Η αγορά ακινήτων έχει μπει τις τελευταίες εβδομάδες στον πάγο. Τόσο η αύξηση του κόστους των κατασκευαστικών υλικών αλλά και ο γενικότερος πληθωρισμός έχουν επιδράσει αρνητικά στο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης. Τα τελευταία στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας έδειξαν ότι τον Φεβρουάριο το κατασκευαστικό κόστος είχε αυξηθεί κατά 17,4%.
Σε προηγούμενο ρεπορτάζ της «Κ», είχαν καταγραφεί στοιχεία της Ομοσπονδίας Εργολάβων Οικοδομών, σύμφωνα με τα οποία το κόστος κατασκευής για μια μέση κατοικία, έχει αυξηθεί μέχρι και 30% σε σχέση με τον Γενάρη του 2021. Αυτές οι αυξήσεις δεν επηρεάζουν μόνο τη ζήτηση αγοραστών, έχουν ταυτόχρονα επιπτώσεις και σε εργοληπτικές εταιρείες όπως περιγράφουν στην «Κ» αναλυτές της αγοράς.
Δύσκολη υπόθεση οι προκαταβολές στα κατασκευαστικά υλικά για τις εταιρείες, κάτι που κατά συνέπεια οδηγεί σε καθυστερήσεις στις παραδόσεις έργων
Οι όροι του παιχνιδιού, παραγγελιών και προμήθειας υλικών, έχουν σε μεγάλο βαθμό αλλάξει, εξηγεί ο Αντρέας Αντρέου CEO APS Chartered Surveyors, αφού πλέον απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό καταβολής προκαταβολών και εξόφληση με τη φόρτωση των υλικών. Αυτό δυσχεραίνει τη ρευστότητα επιχειρήσεων που εμπλέκονται στον τομέα, αυξάνει το ρίσκο μη τήρησης συμβατικών υποχρεώσεων και κατά συνέπεια οδηγεί σε χρονική επιμήκυνση κατασκευαστικών έργων, την επιβάρυνσή τους με επιπλέον κόστος, αλλά και τη μείωση της προσφοράς.
Μιλώντας στην «Κ» ο δρ Θωμάς Δημόπουλος ιδρυτής και διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors και λέκτορας στις Εκτιμήσεις Ακινήτων στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις επισημαίνει ότι ήδη οι επιλογές των δυνητικών αγοραστών είναι περιορισμένες, ειδικά στη Λεμεσό, ενώ και στη Λευκωσία είναι περιορισμένος ο αριθμός των ακινήτων προς πώληση, τόσο των καινούργιων αλλά και των μεταχειρισμένων. Μάλιστα, τις τελευταίες βδομάδες έχει παρατηρηθεί μείωση στο ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα, λόγω ακριβώς της αύξησης του κόστους ζωής, αλλά και της αβεβαιότητας που υπάρχει, με δυνητικούς αγοραστές να είναι σε στάση αναμονής πριν προχωρήσουν σε επιλογή ακινήτου και υπογραφή συμβολαίου. Ως αποτέλεσμα, υπάρχει κίνδυνος στασιμότητας για έργα τα συμβόλαια των οποίων δεν έχουν ακόμα υπογραφεί. Πάντως, μέχρι στιγμής το τοπίο δεν είναι ακόμη ξεκάθαρο για τον βαθμό του επηρεασμού της αγοράς και ανά περιοχή. Περισσότερο φως αναμένεται να ρίξουν τα στοιχεία των συναλλαγών, για τον μήνα Μάρτιο.
Τάση προς τα ενοίκια
Θεωρείται δεδομένο πάντως πως με τη μετακύλιση της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους στην τιμή διαμερισμάτων, σπιτιών και οικοπέδων, όλο και λιγότεροι μπορούν ν’ αγοράσουν. Αυτή η ανάγκη στέγασης, καλύπτεται προσωρινά από το ενοίκιο, αφού πρόκειται για κίνηση με χαμηλές και βραχυπρόθεσμες δεσμεύσεις από πλευράς του αγοραστή. Αν τελικά επιβεβαιωθεί μια μετατόπιση της ζήτησης από την κατηγορία της αγοράς στην κατηγορία της ενοικίασης, τότε βραχυπρόθεσμα θα δούμε να σημειώνεται μια αύξηση στα ενοίκια. Μετά καθώς θα αυξάνεται η προσφορά διαθέσιμων προς ενοικίαση μονάδων θα παρατηρείται μια σχετική σταθεροποίησή τους μέχρι να αλλάξει δραματικά είτε προς τα πάνω ή προς τα κάτω η ζήτηση. Αν και το τελευταίο δίμηνο καταγράφεται μικρή διόρθωση στα ζητούμενα ενοίκια, σύμφωνα με τον δρα Δημόπουλο, σε περιπτώσεις αυξημένης ζήτησης, οι ενοικιαστικές αξίες ανεβαίνουν. Πέρα από την άνοδο της προσφοράς, οι πληθωριστικές τάσεις στην οικονομία και η αύξηση του κόστους ζωής, αναπόφευκτα αναμένεται ότι θα πιέσουν ανοδικά και τις τιμές των ενοικίων. Ωστόσο, το τοπίο παραμένει θολό, όπως περιγράφει ο κ. Αντρέου, εξηγώντας ότι επειδή η περίοδος που συζητάμε είναι μικρή (μόλις κάποιων εβδομάδων) και επειδή η κατάσταση θεωρείται προς το παρόν ρευστή και περιορισμένης χρονικής εμβέλειας, δεν διαπιστώνεται μια μαζική μετατόπιση της ζήτησης από την κατηγορία της αγοράς προς την κατηγορία της ενοικίασης. Τα πράγματα ενδεχομένως ν’ αλλάξουν, αν η κατάσταση χρονοτριβήσει ή/ και παγιωθεί.
Καλή επένδυση τα ακίνητα
Η επιλογή των ενοικίων φυσικά αφορά την αγορά κατοικίας και τον μέσο Κύπριο αγοραστή. Σε επίπεδο επενδυτών θεωρείται ότι τα ακίνητα παραμένουν η δημοφιλέστερη επένδυση. Όπως εξηγεί ο δρ Δημόπουλος, μπορεί να μην έχουν πάντοτε την καλύτερη απόδοση ή τη μεγαλύτερη κεφαλαιουχική αύξηση, αλλά αποτελούν σημαντικό ποσοστό σε όλα τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια. «Φυσικά και οι αξίες τους πέφτουν, όπως και ανεβαίνουν. Υπόκεινται σε δικούς τους κύκλους που αλληλοεπιδρούν με την υπόλοιπη οικονομία. Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού όπως σήμερα, έχει αποδειχθεί πως αποτελούν την καλύτερα ασπίδα από την επίδραση του φαινομένου του πληθωρισμού. Άλλωστε υπάρχουν ακίνητα για όλα τα επενδυτικά προφίλ», αναφέρει σχετικά.
Η στιγμή των μεταχειρισμένων
Ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων είναι τα μεταχειρισμένα ακίνητα, τα οποία λόγω του ψηλού κόστους των νεόδμητων οικοδομών, είναι πρώτα σε ζήτηση αυτό το διάστημα. Όπως εξηγεί ο δρ Δημόπουλος, τέτοιου είδους ακίνητα μπορούν να διατεθούν σε χαμηλότερη τιμή, αφού όταν αγοράστηκε η γη δεν υπήρχε ο ΦΠΑ και το κόστος κατασκευής ήταν πολύ χαμηλότερο. Σημαντική παράμετρος ωστόσο στη συγκεκριμένη υποαγορά, είναι ο μεγάλος αριθμός των ακινήτων αυτών που έχουν περιέλθει στις τράπεζες και στη συνέχεια στο χαρτοφυλάκιο επενδυτών προτού ξαναδιατεθούν στην αγορά.
Πώς μειώνεται το κόστος κατασκευής
Η τελική αξία ενός οικιστικού ακινήτου διαμορφώνεται από τρία βασικά συστατικά, το κόστος της γης, το κόστος κατασκευής και το κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης. Ωστόσο, αυτά τα τρία στοιχεία δεν καταλήγουν απαραίτητα στην αγοραία αξία του ακινήτου, αφού κάποιες φορές, αν ο σχεδιασμός του έργου είναι εξαιρετικός, δημιουργείται υπεραξία, ενώ στην αντίθετη περίπτωση η αγοραία αξία είναι χαμηλότερη. Ο δρ Δημόπουλος επισημαίνει ακόμη θα μπορούσε να αλλάξει ο τρόπος που κτίζουμε. Να αλλάξει δηλαδή η μέθοδος κατασκευής των κτηρίων (π.χ. 3D printing) ώστε να μειωθεί η εξάρτηση από υλικά τα οποία εισάγονται εξ ολοκλήρου όπως για παράδειγμα το σίδερο που απαιτείται για τις αναπτύξεις οπλισμένου σκυροδέματος ή τις μεταλλικές κατασκευές που είναι και οι δύο δημοφιλέστερες κατηγορίες σήμερα. Κάτι αντίστοιχο δηλαδή με την ανάπτυξη οχημάτων που δεν θα χρησιμοποιούν κινητήρες βενζίνης ή πετρελαίου. Μια άλλη λύση που θα «μείωνε» κατά κάποιο τρόπο την αξία της γης θα ήταν να αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης στις πόλεις και να γίνονται υψηλότερα κτήρια ώστε να μειωθεί η αξία ανά δομήσιμο τ.μ. γης. Φυσικά κάτι τέτοιο ωστόσο είναι εξαιρετικά πολύπλοκο και απαιτεί ολιστική προσέγγιση καθώς και υποδομές.
Εισηγήσεις για νέα επενδυτικά προγράμματα
Ένα άλλο μεγάλο κεφάλαιο είναι οι μεγάλες αναπτύξεις, πολυτελή διαμερίσματα κ.ο.κ, τα οποία έχουν πουληθεί σε Ρώσους, ή συνδέονται με Ρώσους επενδυτές. Κάτι τέτοιο δεν φαίνεται να ανησυχεί, τουλάχιστον σε μεγάλο βαθμό. Εκφράζεται μάλιστα η εκτίμηση ότι η απουσία τους δεν θα αναταράξει τις ισορροπίες στην αγορά, ασχέτως αν γενικά και αόριστα επικρατεί η άποψη πως «οι Ρώσοι» επενδυτές οδηγούσαν την κούρσα της αγοράς. Η «Κ» ζήτησε και τη θέση του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης & Οικοδομών σε σχέση με τα νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων και σε ποιο βαθμό επηρεάζονται μεγάλα κατασκευαστικά έργα Ρώσων επενδυτών. Σε δηλώσεις του στην «Κ» ο πρόεδρος του συνδέσμου Μιχάλης Χατζηπαναγιώτου σχολιάζει ότι οι παράγοντες που επηρεάζουν τον τομέα των ακινήτων είναι πολλοί και καθένας τους έχει διαφορετική επίπτωση στην αγορά. Ο πόλεμος Ρωσίας - Ουκρανίας, οι συνεπαγόμενες κυρώσεις στις χρηματοπιστωτικές αλλαγές, ο αυξανόμενος πληθωρισμός που ήρθε να αυξήσει περαιτέρω το ήδη αυξημένο κόστος των οικοδομικών υλικών, αλλά και η μεταβολή της ισοτιμίας στο ρούβλι, αποτελούν παραμέτρους που επηρεάζουν τον κλάδο ανάπτυξης γης και οικοδομών και κατά συνέπεια την οικονομία. «Δεν μπορούμε άλλωστε να ξεχνάμε ότι περίπου το 17% του ΑΕΠ της Κύπρου προκύπτει από τον κλάδο μας, ενώ οι εργοδοτούμενοι σε αυτόν ξεπερνούν τις 35.000» Εξέφρασε την εκτίμηση ότι τα πραγματικά αποτελέσματα και επιπτώσεις στον κλάδο θα καταγραφούν σε όλη τους την έκταση, μεσοπρόθεσμα. «Η έντασή τους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη διάρκεια του πολέμου και από τυχόν άλλες εξελίξεις που θα οδηγήσουν την Ευρωπαϊκή Ένωση σε επανεξέταση των κυρώσεων προς τη Ρωσία. Για την ώρα, κάθε συναλλαγή από και προς τη χώρα, έχει παγώσει. Αποτελεί επομένως ερώτημα το ποιες θα είναι και τι μορφή θα έχουν οι μελλοντικές σχέσεις των ευρωπαϊκών κρατών με τη Ρωσία. Χαρακτηρίζει ως κρίσιμης σημασίας να δοθούν από το κράτος κίνητρα και να διαμορφωθούν επενδυτικά προγράμματα ώστε η Κύπρος να παραμείνει ανταγωνιστική στην προσέλκυση αυτών των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων. «Με δεδομένες μάλιστα τις προσπάθειες που ήδη έχουν γίνει για τη μεταφορά εταιρειών του εξωτερικού στη χώρα (headquartering), οι σημερινές αναταράξεις θα πρέπει να ληφθούν υπόψη, ώστε να διατηρηθεί η προοπτική ανάκαμψης του κλάδου και ευρύτερα της οικονομίας» αναφέρει σχετικά.
Άλλοι επενδυτές
Στο μεταξύ, όπως εξηγεί, με τα χρηματιστήρια να σημειώνουν πτωτική τάση, πολλοί επενδυτές αναζητούν νέες τοποθετήσεις, με το real estate να βρίσκεται εντός των επιλογών των επενδυτών, ως μία ασφαλής εναλλακτική. Στην περίπτωση της Κύπρου, ενδιαφέρον προκύπτει από επενδυτές του Ισραήλ, των αραβικών χωρών και του Ηνωμένου Βασιλείου.
