Οι τιμές ακινήτων αναμένεται να σταθεροποιηθούν το 2023 και μέχρι τέλος του έτους ενδεχομένως να υπάρξουν και μικρές μειώσεις εκτιμά ο CEO της Ask Wire Παύλος Λοΐζου, αποδίδοντας τις εκτιμήσεις του στη μείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια ένεκα δανειστικών επιτοκίων και κατ’ επέκταση στη μείωση της ζήτησης για αγορά ακινήτων. Μέσα από τη συνέντευξή του αναλύει τις προκλήσεις στον κλάδο του Real Estate με σημαντικότερη την αύξηση του πληθυσμού, που φέρνει ανισορροπίες με ψηλή ζήτηση ακινήτων και την ίδια ώρα τη μη αξιοποίηση οικοδομήσιμης γης. Εισηγείται την φορολόγηση αδρανών ακινήτων ως μέτρο το οποίο θα δώσει λύσεις και θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς. Κάνει παράλληλα λόγο για χάσμα μεταξύ εγχώριων και ξένων αγοραστών και αναφέρει ποιες είναι οι δημοφιλέστερες επιλογές για την κάθε κατηγορία.
Ένα «τυπικό», καινούργιο διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στα κέντρα των πόλεων πωλείται περί τις €220.000 στη Λευκωσία, €280.000 στη Λεμεσό, €200.000 στη Λάρνακα και €180.000 στην Πάφο.
-Ποια είναι τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά στην αγορά των ακινήτων με το κλείσιμο του α΄ τριμήνου 2023, και κατά πόσο εκτιμάτε ότι αυτή η εικόνα θα επικρατήσει καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους;
-Τη δεδομένη χρονική περίοδο βρισκόμαστε σ’ ένα κομβικό σημείο καθώς οι ντόπιοι δυσκολεύονται να ενοικιάσουν, αλλά κυρίως να αγοράσουν κατοικίες λόγω της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, του πληθωρισμού που διαβρώνει το διαθέσιμο εισόδημα και των αυξημένων δανειστικών επιτοκίων. Οι ξένοι, την ίδια ώρα, συνεχίζουν ν’ αγοράζουν κατοικίες σε Λεμεσό, Πάφο και Λάρνακα, κυρίως γιατί υπάρχει αστάθεια στις δικές τους αγορές (όπως π.χ. ο Λίβανος, η Ουκρανία και η Ρωσία) ή επειδή μετακομίζουν στην Κύπρο για λόγους εργασίας. Τέλος, οι ξένοι επενδυτές επικεντρώνονται σε οικιστικές αναπτύξεις υψηλών προδιαγραφών, που στοχεύουν ομοεθνείς τους αγοραστές (κυρίως από Λίβανο και Ισραήλ). Παρατηρούμε ότι το χάσμα μεταξύ ντόπιων και ξένων αγοραστών, τόσο όσον αφορά στις τιμές αλλά και στην ποιότητα κατασκευής, αυξάνεται. Μαζί του αυξάνεται όμως και το ρίσκο στην αγορά, καθώς οι δύο κατηγορίες αγοραστών δεν συνδυάζονται. Είναι λογικό να αναμένουμε ότι η ζήτηση για ακίνητα θα μειωθεί, όμως δεν αναμένουμε σημαντικές μειώσεις στα ενοίκια ή στις αξίες/τιμές πώλησης, δεδομένου ότι η προσφορά ακινήτων είναι περιορισμένη και δεν προβλέπεται να αυξηθεί, με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειψη στέγης. Είμαστε λιγότερο θετικοί για την απόδοση των εμπορικών ακινήτων, όπου το φάσμα των εναλλακτικών επενδυτικών ευκαιριών, π.χ. σε ομόλογα, σε ακίνητα στο εξωτερικό κ.τ.λ., έχει αυξηθεί σημαντικά τον περασμένο χρόνο. Αυτό είναι πιθανό να προκαλέσει ανατιμολόγηση βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα, ιδιαίτερα σε μικρότερες μονάδες και σε μεγαλύτερα σε ηλικία/ χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα.
-Πώς διαμορφώνονται σε επίπεδο τριμήνου οι τιμές ενοικίων και πώλησης ακινήτων;
-Οι τιμές είναι γενικά σταθερές, με χαμηλό ενδιαφέρον για ακίνητα ψηλού κόστους/ μεγάλες επενδύσεις των οποίων η χρηματοδότηση γίνεται μέσω δανείων. Παράλληλα, κάποιοι προσπαθούν να προλάβουν τις τροποποιήσεις στη νομοθεσία του ΦΠΑ 5% στην πρώτη κατοικία, άρα υπάρχει κάποια δραστηριότητα για μικρές, οικιστικές μονάδες η οποία είναι ευκαιριακή. Ένα «τυπικό», καινούργιο διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στα κέντρα των πόλεων πωλείται περί τις €220.000 στη Λευκωσία, €280.000 στη Λεμεσό, €200.000 στη Λάρνακα και €180.000 στην Πάφο. Να σημειώσουμε όμως ότι οι οικιστικές μονάδες στη Λεμεσό είναι συνήθως πιο ψηλών τεχνικών προδιαγραφών και αισθητικής σε σύγκριση με αυτές άλλων πόλεων. Επίσης, πολλές υπό ανέγερση μονάδες προορίζονται ξεκάθαρα για ξένους αγοραστές και σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει έλλειψη κατάλληλου, από θέμα μεγέθους ή τοποθεσίας, και προσιτού προϊόντος για τους ντόπιους αγοραστές. Όσον αφορά στα ενοίκια για τα ίδια διαμερίσματα, αυτά κυμαίνονται στα €700 τον μήνα στη Λευκωσία, €1.200 στη Λεμεσό, €600 στη Λάρνακα και €500 στην Πάφο.
-Υπάρχει, βάσει των δεδομένων, σενάριο συγκράτησης ή σταθεροποίησης των τιμών ακινήτων το επόμενο διάστημα ή θα συνεχίσουν να αυξάνονται; Πώς θα μπορούσε να αναχαιτιστεί η ανοδική τάση;
-Θεωρούμε ότι οι τιμές θα σταθεροποιηθούν το 2023 και είναι πολύ πιθανό, μάλιστα, μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους να δούμε και κάποιες μικρές μειώσεις. Αυτή η τάση «ευνοείται» από όλα εκείνα τα συστατικά στοιχεία που οδήγησαν στην άνοδο των τιμών και του κόστους του δανεισμού. Αναφέρομαι βεβαίως στον πληθωρισμό, στην αύξηση της τιμής των κατασκευαστικών υλικών και στην άνοδο των δανειστικών επιτοκίων. Ο πληθωρισμός μάς έχει κτυπήσει όλους και έχει μειώσει το διαθέσιμο μας εισόδημα, τα ακίνητα ακρίβυναν λόγω της αύξησης στις τιμές των κατασκευαστικών υλικών και η άνοδος των δανειστικών επιτοκίων έχει αυξήσει ακόμη περισσότερο το κόστος για κάποιον ο οποίος σκέφτεται την αγορά ακινήτου. Ήδη καταγράφεται μείωση στις αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια. Συνεπώς βλέπουμε να λειτουργεί ο νόμος της αγοράς κι έτσι η μείωση της ζήτησης να συμβάλλει σε πρώτο χρόνο στη σταθεροποίηση και αργότερα σε μικρές μειώσεις των τιμών.
Τα αδρανή ακίνητα
-Ποιες οι μεγαλύτερες προκλήσεις στην αγορά ακινήτων;
-Τα τελευταία χρόνια έχουμε ραγδαία αύξηση του πληθυσμού της Κύπρου, γεγονός το οποίο έχει οδηγήσει σε μεγάλες ανισορροπίες στη ζήτηση ακινήτων. Βλέπουμε για παράδειγμα να αυξάνεται η ζήτηση για σχολεία, τα οποία θα στεγάσουν τους πολλούς νέους μαθητές, ή για εμπορικά ακίνητα και γραφεία εταιρειών που επιλέγουν να εγκαταστήσουν την έδρα των εργασιών τους στην Κύπρο μεταφέροντας εδώ και το προσωπικό τους από τρίτες χώρες ή και χώρες της Ε.Ε. Ταυτόχρονα, η κυβέρνηση και οι αρμόδιοι θα πρέπει επιτέλους να εγκύψουν με τη δέουσα σοβαρότητα στο πρόβλημα των αδρανών ακινήτων σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση. Ως Ask Wire για να παρουσιάσουμε το μέγεθος του προβλήματος έχουμε αναλύσει, σχετικά πρόσφατα, δύο περιοχές στα κέντρα των πόλεων Λεμεσού (Παπάς) και Λευκωσίας (Ακρόπολη) και έχουμε διαπιστώσει ότι θα μπορούσαν να υπάρχουν στη διάθεση του κοινού για αγορά και ενοικίαση πέραν των 18.000 οικιστικών μονάδων συνολικά, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις τιμές ενοικίασης και αγοράς. Είναι πλέον σαφές ότι θα πρέπει να δοθεί λύση στο πρόβλημα. Η λύση είναι απλή και μπορεί να δοθεί μέσω της φορολόγησης αδρανών ακινήτων σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Με αυτόν τον τρόπο οι ιδιοκτήτες αυτής της γης είτε θα σπεύσουν να την αξιοποιήσουν, είτε θα την διαθέσουν σε τρίτους για να την αξιοποιήσουν. Διευκρινίζω ότι η εισήγησή μας δεν αφορά στη φορολόγηση της πρώτης κατοικίας ή των μικροϊδιοκτητών, αλλά του ανεξάντλητου συντελεστή δόμησης. Με την πάροδο των χρόνων το πρόβλημα των ψηλών τιμών θα αρχίσει να αυξάνεται και στα προάστια των πόλεων. Πέραν των τιμών, η αξιοποίηση αυτής της οικοδομήσιμης γης θα είχε οφέλη και στο σκέλος του κυκλοφοριακού, εάν αναλογιστούμε ότι αρκετός κόσμος, που σήμερα κατοικεί εκτός των αστικών κέντρων, αναγκάζεται να ταξιδεύει καθημερινά προς αυτά για να εργαστεί. Άλλο ένα θέμα το οποίο βλέπουμε να εξελίσσεται είναι οι διακριτές διαφορές των αναπτύξεων ανά πόλη. Η Λευκωσία βρίσκεται σε μια κατάσταση μαρασμού θα έλεγα, λόγω της εξάρτησής της σε τράπεζες και δημόσια υπηρεσία. Η Λεμεσός ανθεί λόγω της εκεί δραστηριοποίησης μεγάλου αριθμού ξένων εταιρειών και εργαζομένων υψηλής εισοδηματικής στάθμης. Η Λάρνακα έχει επικεντρωθεί σε αναπτύξεις που αφορούν κυρίως σπίτια που πωλούνται σε Λιβανέζους και Ισραηλινούς, ενώ Πάφος και Αμμόχωστος έχουν τον κεντρικό τους προσανατολισμό στις τουριστικές αναπτύξεις. Αυτή η ανομοιομορφία φυσιολογικά δημιουργεί προβλήματα στη διαμόρφωση της στεγαστικής πολιτικής του κράτους. Πιστεύω ότι χρειάζεται η εκπόνηση μιας ολιστικής στρατηγικής, η οποία να ανταποκρίνεται στις ιδιαιτερότητες κάθε πόλης.
Εντός και εκτός κέντρου πόλεων
Οι ξένοι που μετακομίζουν για λόγους εργασίας επικεντρώνονται κυρίως στα κέντρα πόλεων, αγοράζοντας καινούργια διαμερίσματα για ιδιοκατοίκηση ή για επένδυση - ενοικίαση.
-Ποια είναι η εικόνα της αγοράς ανά επαρχία; Ποιες οι πιο περιζήτητες περιοχές για ιδιοκατοίκηση;
-Οι ξένοι που μετακομίζουν για λόγους εργασίας επικεντρώνονται κυρίως στα κέντρα πόλεων, αγοράζοντας καινούργια διαμερίσματα για ιδιοκατοίκηση ή για επένδυση - ενοικίαση. Οι μεγαλύτεροι σε ηλικία (οικογενειάρχες) και όσοι έχουν την ευχέρεια να εργάζονται –κυρίως από το σπίτι– προτιμούν τα προάστια ή ακόμα και κάποια παραπλήσια χωριά, π.χ. Πισσούρι, Τάλα, Περιβόλια, Τριμίκλινη, κ.τ.λ. Σημειώνω ότι σημαντικό ρόλο στην απόφαση αγοράς ή ενοικίασης έχει η ποιότητα κατασκευής, η προσβασιμότητα σε υπηρεσίες, και για τους οικογενειάρχες, η απόσταση από ιδιωτικά σχολεία και σχετικές υπηρεσίες. Αντίθετα, οι ντόπιοι αγοραστές προτιμούν να μένουν κοντά στην οικογένειά τους ή την αγορά κατοικίας (σπιτιού) εκτός πόλεων, π.χ. Τσέρι, Λατσιά, Ερήμη, Κίτι, κ.τ.λ. Στη Λευκωσία η πιο προτιμητέα περιοχή εντός πόλης είναι πέριξ του πυρήνα Στροβόλου και εκτός πόλης τα Λατσιά. Στη Λάρνακα η Δροσιά και το Μενεού/ Κίτι, στη Λεμεσό η Νεάπολη και η Γερμασόγεια, και στην Πάφο η Γεροσκήπου και η Πέγεια.
-Σε ποια είδη ακινήτου καταγράφεται η μεγαλύτερη κινητικότητα;
-Όπως σας έλεγα και προηγουμένως, υπάρχει μια ανομοιομορφία στις αναπτύξεις ανά πόλη και επαρχία. Απ’ εκεί και πέρα στην Ask Wire έχουμε αναπτύξει ένα νέο καινοτόμο εργαλείο, το οποίο αναλύει τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Από αυτήν την ανάλυση εξάγονται χρήσιμα συμπεράσματα για την προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων και τις αξίες που διαπραγματεύονται ανά περιοχή, με στόχο να δίνεται η αξιολόγηση της ρευστότητας του κάθε ακινήτου. Με απλά λόγια φαίνεται πόσο «ευκολοπούλητο» είναι το κάθε ακίνητο, ανά περιοχή και τιμή. Για παράδειγμα, από την ανάλυση των δεδομένων που έχουμε κάνει για την αγορά διαμερισμάτων στην πόλη και στα προάστια της Λευκωσίας, τα πιο ρευστοποιήσιμα διαμερίσματα είναι στους δήμους Λευκωσίας και Στροβόλου με εύρος τιμών €70.000 - €150.000.
-Είναι τελικά καλή περίοδος για αγορά ή για ενοικίαση ακινήτου; Τι πρέπει να έχουν υπόψη τους οι δυνητικοί αγοραστές;
-Εάν είναι καλύτερη περίοδος για αγορά ή ενοικίαση είναι κάτι το οποίο θα το κρίνει ο καθένας με βάση τις δικές του οικονομικές και άλλες δυνατότητες και ανάγκες. Αυτό το οποίο επιβάλλεται να γνωρίζουν οι δυνητικοί αγοραστές είναι ότι πάντοτε οι τιμές καθορίζονται από τη ζήτηση και την προσφορά. Όσοι σκέφτονται την επένδυση σε ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι εγγενώς μη ρευστή και έχει υψηλό κόστος διαχείρισης και συντήρησης, π.χ. μεταβιβαστικά τέλη, προμήθειες κ.τ.λ., οπότε θα πρέπει να θεωρείται ως μακροπρόθεσμη επένδυση και όχι απαραίτητα για διενέργεια συναλλαγών.
Η κάθοδος ξένων εταιρειών
-Σε ποιο βαθμό η αγορά στηρίχθηκε στην κάθοδο των ξένων εταιρειών το 2022 και κατά πόσο αυτός ο παράγοντας μπορεί να συνεχίσει να ενισχύει την αγορά ακινήτων;
-Προφανώς και η αγορά έχει ενισχυθεί καθώς το ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές ακινήτων οφείλεται κυρίως στο κυβερνητικό σχέδιο της προσέλκυσης ξένων εταιρειών για δημιουργία έδρας σε συνδυασμό και με τον πόλεμο στην Ουκρανία. Μας προβληματίζει όμως κατά πόσο θα μπορέσει η οικονομία να ανταποκριθεί και στο σκέλος της αντιμετώπισης των προβλημάτων αυτών των εταιρειών και των εργαζομένων τους. Θα πρέπει συνεπώς η κυβέρνηση να βρει τρόπους για να αντιμετωπίσει τα διάφορα προβλήματα που θα δημιουργούνται, γιατί πλέον μιλάμε για καθεστώς μόνιμης διαμονής εν αντιθέσει με του τι συνέβαινε προηγουμένως με τους Ρώσους και τους Λιβανέζους. Έχουμε να κάνουμε με αύξηση του πληθυσμού, συνεπώς χρειάζονται πρόσθετες υποδομές για την ικανοποίηση των πρόσθετων αναγκών που δημιουργούνται και σχετίζονται με την αστυνόμευση, την υγεία, την εκπαίδευση κοκ. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να δοθούν κίνητρα –και σε κάποιες περιπτώσεις αντικίνητρα– για να ενεργοποιηθεί ο ιδιωτικός τομέας και να δημιουργήσει κάποιες απαραίτητες υποδομές. Εάν δεν γίνουν όλα αυτά, μοιραία το σχέδιο της μετεγκατάστασης ξένων εταιρειών δεν προβλέπω ότι θα συνεχιστεί ομαλά.
Έντυπη Έκδοση
