Ο τομέας των ακινήτων είναι ένας σημαντικός δείκτης για την οικονομία της Κύπρου, καθώς τα τελευταία χρόνια είναι ένας από τους κύριους μοχλούς ανάπτυξης για τη χώρα. Συγκεκριμένα, με εξαίρεση το 2020 και το 2021 λόγω της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων σημειώνει συνεχόμενες αυξήσεις, τόσο στον όγκο συναλλαγών όσο και στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό, συνέτεινε σημαντικά στην ανάπτυξη του πλούτου της χώρας και του εγχώριου προϊόντος.
Η σημασία του οικιστικού τομέα
Αναλύοντας τις βάσεις δεδομένων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, παρατηρείται μια αισθητή μείωση τόσο στον όγκο, όσο και στη συνολική αξία των πράξεων κατά την πρώτη τριμηνία του 2024, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Εστιάζοντας συγκεκριμένα στην αγορά οικιστικών ακινήτων, διακρίνεται μια αξιοσημείωτη μείωση τόσο στον όγκο όσο και στη συνολική αξία των πράξεων της τάξης του 21.4% και 28.6% αντίστοιχα. Η συνολική αξία των συναλλαγών που έγιναν το 2024 ανήλθε στα €660 εκατομμύρια, ενώ το αντίστοιχο ποσό για το 2023 ήταν €930 εκατομμύρια. Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν ότι όχι μόνο μειώθηκε ο όγκος των αγοραπωλησιών, αλλά μειώθηκε και η μέση τιμή της κάθε πράξης.
Παρά την τάση αυτή, ο οικιστικός τομέας παραμένει ο μεγαλύτερος, αποτελώντας περίπου το 50% των συνολικών συναλλαγών κατά την πρώτη τριμηνία του 2024, και το 61% της συνολικής αγοραστικής αξίας.
Αναλύοντας τους παράγοντες που οδήγησαν στη φετινή συρρίκνωση της αγοράς, φαίνεται ότι οι κύριοι λόγοι είναι η πτώση στις πωλήσεις πολυτελών διαμερισμάτων και κατοικιών στις επαρχίες Λεμεσού και Πάφου. Τα διαμερίσματα συνεχίζουν να είναι με μεγάλη διαφορά ο πιο δημοφιλής τύπος ακινήτου, με πάνω από το 70% των συνολικών πράξεων. Πέραν της απόλυτης μείωσης των όγκων, η κύρια διαφορά ανάμεσα στο 2024 και το 2023 είναι ότι οι πωλήσεις κατοικιών και διαμερισμάτων που απευθύνονται σε αγοραστές της μεσαίας κυρίως εισοδηματικής τάξης, αυξήθηκαν από 89% το 2023 στο 94% το 2024.
Η περιορισμένη κινητικότητα στην αγορά πολυτελών διαμερισμάτων και κατοικιών αναμένεται να παραμείνει στα ίδια επίπεδα για το υπόλοιπο του 2024, καθώς οι γεωπολιτικές εξελίξεις στις γύρω περιοχές, τα ψηλά επιτόκια, το αυξημένο κόστος κατασκευής και η μειωμένη επένδυση ξένων κεφαλαίων σε Λεμεσό και Πάφο, δεν αναμένονται να ανακάμψουν πριν το τέλος της χρονιάς.
Η δυναμική ανά επαρχία
Οι επαρχίες Λευκωσίας και Λάρνακας, οι οποίες παραδοσιακά δεν βασίζονταν στις αγοραπωλησίες πολυτελών διαμερισμάτων και κατοικιών, διατήρησαν τα μεγέθη των αγορών τους σε σταθερά επίπεδα όσον αφορά τον όγκο και την αξία. Η Λευκωσία μάλιστα κατέγραψε μία μικρή αύξηση στην μέση τιμή πώλησης, κυρίως λόγω ψηλότερης μέσης τιμής στα ακίνητα κάτω των €250 χιλιάδων.
Αντίθετα στις επαρχίες Λεμεσού και Πάφου, όπου ο όγκος των πωλήσεων διαμερισμάτων και κατοικιών αξίας άνω των €600 χιλιάδων, μειώθηκε κατά περίπου 45% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2023. Αξιοσημείωτο αναφοράς είναι ότι πέραν από τη μείωση στις πωλήσεις κατοικιών άνω του €1 εκατομμυρίου, σημαντική μείωση καταγράφηκε και στη μέση τιμή των συναλλαγών αυτών.
Όσον αφορά τις περιοχές όπου γίνονται οι περισσότερες συναλλαγές οικιστικών ακινήτων, στην επαρχία Λευκωσίας επικρατούν οι Δήμοι Λευκωσίας, Στροβόλου και Λακατάμειας, οι οποίoι παρέμειναν σταθεροί σε σχέση με το 2023. Πτώση σημειώθηκε στους Δήμους Λατσιών και Αγλαντζιάς.
Στη Λεμεσό, μείωση σημειώθηκε σχεδόν σε όλες τις περιοχές και στον όγκο και στη μέση αξία των συναλλαγών, με εξαίρεση τον Ύψωνα και την περιοχή Τσερκέζοι, όπου καταγράφηκαν σχεδόν διπλάσιες πράξεις σε σχέση με το 2023. Όλες οι πράξεις σε αυτές τις δύο περιοχές αφορούσαν ακίνητα αξίας κάτω των €500 χιλιάδων.
Στη Λάρνακα, σημειώθηκε μείωση του συνολικού όγκου των πράξεων στον Δήμο Λάρνακας, όμως η μέση τιμή παρέμεινε σταθερή. Στον Δήμο Αραδίππου καταγράφηκε η μεγαλύτερη αύξηση από όλες τις περιοχές της επαρχίας Λάρνακας, τόσο σε όγκο όσο και στη μέση τιμή. Η ανάπτυξη της Αραδίππου επικεντρώνεται κυρίως σε σπίτια και διαμερίσματα που απευθύνονται σε αγοραστές της μεσαίας εισοδηματικής τάξης.
Αναλύοντας τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, παρατηρούμε ότι τα διαμερίσματα που απευθύνονται στις μεσαίες εισοδηματικές τάξεις κυμαίνονται μεταξύ €2.000 και €2.400 ανά τετραγωνικό στην επαρχία Λευκωσίας, και μεταξύ €3.200 και €7.000 για διαμερίσματα πολυτελείας. Οι αντίστοιχες τιμές στην επαρχία Λεμεσού κυμαίνονται σε ψηλότερα επίπεδα, μεταξύ €2.500 και €4.000 για διαμερίσματα που απευθύνονται στις μεσαίες εισοδηματικές τάξεις, και μεταξύ €5.000 και €11.000 για διαμερίσματα πολυτελείας, που αφορούν κυρίως ακίνητα στο παραλιακό μέτωπο.
Συνοψίζοντας, ενώ παρατηρείται συρρίκνωση της αγοράς ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, η αγορά συνεχίζει να διατηρείται σε ψηλά επίπεδα εν συγκρίσει με τα τελευταία επτά χρόνια. Το ψηλό κόστος δανεισμού και η μειωμένη επένδυση ξένων κεφαλαίων στον τομέα, λόγω και των εξελίξεων στις γύρω περιοχές, φαίνεται να επηρεάζει την αγοραστική κατατομή, με μείωση των πωλήσεων πολυτελών κατοικιών και διαμερισμάτων σε Λεμεσό και Πάφο, ενώ ταυτόχρονα αυξάνονται οι πωλήσεις διαμερισμάτων σε πόλεις με πιο προσιτές τιμές, όπως η Λευκωσία και η Λάρνακα.
*Ο κ. Δημήτρης Τσιακκής είναι Επιχειρησιακός Διευθυντής στο τμήμα Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών της Deloitte.
