Του Ανδρέα Ανδρέου
Πολλές φορές επικρατεί σύγχυση μεταξύ του φυσικού κύκλου ενός κτιρίου και του οικονομικού κύκλου ενός κτιρίου. Η αλήθεια είναι πως οι δύο κύκλοι έχουν διαφορετική ακτίνα και απαιτούν διαφορετική προσέγγιση ως προς την αποτίμηση της εμβέλειας της. Περαιτέρω, πολύ σημαντικό είναι να υπάρξει κατανόηση πως η ακτίνα ενός εκάστου δεν είναι σταθερή αλλά μεταβλητή, με την ακτίνα του οικονομικού κύκλου να επιδεικνύει μεγαλύτερη μεταβλητότητα από αυτήν του φυσικού κύκλου. Ένα άλλο στοιχείο είναι πως το κλείσιμο ενός φυσικού κύκλου σχεδόν πάντα σημαίνει και κλείσιμο ενός οικονομικού κύκλου, ενώ το αντίθετο δεν είναι απαραίτητο να συμβαίνει.
Μπορούμε να πούμε πως η σωστή αποτίμηση των δύο κύκλων δίνει μια καλή επικάλυψη σε βάθος χρόνου η οποία μεταφράζεται κυρίως σε ένα συντηρημένο κτίριο, σε ένα κτίριο που σφύζει από χρήστες και το οποίο αναπροσαρμόζεται στις εκάστοτε συνθήκες της αγοράς χαρίζοντάς του παρελθόν, παρόν και μέλλον.
Ο φυσικός κύκλος ενός κτιρίου είναι σχετικά πιο εύκολος να αποτιμηθεί. Τα πλείστα κτίρια σχεδιάζονται με έναν ορίζοντα πενήντα χρόνων, γεγονός που σημαίνει πως αν κτιστούν και αφεθούν χωρίς καμία συντήρηση, είναι λογικά αναμενόμενο σε ένα ορίζοντα πενήντα χρόνων περίπου να επιβάλλεται να κατεδαφιστούν, λόγω της συνολικής φθοράς που έχουν υποστεί, και η οποία απαιτεί μεγαλύτερο οικονομικό κεφάλαιο για να επιδιορθωθεί από την κατεδάφιση και την ανοικοδόμηση.
Υπάρχουν, φυσικά, λόγοι και αιτίες που μπορεί να συντομεύσουν ή να επιμηκύνουν αυτόν τον ορίζοντα. Αν, παρά τον σχεδιασμό του για πενήντα χρόνια, ένα κτίριο ανεγερθεί με κακοτεχνίες και υποδεέστερα υλικά, τότε η ζωή του συντομεύει. Αν από την άλλη, ένα κτίριο κτιστεί με ανθεκτικά υλικά ή/ και τυγχάνει περιοδικών συντηρήσεων/ ανακαινίσεων, τότε η ζωή του επιμηκύνεται πέραν του ορίζοντα που σχεδιάστηκε.
Κλασικό παράδειγμα κτιρίων που εμπίπτουν στην κατηγορία κτιρίων με σύντμηση της φυσικής τους ζωής είναι οι πολυκατοικίες στους προσφυγικούς οικισμούς, για τις οποίες γίνεται τώρα λόγος. Πλησιάζουν τώρα τα πενήντα χρόνια ζωής και χρειάζονται κατεδάφιση, αλλά είναι σωστό να αναφέρουμε πως κατεδάφιση χρειάζονταν εδώ και πάρα πολλά χρόνια πριν αρχίσουμε να ασχολούμαστε. Το ίδιο όμως δεν μπορεί να λεχθεί για πολλά άλλα κτίρια τα οποία είναι μεγάλης ηλικίας και βλέποντάς τα νομίζεις πως κτίστηκαν σχετικά πρόσφατα.
Η φυσική ζωή ενός κτηρίου μπορεί να επεκταθεί ή/ και να ανανεωθεί νοουμένου ότι τυγχάνει περιοδικών ανακαινίσεων και συντηρήσεων και επιπλέον σε κάποιο βάθος χρόνου τύχει εκτεταμένων κατασκευαστικών και στατικών ενισχύσεων, έτσι ώστε να μπορεί να ανταπεξέλθει με επάρκεια σε καταπονήσεις. Αν όλα αυτά γίνονται σωστά, τότε ένα κτίριο μπορεί να υφίσταται για δεκαετίες, ακόμα και αιώνες.
Η οικονομική ζωή ενός κτιρίου είναι διαφορετικό και πιο ποικιλόμορφο πράγμα. Κατ’ αρχάς, η χρήση ενός κτιρίου ή μιας μονάδας κτιρίου παίζει ουσιαστικό ρόλο. Διαφορετική (μεγαλύτερη) είναι η οικονομική ζωή μιας οικιστικής μονάδας από αυτήν μιας εμπορικής μονάδας που είναι σαφώς μικρότερη.
Πάρτε ένα παράδειγμα με ορίζοντα τα είκοσι χρόνια. Ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία κατά πάσα πιθανότητα θα είναι το ίδιο διαμέρισμα σε όλη τη διάρκεια των είκοσι ετών. Μέσα στην ίδια εικοσαετία, η εμπορική μονάδα που βρίσκεται στο ισόγειο του ιδίου κτιρίου μπορεί να υπήρξε για ένα διάστημα ως κατάστημα πώλησης ρούχων, μετά ως εστιατόριο, ακολούθως ως ένα εντελώς διαφορετικό εστιατόριο και τέλος ως μια καφετέρια. Σε κάθε αλλαγή, ο εσωτερικός διάκοσμος άλλαζε ριζικά από τον νέο χρήστη, επειδή ήθελε να προσδώσει στην επιχείρηση του το δικό της ύφος. Άρα σε αυτό το παράδειγμα η οικονομική ζωή της εμπορικής μονάδας είναι μερικά χρόνια και μετά ανανεώνεται.
Δεν χρειάζεται όμως να αλλάζει ο εμπορικός χρήστης. Ακόμη και ο ίδιος χρήστης να είναι για είκοσι χρόνια, θα πρέπει κάθε κάποια χρόνια να κάνει μια ριζική αλλαγή, αλλιώς η πελατεία του θα βαρεθεί το τι βλέπει και δεν θα είναι πλέον στις προτιμήσεις της. Γι’ αυτό βλέπουμε εστιατόρια, καφετέριες, πολυκαταστήματα κ.λπ. που θέλουν να βρίσκονται στην πρώτη γραμμή επιλογής των καταναλωτών, να προβαίνουν σε ριζικές αλλαγές κάθε τόσο. Άρα, ο οικονομικός κύκλος ανανεώνεται ανά μικρά χρονικά διαστήματα με νέα σοβαρή επένδυση, αλλιώς αυξάνεται η πιθανότητα να κλείσει.
Μετά έχουμε το παράδειγμα όπου ένα κτιριακό συγκρότημα ενοικιαζόταν για δεκαετίες σε ένα ή περισσότερους χρήστες και που όλο αυτό το διάστημα γινόντουσαν οι ελάχιστες δυνατές συντηρήσεις. Έρχεται το σημείο όπου το συγκρότημα αδειάζει και ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποφασίσει τι να κάνει. Μια επιλογή είναι η κατεδάφιση και η ανοικοδόμηση. Αυτό αποφασίζεται αν η επιλογή της ανοικοδόμησης είναι οικονομικά πιο συμφέρουσα από την αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιρίου: αν δηλαδή το υφιστάμενο κτίριο έχει περιέλθει σε οικονομική αχρηστία και συνεισφέρει αρνητικά στην αξία της γης. Στη ζυγαριά της απόφασης θα μπουν τα νέα πολεοδομικά δεδομένα της γης, τα νέα οικονομικά, ενεργειακά και άλλα δεδομένα, καθώς επίσης και τα δεδομένα της τοπικής αγοράς των ακινήτων.
Υπάρχει όμως και το ενδεχόμενο να μην είναι αναγκαία η κατεδάφιση και η ανοικοδόμηση, αλλά να δοθεί στο κτίριο νέα οικονομική ζωή. Αυτό μπορεί να συμβεί αν υπάρχει οικονομικό περιθώριο αναβάθμισης του υφιστάμενου κτηρίου –ίσως σε συνδυασμό και με αλλαγή χρήσης. Μπορεί για παράδειγμα το κτίριο να ήταν για δεκαετίες γραφειακής χρήσης και τώρα να μετατρέπεται σε οικιστικά διαμερίσματα ή φοιτητικές εστίες. Από επενδυτικής άποψης αν γίνει σωστά, τότε σίγουρα υπάρχουν οφέλη ως προς τις χρηματικές ροές της επένδυσης. Για παράδειγμα, δεν υπάρχει καταβολή ΦΠΑ κατά την αγορά του κτιρίου, το κόστος απόκτησης περιλαμβανομένης της γης είναι χαμηλότερο από την ανοικοδόμηση εκ θεμελίων, ενώ η περίοδος χρηματικών εισροών αρχίζει πιο νωρίς κ.λπ.
Συνεπώς, ένα παλιό κτίριο δεν πρέπει να ξεγράφεται απλά και μόνο επειδή είναι παλιό, αλλά θα πρέπει να το βλέπουμε συνδυαστικά με τους οικονομικούς κύκλους που δύναται να προσφέρει.
