Του Παναγιώτη Ρουγκάλα
Η πανδημία και οι συνεχείς αναστολές εκποιήσεων που ψηφίζονταν από το 2020 είχαν ως αποτέλεσμα να δημιουργηθεί ένας «σεβαστός» όγκος ακινήτων προς διάθεση που έχουν στους ισολογισμούς τους τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων. Κυρίως οι δεύτερες, οι οποίες πλέον έχουν να διαχειριστούν τον μεγαλύτερο όγκο μη εξυπηρετούμενων δανείων –δάνεια τα οποία βεβαίως συνδέονται με ακίνητα. Οι επιλογές είναι δύο, είτε οι δανειολήπτες θα πρέπει να εξεύρουν μία συμβιβαστική λύση και να επαναρχίσει η εξυπηρέτηση του προβληματικού τους δανεισμού, είτε οι τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων να προχωρήσουν σε ρευστοποίηση-πλειστηριασμούς των ακινήτων που συνδέονται με τα προβληματικά αυτά δάνεια. Όπως επισημαίνουν γνώστες του ζητήματος, το 2023 και το 2024 αναμένονται περί τις 6.000 διαδικασίες εκποίησης ετησίως. Οι δύο μεγάλες τράπεζες έχουν λίγα προβληματικά δάνεια στους ισολογισμούς τους, περίπου στο 3-4%, ποσοστά απολύτως αποδεκτά και από τους Ευρωπαίους επόπτες. Στις μικρότερες κυπριακές τράπεζες τα ποσοστά είναι μεγαλύτερα, ωστόσο όταν μιλάμε για μικρούς ισολογισμούς, οι αντίστοιχοι απόλυτοι αριθμοί προβληματικών δανείων δεν «τρομάζουν». Περνώντας πάλι στα των εκποιήσεων, στοιχεία που είναι καταγεγραμμένα λόγω και των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, το 2020 έγιναν 1.450 εκπλειστηριασμοί. Το 2021 έγιναν 3.000 εκποιήσεις, και το 2022 έφτασαν τις 4.000. Από αυτά, το 60% αφορούν χωράφια, το 20% αφορούν διαμερίσματα, το 10% αφορούν οικόπεδα, ένα 5-8% αφορά κατοικίες και σε μονοψήφια ποσοστά εκποιούνται κατοικίες με καταστήματα, χωράφια με κτίρια, καταστήματα, άδειες κατοικίες και οικόπεδα με κτίρια. Από αυτές, μόνο σε ένα 10-15% ολοκληρώνονται οι πράξεις.
Όπως καταγράφει η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, ενώ η αντιμετώπιση των ΜΕΔ με μέσα όπως η πώληση δανείων σε Εταιρείες Εξαγοράς Πιστώσεων (ΕΕΠ) βοήθησε στη διόρθωση των ισολογισμών ορισμένων πιστωτικών ιδρυμάτων, αυτά τα δάνεια παραμένουν μέρος του ιδιωτικού χρέους του μη χρηματοοικονομικού τομέα και εξακολουθούν να αποτελούν πρόκληση για την πραγματική οικονομία. Τα πλείστα ακίνητα που εκποιούνται-δημοπρατούνται πλέον είναι των εταιρειών που εξαγόρασαν τα δάνεια από τις τράπεζες τα τελευταία πέντε χρόνια και ίδρυσαν εταιρείες στο νησί.
Πάνω από 80.000 δάνεια
Βάσει στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, στα τέλη 2021 οι ΕΕΠ διαχειρίζονταν 80.192 δάνεια μέγιστου συνολικού συμβατικού υπολοίπου (contractual balance) ύψους 19,2 δισεκατομμυρίων ευρώ. Σε αυτά, δεν έχουν υπολογιστεί τα 700 εκατ. ευρώ δανείων που πώλησε η Ελληνική Τράπεζα στην Pimco (άρα στην Themis). Εάν προσμετρήσουμε και αυτά, το ποσό ανεβαίνει στα 20 δισ. ευρώ δανείων που υπάρχει στους ισολογισμούς των εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων. Κρατώντας ωστόσο τα δεδομένα ως έχουν μέχρι το τέλος 2021, ο τομέας παρουσιάζει μεγάλη συγκέντρωση, καθώς οι τρεις μεγαλύτερες Εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων κατείχαν 80% των συνολικών χορηγήσεων σε αξία. Αναφορικά με την κατανομή του δανειακού χαρτοφυλακίου που κατείχαν οι ΕΕΠ στα τέλη 2021, 50% του συνολικού συμβατικού υπολοίπου των χορηγήσεων αφορούσε χορηγήσεις προς φυσικά πρόσωπα, 47% αφορούσε χορηγήσεις προς μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις και 3% αφορούσε λοιπές χορηγήσεις. Το ύψος της αξίας των εξασφαλίσεων ως ποσοστό του δανειακού χαρτοφυλακίου που κατείχαν οι ΕΕΠ στα τέλη 2021 ανερχόταν στο 52%. Όσον αφορά την κατανομή των εξασφαλίσεων, το 32% των συνολικών εξασφαλίσεων ήταν η πρώτη κατοικία των δανειοληπτών, ενώ τα λοιπά ακίνητα αποτελούσαν το 65% των συνολικών εξασφαλίσεων. Περίπου 3% των εξασφαλίσεων αποτελούσε λοιπές εξασφαλίσεις. Όπως σημειώνει η ΚΤΚ, οι ΕΕΠ κατέχουν σημαντικό αριθμό ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν είτε ως μέρος της αγοράς χαρτοφυλακίων των πιστωτικών ιδρυμάτων, είτε μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα μεταξύ των ΕΕΠ και των δανειοληπτών τους.
5.679 ακίνητα το 2021
Πιο συγκεκριμένα, στα τέλη 2021, οι ΕΕΠ κατείχαν 5.679 ακίνητα συνολικής αξίας 978 εκατ. ευρώ, άρα το 2023 με τις αγορές περισσοτέρων δανείων αυτός ο αριθμός θα έχει μεγαλώσει. Επιστρέφοντας ξανά στα δεδομένα τέλους του 2021 που παρέχει η Κεντρική, τα περισσότερα (σε αριθμό) ακίνητα που κατείχαν οι ΕΕΠ ήταν οικιστικά οικόπεδα, καθώς αποτελούσαν 29% των συνολικών ακινήτων στις 31 Δεκεμβρίου 2021. Ακολουθούν οι οικιστικές μονάδες με 22% των συνολικών ακινήτων, τα αγροτεμάχια με 21%, τα λοιπά ακίνητα με 19%, τα εμπορικά ακίνητα με 7% και τα εμπορικά οικόπεδα με 2%. Σε σχέση με την απόκτηση και διάθεση των ακινήτων από τις ΕΕΠ, σημειώνεται ότι κατά το 2021, οι ΕΕΠ απέκτησαν είτε ως μέρος της αγοράς χαρτοφυλακίων των πιστωτικών ιδρυμάτων, είτε μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα, 3.626 ακίνητα συνολικής αξίας 584 εκατ. και πώλησαν 1.946 ακίνητα συνολικής αξίας 320 εκατ. ευρώ. Με βάση την παρούσα τάση αναμένεται ότι θα παρατηρηθεί περαιτέρω συσσώρευση ακινήτων στις ΕΕΠ, καθώς ο ρυθμός διάθεσής τους είναι πιο αργός από τον ρυθμό απόκτησής τους. Από τα ακίνητα που προστέθηκαν στους ισολογισμούς των ΕΕΠ κατά το 2021, 1.503, συνολικής αξίας 248 εκατ. ευρώ αποκτήθηκαν μέσω της διαδικασίας εκποίησης των ακινήτων, ενώ τα 2.123, συνολικής αξίας 336 εκατ. ευρώ αποκτήθηκαν μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα.
Σύνδεση με ακίνητα
Στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας αναφέρεται πως, η έκθεση των τραπεζών σε δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα παραμένει ουσιαστική, καθώς στα τέλη του 2021 αντιπροσώπευαν το 59,7% του συνολικού δανειακού χαρτοφυλακίου τους, σε σύγκριση με 58,8% στα τέλη 2020. Πιο συγκεκριμένα, στα τέλη 2021 οι χορηγήσεις σε νοικοκυριά που εξασφαλίζονταν με οικιστικά ακίνητα ανέρχονταν σε 8,1 δισ. ευρώ και 29,8% του συνολικού χαρτοφυλακίου, σε σύγκριση με 8,8 δισ. ευρώ και 30,3% στα τέλη 2020, ενώ οι χορηγήσεις σε μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις που εξασφαλίζονταν με εμπορικά ακίνητα ανέρχονταν σε 8,1 δισ. ευρώ, ή 29,8% του συνολικού δανειακού χαρτοφυλακίου, σε σύγκριση με 8,3 δισ. και 28,5% στις 31 Δεκεμβρίου 2020. Σημειώνεται ότι, στα τέλη Δεκεμβρίου 2021 το υπόλοιπο των χορηγήσεων προς τα νοικοκυριά αφορούσε κατά κύριο λόγο την αγορά ακίνητων, αφού 76,8% των χορηγήσεων προς τα νοικοκυριά εξασφαλίζονταν με οικιστικά ακίνητα. Κατά την ίδια ημερομηνία, οι χορηγήσεις προς τις μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις που εξασφαλίζονταν με εμπορικά ακίνητα αποτελούσαν το 55,8% των χορηγήσεων προς τις μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις.
