Στην αρχή, επρόκειτο για έναν μυστήριο αλγόριθμο. Με τι δεδομένα υπολογίζει ένα σύστημα τεχνητής νοημοσύνης το πόσο πρέπει να ενοικιαστεί ένα σπίτι; Με την πάροδο των ετών, των καταγγελιών και των δημοσιογραφικών ερευνών, άρχισε να ξεκαθαρίζει το τοπίο – κυρίως όταν η εταιρεία που χρησιμοποιεί αυτό το εργαλείο κατηγορήθηκε εκ νέου για σκευωρία, διά της οποίας οι ιδιοκτήτες ακινήτων, δίχως καν να συνεννοούνται μεταξύ τους, ανέβαζαν τα ενοίκια αλόγιστα.

Ο λόγος για την αμερικανική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων RealPage, η οποία βρίσκεται και πάλι στη δίνη του δικαστικού κυκλώνα, κατηγορούμενη για το εργαλείο που έχει αναπτύξει με την εταιρεία YieldStar, απ’ όπου πήρε το όνομά του και το σύστημα τεχνητής νοημοσύνης. Την εβδομάδα που μας πέρασε, το υπουργείο Δικαιοσύνης των ΗΠΑ κατέθεσε αγωγή κατά της RealPage με την κατηγορία της δημιουργίας τραστ που συνέβαλε κατά πολύ στην αύξηση των ενοικίων σε τουλάχιστον οκτώ αμερικανικές πολιτείες, συμβάλλοντας έτι περαιτέρω στην επιδείνωση της στεγαστικής κρίσης που μαστίζει τα τέσσερα σημεία του ορίζοντα.

Την αγωγή κατά της RealPage για «διευκόλυνση της σκευωρίας καθορισμού των τιμών ακινήτων» συνυπογράφουν οι αρχές της Βόρειας Καρολίνα, της Καλιφόρνιας, του Κολοράντο, του Κονέκτικατ, της Μινεσότα, του Ορεγκον, του Τενεσί και της Ουάσιγκτον. Αποτελεί την πρώτη μεγάλη αντιμονοπωλιακή αγωγή όπου ο ρόλος ενός αλγορίθμου στη χειραγώγηση των τιμών θεωρείται βασικός στην υπόθεση, όπως υπογράμμισαν αξιωματούχοι του υπουργείου Δικαιοσύνης των ΗΠΑ.

Πώς λειτουργούσε το «τραστ»

Βασική λειτουργία του αλγορίθμου της RealPage –για την οποία, εξάλλου, κατηγορείται– είναι η βελτιστοποίηση των τιμών των ενοικίων για χάρη των διαχειριστών ακινήτων.

Η τεχνητή νοημοσύνη, σε αυτή την περίπτωση, συγκεντρώνει δεδομένα από τιμές ενοικίων από την τεράστια δεξαμενή της αγοράς ακινήτων, καταγράφοντας, κατά βάσιν, στοιχεία για τις τρέχουσες τιμές (π.χ., των παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή), τους όρους μίσθωσης (βραχυ- ή μακροχρόνια, για οικογένειες, παρέες ή ένα άτομο κ.λπ.) και τα ποσοστά προσφοράς-ζήτησης ανά εποχή. Προφανώς, στην επεξεργασία των δεδομένων εντάσσονται και τα προφανή στοιχεία: μεταξύ άλλων, ηλικία και κατάσταση ακινήτου, μέγεθος, ανακαινίσεις, ακριβής περιοχή και ανέσεις.

Και πηγαίνει κι ένα βήμα παρακάτω: στην ανάλυσή του, το σύστημα λαμβάνει υπ’ όψιν του και κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, όπως το ποσοστό απασχόλησης-ανεργίας στην περιοχή, τους μισθούς, το εισόδημα γενικά, τη σύγχρονη ή μελλοντική ανάπτυξη στην περιοχή και τα τοιαύτα.

Τα δεδομένα αυτά είτε λαμβάνονται εσωτερικώς από τη RealPage, μέσω της τεράστιας βάσης της, είτε από δημόσια δεδομένα. Ετσι, ο αλγόριθμος είναι σε θέση, κατ’ αυτόν τον τρόπο, να αξιοποιεί ιστορικά στοιχεία, άρα και να κάνει προβλέψεις για τη διακύμανση των τιμών στο μέλλον, ανάλογα με τη ζήτηση που προβλέπει η μοντελοποίηση του αλγορίθμου και τις προβλεπόμενες αλλαγές στην περιοχή.

©Shutterstock

Παράλληλα, όπως συμβαίνει και χωρίς την τεχνητή νοημοσύνη, η τιμολόγηση των ακινήτων είναι δυναμική, καθώς ενδέχεται να προτείνει διαφορετικές τιμές –προς τα πάνω ή προς τα κάτω– ανάλογα με τις συνθήκες και τα δεδομένα, όπως αναλύθηκαν νωρίτερα, που επικρατούν στην περιοχή τη στιγμή της χρήσης του αλγορίθμου. Επίσης, όπως είναι φυσικό, μπορεί να προτείνονται διαφορετικές τιμές σε κατοικίες του ίδιου κτιρίου, που ναι μεν έχουν τα βασικά τους χαρακτηριστικά κοινά, ωστόσο διαφέρει ο όροφος, η ενδεχόμενη θέα, η συντήρηση του ακινήτου κ.λπ.

Ο αλγόριθμος, προφανώς, όπως η τεχνητή νοημοσύνη εν γένει, εκπαιδεύεται. Ετσι, κάθε νέο δεδομένο, δηλαδή κάθε νέα ενοικίαση ακινήτου, αναπροσαρμόζει τις προτεινόμενες τιμές για τα υπόλοιπα, λαμβάνοντας υπ’ όψιν, λόγου χάριν, πόσο γρήγορα ενοικιάστηκε, την τιμή του ενοικίου, για πόσο διάστημα.

«Χειραγώγηση της αγοράς και μονοπωλιακή τακτική»

«Η φερόμενη συμπεριφορά της RealPage στερεί από τους ενοικιαστές τα οφέλη του ανταγωνισμού στους όρους ενοικίασης διαμερισμάτων και βλάπτει εκατομμύρια Αμερικανούς. […] Η αγωγή ισχυρίζεται ότι η RealPage συνάπτει συμβάσεις με ανταγωνιζόμενους ιδιοκτήτες που συμφωνούν να μοιράζονται με τη RealPage μη δημόσιες, ανταγωνιστικά ευαίσθητες πληροφορίες σχετικά με τα ενοίκια των διαμερισμάτων τους και άλλους όρους μίσθωσης για την εκπαίδευση και λειτουργία του αλγοριθμικού λογισμικού καθορισμού τιμών της RealPage. […] “Καθώς οι Αμερικανοί αγωνίζονται να αντέξουν το κόστος στέγασης, η RealPage διευκολύνει τους ιδιοκτήτες να συντονίζουν τις αυξήσεις των ενοικίων”, είπε ο βοηθός γενικός Εισαγγελέας Τζόναθαν Κάντερ του Αντιμονοπωλιακού Τμήματος του υπουργείου Δικαιοσύνης».

Αυτά αναφέρει επί λέξει η ανακοίνωση του υπουργείου Δικαιοσύνης για την κατάθεση της αγωγής. Παράλληλα, η δικογραφία περιλαμβάνει «εσωτερικά έγγραφα και ένορκες μαρτυρίες από τη RealPage και τους ιδιοκτήτες που αποκαλύπτουν τον στόχο της RealPage και των ιδιοκτητών να μεγιστοποιήσουν τις τιμές των ενοικίων και την κερδοφορία εις βάρος των ενοικιαστών. […] Η αγωγή ισχυρίζεται ξεχωριστά ότι η RealPage διατήρησε παράνομα το μονοπώλιό της πάνω στο λογισμικό εμπορικής διαχείρισης εσόδων για πολυκατοικίες στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου η RealPage κατέχει περίπου το 80% της αγοράς».

Στην καταγγελία του υπουργείου Δικαιοσύνης, εντύπωση προκαλεί, δε, η αναφορά σε συγκεκριμένη περίπτωση, στην οποία η εταιρεία είπε σε έναν πιθανό πελάτη ότι θα μπορούσε να βρει τρόπους να αυξήσει το ενοίκιο βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου του. «Οπως εξήγησε η RealPage σε έναν ιδιοκτήτη, χρησιμοποιώντας τα δεδομένα των ανταγωνιστών, μπορούν να εντοπίσουν περιπτώσεις όπου “μπορεί να έχουμε αύξηση 50 δολ. αντί για αύξηση 10 δολ. για εκείνη την ημέρα”».

Ένα αλγοριθμικό «τραστ»

Παρά ταύτα, απ’ ό,τι φαίνεται, οι ιδιοκτήτες δεν είναι δικτυωμένοι και συνεννοημένοι μεταξύ τους για τη δημιουργία ενός «τραστ». Αυτό, όμως, σύμφωνα με την αμερικανική Δικαιοσύνη, σχηματίστηκε εμμέσως μέσω του αλγορίθμου της RealPage, αλλά και της συναίνεσης των ιδιοκτητών, όπως αναφέρεται στην αγωγή του υπουργείου Δικαιοσύνης, «συμφωνώντας ουσιαστικά να αναθέσουν σε τρίτους τη λειτουργία τιμολόγησης» με την επιλογή «αυτόματη αποδοχή» που προσαρμόζει αυτόματα τα ενοίκιά τους με βάση τον αλγόριθμο της εταιρείας.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο αλγόριθμος είναι, όπως όλα δείχνουν, ικανός να οδηγήσει σε συγχρονισμένες αυξήσεις ενοικίων σε μια συγκεκριμένη αγορά ακινήτων, δημιουργώντας «τραστ» στις τιμές ενοικίων μεταξύ διαφορετικών ιδιοκτητών, καταπνίγοντας, με αυτό τον τρόπο, τις ανταγωνιστικές δυνάμεις της ελεύθερης αγοράς που συνήθως κρατούν υπό έλεγχο τις τιμές.

Ο γενικός εισαγγελέας Μέρικ Γκάρλαντ, στο κέντρο, μιλά με δημοσιογράφους για την αγωγή κατά της εταιρείας λογισμικού ακινήτων RealPage, την Παρασκευή 23 Αυγούστου 2024, στην Ουάσιγκτον. Αριστερά, η αναπληρώτρια γενική εισαγγελέας Λάιζα Μόνακο και, δεξιά, ο αναπληρωτής γενικός εισαγγελέας Μπέντζαμιν Μάιζερ. (©AP Photo/Mark Schiefelbein)

Παράλληλα, ένα ζήτημα που εγείρεται είναι η διαφάνεια για τον καθορισμό των τιμών για τους ενοικιαστές, καθώς με την εν λόγω τεχνητή νοημοσύνη είναι μάλλον αδύνατον να κατανοήσουν πώς ορίστηκε εντέλει το απαιτούμενο ενοίκιο. Την ίδια στιγμή, είναι αδύνατον να αμφισβητήσουν το ενοίκιο με οποιοδήποτε νομικό ή άλλο εργαλείο είναι πρόσφορο.

Το χρονικό των κατηγοριών κατά της RealPage

• Οκτώβριος 2022: Το ProPublica δημοσιεύει ρεπορτάζ όπου καταδεικνύει το λογισμικό της RealPage ως υπεύθυνο για την αύξηση τιμών των ενοικίων σε περιοχές των ΗΠΑ.
• Νοέμβριος 2022: Το Verge δημοσιεύει ρεπορτάζ όπου αναφέρει ότι το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ανοίξει έρευνα για τις πρακτικές της RealPage, απότοκο του δημοσιεύματος του ProPublica.
• Απρίλιος 2023: Περισσότερες από 20 αγωγές κατά της RealPage, που την κατηγορούν για σκευωρία με διαχειριστές κατοικιών για να διατηρήσουν τις τιμές ενοικίασης τεχνητά υψηλές, αποφασίζεται να κριθούν από κοινού στο ομοσπονδιακό δικαστήριο του Νάσβιλ. Οι αγωγές –κυρίως από ενοικιαστές πολυκατοικιών– υποβλήθηκαν κατά της RealPage και άλλων κατηγορουμένων στο Σιάτλ, τη Βοστώνη, το Κολοράντο, τη Νέα Υόρκη και αλλού, σύμφωνα με το Reuters.
• Νοέμβριος 2023: Σύμφωνα με το ίδιο ειδησεογραφικό πρακτορείο, ο γενικός εισαγγελέας της Περιφέρειας της Κολούμπια μήνυσε την πλατφόρμα διαχείρισης ακινήτων RealPage και περισσότερους από 12 από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες πολυκατοικιών της πόλης, κατηγορώντας τους για σχέδιο τεχνητού καθορισμού των τιμών ενοικίασης κατά παράβαση της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας των ΗΠΑ.
• Αύγουστος 2024: Το υπουργείο Δικαιοσύνης των ΗΠΑ και οι γενικοί εισαγγελείς οκτώ πολιτειών καταθέτουν αγωγή εναντίον της RealPage.

Η απάντηση της RealPage

Η εταιρεία, που εδρεύει στο Τέξας, απάντησε μέσω εκπροσώπου της ότι οι ισχυρισμοί του υπουργείου Δικαιοσύνης ήταν «άνευ αξίας και δεν θα συμβάλουν επ’ ουδενί για να καταστήσουν τη στέγαση πιο προσιτή».

«Εκφράζουμε την απογοήτευσή μας που, έπειτα από πολλά χρόνια εκπαίδευσης και συνεργασίας σε θέματα αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας σχετικά με τη RealPage, το υπουργείο Δικαιοσύνης επέλεξε αυτή τη στιγμή για την αγωγή, επιδιώκοντας να καταστρέψει την τεχνολογία υπέρ του ανταγωνισμού που χρησιμοποιείται υπεύθυνα εδώ και χρόνια», λέει η εταιρεία.

Μάλιστα, πρώην εργαζόμενος της RealPage είπε σε συνέντευξή του στο Associated Press ότι «αν ήταν αλήθεια ότι το λογισμικό επέτρεπε τον καθορισμό τιμών, θα ήμουν 100% με το μέρος των αγωγών – το λογισμικό, όμως, πολύ απλά δεν κάνει κάτι τέτοιο», δήλωσε ο Ντομ Μπέβεριτζ. «Αυτοί οι αλγόριθμοι είναι λειτουργικά ικανοί μόνο να βελτιστοποιήσουν ένα ακίνητο τη φορά. Δεν μπορούν να πουν, “θα πάρω τα ακίνητα Α, Β και Γ και θα καταλάβω συλλογικά τι πρέπει να κάνουν από κοινού”, που είναι ο ισχυρισμός που διατυπώνεται».

Την ίδια στιγμή, η RealPage προτίθεται να αμφισβητήσει τους ισχυρισμούς και περιέγραψε το λογισμικό της ως «υπερανταγωνιστική τεχνολογία που χρησιμοποιείται εδώ και χρόνια». Η αγωγή «αποτελεί απλώς απόσπαση της προσοχής από τα θεμελιώδη οικονομικά και πολιτικά ζητήματα που οδηγούν τον πληθωρισμό σε ολόκληρη την οικονομία μας – και ειδικότερα την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών», όπως δήλωσε η εκπρόσωπος της εταιρείας Τζένιφερ Μπόουκοκ.

Η εταιρεία ισχυρίζεται, επίσης, ότι τα δεδομένα που συλλέγει είναι ανώνυμα και η επεξεργασία τους γίνεται συνολικά, δίχως να μπορούν οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν τι συμβαίνει με τους ανταγωνιστές τους στην αγορά ακινήτων όπου δραστηριοποιούνται.

Τι λένε οι ειδικοί

«Με την αγωγή κατά της RealPage, το υπουργείο Δικαιοσύνης δηλώνει ότι ο αλγοριθμικός καθορισμός τιμών θα υπόκειται στην ίδια νομική καταδίκη με άλλα συστήματα καθορισμού τιμών», σύμφωνα με τον Ρότζερ Αλφορντ, καθηγητή στο Πανεπιστήμιο Notre Dame, που μίλησε στην Washington Post.

«Αυτή η ενέργεια στέλνει ένα σημαντικό μήνυμα στην αγορά ότι οι αλγόριθμοι μπορεί να διαδραματίσουν κρίσιμο ρόλο στη διευκόλυνση της παράνομης συμπαιγνίας», ήταν η δήλωση, στην ίδια εφημερίδα, του Τζιν Κίμελμαν, πρώην αξιωματούχου της αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας του υπουργείου Δικαιοσύνης. «Τα δικαστήρια πρέπει να συνυπολογίσουν τη νέα τεχνολογία στην εκτίμησή τους για παράνομη συμπεριφορά».

Από την άλλη, ο Σαντίπ Βαχισάν, νομικός διευθυντής στο Open Markets Institute, που επικεντρώνεται σε θέματα αντιμονοπωλιακής νομοθεσίας, είπε στους New York Times ότι «δεν υπάρχει ένας μόνον παράγοντας που ευθύνεται για την αύξηση των ενοικίων, αλλά νομίζω ότι η συμβολή της RealPage έχει υποτιμηθεί».

Η αναπληρώτρια γενική εισαγγελέας των ΗΠΑ, Λάιζα Μόνακο, υπενθύμισε πως οι αλγόριθμοι δεν λειτουργούν σε πλαίσιο ανομίας· «οι άνθρωποι είναι εκείνοι που τους δημιουργούν. Οι νόμοι μας θα ισχύουν πάντα για τους ανθρώπους πίσω από τις μηχανές και τις εταιρείες πίσω από τους αλγορίθμους».