Συνθήκες «τέλειας καταιγίδας» στην αγορά ακινήτων της Κύπρου

Καμπανάκι κινδύνου κτυπά ο Μαρίνος Κυναιγείρου, πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών για την αγορά ακινήτων, και κάνει λόγο για τιμές παράλογες και επιβράδυνση της ζήτησης το 4ο τρίμηνο του έτους. Αναφέρει ότι, οι υπερβολικά ψηλές τιμές διώχνουν ξένους επενδυτές, μεταξύ αυτών Ισραηλινούς και Λιβανέζους, οι οποίοι επιλέγουν τελικά τα κατεχόμενα και άλλους προορισμούς, όπου οι τιμές είναι πιο χαμηλές. Ο πιο σημαντικός κίνδυνος είναι να παραμείνουν τελικά αδιάθετα αυτά τα ακίνητα με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τους εμπλεκόμενους στην αγορά των ακινήτων όπως αναφέρει, ενώ περιγράφει γιατί έχουμε πλέον μπροστά μας συνθήκες τέλειας «καταιγίδας» στην αγορά ακινήτων.

-Αναφέρατε σε πρόσφατο σας άρθρο ότι η αγορά ακινήτων έχει ρίξει ταχύτητα και διακρίνονται σημάδια στασιμότητας. Πού στηρίζετε αυτή την τοποθέτηση;

-Όπως πολύ σωστά έχετε επισημάνει έχουμε καταγράψει ότι η αγορά ακινήτων, το 4o τρίμηνο του 2023 ή αν προτιμάτε στην τελευταία στροφή του έτους, έχει επιβραδύνει σημαντικά σε σύγκριση με τις επιδόσεις που καταγράφονταν μέχρι και το 3o τρίμηνο. Ως Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών αναμέναμε ότι η αγορά θα έριχνε ταχύτητα και ήταν κάτι το οποίο τονίζαμε στο πλαίσιο των αναλύσεων των συγκριτικών πωλήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που δημοσιεύουμε κάθε τρίμηνο. H ζήτηση, τόσο από την εγχώρια αγορά όσο και από αγοραστές του εξωτερικού, επηρεάζεται από τις υψηλές τιμές. Όπως πολύ καλά γνωρίζετε οι τιμές είχαν αυξηθεί, ειδικά μετά τον πόλεμο που ξέσπασε στην Ουκρανία στις αρχές του 2022, για μια σειρά από λόγους όπως για παράδειγμα το κόστος των πρώτων υλών και των κατασκευαστικών υλικών, το ενεργειακό κόστος αλλά και γενικότερα τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα είχαμε χαμηλή προσφορά παρά την αυξημένη ζήτηση. Οι τιμές που βλέπουμε σήμερα όμως, έχουν ξεπεράσει κατά την άποψή μας τα όρια της λογικής. Ξέρω ότι μπορεί να ακούγεται κάπως σκληρό, αλλά οι υπερβολικά ψηλές τιμές ωθούν ξένους επενδυτές στα κατεχόμενα και σε άλλους προορισμούς, όπου οι τιμές είναι πιο χαμηλές. Πολλοί λένε ότι επηρεαστήκαμε λόγω του πολέμου στη Γάζα. Εμείς δεν συμφωνούμε με αυτή την άποψη γιατί πολύ απλά βλέπουμε Ισραηλινούς και Λιβανέζους να επενδύουν όλο και περισσότερο στα κατεχόμενα εδάφη της χώρας μας.

-Τι δείχνουν τα στοιχεία στις πωλήσεις ακινήτων;

-Την περίοδο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2023, ο τομέας των ακινήτων διατήρησε τη δυναμική του παρά τις συσσωρευμένες προκλήσεις με τις οποίες βρέθηκε αντιμέτωπος. Όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάζεται και παρουσιάζει σε τριμηνιαία βάση το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, το εννεάμηνο του 2023, καταγράφηκαν παγκύπρια 8.681 μεταβιβάσεις ακινήτων συνολικής αξίας €1,4 δισ. και 9.374 πωλητήρια έγγραφα συνολικής αξίας €3,3 δισ. Η επαρχία Λεμεσού συνέχισε να είναι η σημαντικότερη της κυπριακής αγοράς ακινήτων καθώς μετρά τα περισσότερα πωλητήρια έγγραφα και ακολουθεί από κοντά τη Λευκωσία σε αριθμό μεταβιβάσεων. Εάν δούμε τις αξίες, τότε η Λεμεσός είναι η πιο δυνατή επαρχία έχοντας το εννεάμηνο μεταβιβάσεις €462 εκατ. και πωλητήρια έγγραφα €1,85 δισ. Η επαρχία Λευκωσίας κατέγραψε τις περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων αξίας €409 εκατ., αλλά είναι τέταρτη στα πωλητήρια έγγραφα, τόσο σε όγκο πράξεων όσο και σε αξία. Η επαρχία Πάφου διατήρησε τη δυναμική της μετρώντας το εννεάμηνο του 2023 συνολικά 1.063 μεταβιβάσεις αξίας €165,3 εκατ. και 2.027 πωλητήρια έγγραφα αξίας €632 εκατ. Η επαρχία Λάρνακας κατέγραψε σημαντικές επιδόσεις την περίοδο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου με 1.850 μεταβιβάσεις αξίας €266 εκατ. και 1.892 πωλητήρια έγγραφα €383 εκατ. Η επαρχία Αμμοχώστου παρά το μικρό της μέγεθος έδειξε σταθερότητα –με 497 μεταβιβάσεις αξίας €93 εκατ. και 347 πωλητήρια έγγραφα αξίας €82 εκατ. Όλα αυτά, επαναλαμβάνω, αφορούν στο πρώτο εννεάμηνο του έτους. Πλέον η εικόνα έχει αλλάξει και είναι κάτι που θα το διαπιστώσετε στην επόμενη μας ανάλυση των συγκριτικών πωλήσεων, η οποία θα δημοσιοποιηθεί αμέσως μετά τις γιορτές.

Το νέο ΦΠΑ και ο πόλεμος στο Ισραήλ

- Πώς έχουν επηρεάσει την αγορά το νέο ΦΠΑ στα ακίνητα; Έχει αυξηθεί η ζήτηση για μεταχειρισμένα ή ακίνητα με μικρότερο εμβαδό;

-Είναι άλλο ένα ζήτημα, το οποίο έρχεται να προστεθεί στα όσα έχω περιγράψει προηγουμένως. Με την πάροδο του χρόνου θα δούμε αλλαγή της τάσης και στροφή σε πιο μικρά ακίνητα γιατί το κόστος του ΦΠΑ δεν είναι αμελητέο.

- Έχει επηρεαστεί και σε ποιο βαθμό η αγορά ακινήτων στην Κύπρο από τον πόλεμο στο Ισραήλ;

-Σίγουρα έχει επηρεαστεί, αλλά δεν είναι αυτός ο κυριότερος λόγος που βλέπουμε το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών να έχει μειωθεί. Ο κύριος λόγος είναι οι υπερβολικές τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Εάν παρακολουθήσετε τον τουρκοκυπριακό Τύπο θα δείτε τις αντιδράσεις, που προκαλεί στα κατεχόμενα η μαζική κάθοδος Ισραηλινών. Εδώ δεν έρχονται λόγω του πολέμου και στα κατεχόμενα πηγαίνουν;  

Εκατοντάδες οι υποθέσεις για παράνομους κτηματομεσίτες

- Αναφέρεστε συχνά στην παρουσία παράνομων κτηματομεσιτών στην αγορά. Αυξάνεται ο αριθμός των μη αδειούχων; Και τι σημαίνει για έναν αγοραστή/ενοικιαστή η εξεύρεση ακινήτου από μη αδειούχο κτηματομεσίτη;

-Είναι ένα πρόβλημα που ταλανίζει το επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Οδηγούμε εκατοντάδες υποθέσεις κάθε χρόνο στα δικαστήρια μετά από καταγγελίες πολιτών, επαγγελματιών του κλάδου ή εντοπισμό παρανόμων από τους επιθεωρητές του Συμβουλίου. Ως Συμβούλιο χρησιμοποιούμε όλα τα όπλα που μας παρέχει ο Νόμος για να αντιμετωπίσουμε τους παράνομους και να προστατεύσουμε το επάγγελμα. Ρωτάτε τι σημαίνει για έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή/ενοικιαστή. Σημαίνει ότι ρισκάρει επικίνδυνα να πέσει θύμα απάτης. Είστε λειτουργός των ΜΜΕ και μπορείτε να επιβεβαιώσετε εύκολα πόσο συχνά έρχονται στο email σας Δελτία Τύπου της Αστυνομίας με καταζητούμενα πρόσωπα που παρουσιάστηκαν ως κτηματομεσίτες και έγιναν καπνός με προκαταβολές. Πρέπει λοιπόν ο κόσμος να είναι προσεκτικός και να ελέγχει με ποιους συναλλάσσεται. Είναι πολύ σημαντικό να ζητούν από τα άτομα, τα οποία τους συστήνονται ως κτηματομεσίτες, την ετήσια άδεια εξασκήσεως επαγγέλματος ή επαγγελματική ταυτότητα για το τρέχον έτος. Η επιβεβαίωση των στοιχείων μπορεί να γίνει εύκολα και γρήγορα μέσω της ιστοσελίδας του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, «ktimatomesites.com». Για επιβεβαίωση στοιχείων ή καταγγελία μπορούν να επικοινωνήσουν με λειτουργό του Συμβουλίου στο τηλέφωνο 22666377, με φαξ στο 22518490 ή στο email info@ktimatomesites.com.

Για αποφυγή δυσάρεστων καταστάσεων προτρέπουμε το κοινό να χρησιμοποιεί την ηλεκτρονική πλατφόρμα ακινήτων του Συμβουλίου, (ktimatomesites.com). Η πλατφόρμα αποτελεί σημείο αναφοράς για αξιόπιστες πράξεις και ευκαιρίες, καθώς οι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν και να εντοπίσουν ακίνητα μόνο από αδειούχους κτηματομεσίτες.

Χρειάζεται ένας μισθός για το ενοίκιο 

-Πώς διαμορφώνεται η ζήτηση για ενοικίαση ακινήτων;

-Δυστυχώς βλέπουμε τιμές ενοικίων που πλησιάζουν ή ξεπερνούν ακόμη και ένα μηνιαίο μισθό. Ως Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών είχαμε θίξει το όλο θέμα προ διετίας, και καλέσαμε την τότε κυβέρνηση να αναλάβει δράση, κάτι το οποίο πράξαμε και αμέσως μετά την ανάληψη της εξουσίας από την παρούσα κυβέρνηση. Είχαμε προβλέψει λοιπόν ότι όσο ανεβαίνουν οι τιμές για την αγορά κατοικίας, τόσο περισσότερος κόσμος θα στρέφεται στο ενοίκιο με αποτέλεσμα να οξύνεται ακόμη περισσότερο το πρόβλημα. Πλέον έχουμε μπροστά μας συνθήκες τέλειας «καταιγίδας». Οι τιμές αγοράς κατοικίας είναι στα ύψη, οι τράπεζες πολλές φορές απορρίπτουν ως μη βιώσιμα νεαρά ζευγάρια που επιθυμούν να πάρουν δάνειο για να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα, τα δανειστικά επιτόκια είναι στα ύψη και η γενικότερη ακρίβεια περιορίζει το διαθέσιμο εισόδημα. Το αποτέλεσμα είναι –όπως είχαμε προβλέψει– η εκτόξευση των τιμών στα ενοίκια. Εάν βάλουμε στην εξίσωση και τη νέα τάση που θέλει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διαθέτουν τα σπίτια και τα διαμερίσματά τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τότε αντιλαμβάνεστε το μέγεθος του προβλήματος και την πολυπλοκότητά του.

-Πού κυμαίνονται αυτή την περίοδο οι τιμές σε ενοίκια και αγορά ακινήτων ανά επαρχία;

-Οι τιμές κινήθηκαν ανοδικά τόσο στο σκέλος των ενοικίων όσο και σε αυτό της αγοράς. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στην πόλη και στα προάστια της Λεμεσού, χωρίς βεβαίως να σημαίνει ότι δεν έχουμε αυξήσεις και στις υπόλοιπες επαρχίες της ελεύθερης Κύπρου. Για ένα μονάρι διαμέρισμα στη Λεμεσό το ενοίκιο είναι στα €1.000 περίπου, αισθητά πιο ακριβό σε σύγκριση με τις άλλες πόλεις. Παρόμοια είναι η εικόνα τόσο για τα δυάρια όσο και για τα τριάρια. Όσον αφορά στις τιμές για αγορά, επίσης υπάρχουν αισθητές διαφορές στις τιμές, σε πρώτο χρόνο της Λεμεσού και σε δεύτερο της Λευκωσίας σε σύγκριση με αυτές που συναντάμε σε Λάρνακα και Πάφο.

- Θεωρούνται αδικαιολόγητες οι αυξήσεις;

-Οι αυξήσεις δεν είναι εξολοκλήρου αδικαιολόγητες καθώς όπως εξήγησα και στην αρχή της συζήτησής μας σε μεγάλο βαθμό οφείλονται στην αύξηση του κόστους κατασκευής. Όμως, το τελευταίο χρονικό διάστημα βλέπουμε να επιβάλλονται αυξήσεις που ουδεμία σχέση έχουν με αυτό το κόστος καθώς βλέπουμε ιδιοκτήτες να ορίζουν υπερβολικά ψηλές τιμές επειδή υπάρχει ζήτηση. Ναι, αλλά η ζήτηση έρχεται και παρέρχεται. Εάν δείτε τα ευρήματα που δημοσίευσε πρόσφατα η Eurostat θα διαπιστώσετε ότι μειώνεται το ποσοστό των Κυπρίων που αποκτούν το δικό τους σπίτι. Αρκετοί μάλιστα επιστρέφουν στο πατρικό τους καθώς αδυνατούν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν. Ταυτόχρονα, όπως σας έλεγα και στην αρχή, οι υπερβολικά ψηλές τιμές διώχνουν επενδυτές και αγοραστές κυρίως από τρίτες χώρες.

Η φθηνότερη και η ακριβότερη επαρχία

*Ανάλυση Ιανουαρίου - Σεπτεμβρίου 2023 

Πηγή: Συγκριτικές πωλήσεις Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας - Επεξεργασία: Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών 

-Ποια μέτρα θα μπορούσαν να ληφθούν ώστε να περιοριστεί η ανοδική πορεία;

-Επιβάλλεται να υπάρξει εξορθολογισμός των τιμών. Η δική μας παράκληση στους ιδιοκτήτες είναι να επιστρέψουν στη λογική και να σταματήσουν να βλέπουν το πρόσκαιρο κέρδος. Να σταματήσουν να βλέπουν το δέντρο και να δουν το δάσος. Εδώ βρίσκεται το κλειδί για τη λύση του προβλήματος, αλλιώς κινδυνεύουμε να οδηγηθούμε σε υπερβολική «υπερθέρμανση» της αγοράς. Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει πρόσφατα κάποια μέτρα για προσιτή στέγαση. Δυστυχώς δεν βλέπουμε να αλλάζουν, μέχρι τώρα, την εικόνα στην αγορά.

-Ποιους κινδύνους ελλοχεύει η διάθεση ακινήτων σε τέτοια επίπεδα τιμών;

-Ο πιο σημαντικός κίνδυνος είναι να παραμείνουν τελικά αδιάθετα αυτά τα ακίνητα με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τους εμπλεκόμενους στην αγορά των ακινήτων. Αντιλαμβάνεστε ότι η αγορά τιμωρεί και είναι κάτι που είδαμε να συμβαίνει το 2012-13 όταν αρκετές εταιρείες που δραστηριοποιούνταν στον τομέα των κατασκευών δεν άντεξαν τα οικονομικά βάρη της στασιμότητας και κατέρρευσαν. Το αποτέλεσμα ήταν να χάσει κόσμος τις δουλειές του και ο τομέας των ακινήτων να περάσει μια βαθιά κρίση. Για την ανάκαμψη του τομέα υλοποιήθηκε το σχέδιο πολιτογράφησης ξένων επενδυτών, το οποίο είδαμε με ποιο τρόπο έκλεισε άρον-άρον λόγω του αρνητικού αντικτύπου που είχε στην αξιοπιστία της χώρας. Αν είμαστε κάπως έντονοι στις θέσεις μας είναι γιατί έχουμε βιώσει δύσκολες καταστάσεις και γνωρίζουμε πολύ καλά ότι ενός κακού μύρια έπονται.