Kathimerini.gr
«Τα ρεκόρ έχουν φτιαχτεί για να καταρρίπτονται», δηλώνουν οι αναλυτές της Morgan Stanley, καθώς ο δείκτης Case-Shiller που μετράει τις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ σημείωσε τον περασμένο μήνα ρεκόρ στο +20%, για να το ξεπεράσει αυτόν τον μήνα με +20,6%. Μπορεί το ράλι της αγοράς να αρχίζει να θυμίζει τη φούσκα της δεκαετίας του 2000, που προκάλεσε την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση όταν έσκασε, όμως οι αναλυτές του επενδυτικού οίκου βλέπουν σημαντικές διαφορές με τη σημερινή περίοδο.
Η Morgan Stanley, όπως αναφέρει το money review, παραδέχεται ότι το ράλι στις τιμές των ακινήτων, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια (200 μονάδες βάσης υψηλότερα σε ένα χρόνο στις ΗΠΑ), σημαίνει ότι οι κατοικίες έχουν ακριβύνει τους τελευταίους δώδεκα μήνες περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη χρονιά στην Ιστορία. Ο οίκος αποδίδει εν μέρει αυτή την εξέλιξη στο γεγονός ότι οι κατοικίες που είναι διαθέσιμες για πώληση κινούνται στα χαμηλότερα επίπεδα όλων των εποχών. Και παρότι οι καταναλωτές δεν πιστεύουν ότι τώρα είναι μια καλή στιγμή για να αγοράσει κανείς σπίτι, τα ρεκόρ της αγοράς σημαίνουν ότι οι επενδυτές θα πρέπει να κοιτάζουν να τοποθετηθούν σε αυτήν, σύμφωνα με τη Morgan Stanley.
Σε όσους ανησυχούν για μια επανάληψη των δραματικών γεγονότων της δεκαετίας του 2000, ο οίκος απαντάει ότι σήμερα υπάρχουν βασικές διαφορές σε σχέση με εκείνη την περίοδο:
– Το ράλι των ακινήτων πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση πυροδοτήθηκε από τα χαλαρά στάνταρ δανεισμού των τραπεζών, τα οποία εκτόξευσαν τη ζήτηση σε μη διατηρήσιμα επίπεδα και τελικά οδήγησαν σε ένα τσουνάμι από defaults όταν οι δανειολήπτες με επισφαλή στεγαστικά δάνεια δεν μπορούσαν να τα αναχρηματοδοτήσουν. Αυτή τη φορά τα στάνταρ του δανεισμού έχουν παραμείνει αυστηρά, ενώ η προσφορά ακινήτων βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.
– Σε σχέση με τη δεκαετία του 2000 τα ακίνητα δεν έχουν ακριβύνει για όλους. Στις αρχές της δεκαετίας του 2000 ένα μεγάλο μέρος των στεγαστικών δανείων ήταν κυμαινόμενου επιτοκίου, με αποτέλεσμα η αύξηση των επιτοκίων να πιέσει τόσο τους υποψήφιους αγοραστές όσο και τους ιδιοκτήτες. Αντιθέτως, σήμερα η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων είναι σταθερού επιτοκίου με οικονομικά προσιτές μηνιαίες δόσεις που στηρίζονται σε επιτόκια κατά 175 μονάδες βάσης κατά μέσον όρο χαμηλότερα. Οι σημερινοί ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν μικρές πρόσθετες πιέσεις γιατί έχουν «κλειδώσει» χαμηλότερα επιτόκια και την ίδια στιγμή το γεγονός αυτό σημαίνει πως έχουν πολύ μικρότερες πιθανότητες να βάλουν το σπίτι τους προς πώληση.
Πού πηγαίνει, λοιπόν, η αγορά ακινήτων; Η Morgan Stanley πιστεύει ότι οι πωλήσεις θα μειωθούν, αλλά οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Παρά τη μείωση του όγκου των πωλήσεων, η έλλειψη κατοικιών προς πώληση σε συνδυασμό με τα ισχυρά στάνταρ δανεισμού αναμένεται να κρατήσουν τα κόκκινα δάνεια και τις κατασχέσεις κατοικιών σε χαμηλά επίπεδα, και άρα να προστατεύσουν τις τιμές.
Στην αμερικανική αγορά η Morgan Stanley εκτιμά ότι η άνοδος των τιμών των κατοικιών θα επιβραδυνθεί, αλλά το 2022 θα κλείσει με αύξηση 10%, με τις τιμές να αυξάνονται ακόμα 3% έως το τέλος του 2023.
Αυτός ο συνδυασμός της περιορισμένης προσφοράς, του χαμηλού κινδύνου κόκκινων δανείων και της στήριξης για τις τιμές είναι μια τεράστια διαφορά σε σχέση με τη δεκαετία του 2000, τονίζει ο οίκος.
