Η επιτυχία του καπιταλισμού έχει να κάνει με τον αποκεντρωμένο χαρακτήρα του, με τους καταναλωτές να αποφασίζουν αυτόνομα.
Σε μια ελεύθερη αγορά, όπως αυτή που βιώνουμε τώρα στην αγορά των ακινήτων της Κύπρου, η ζήτηση βρίσκεται αντιμέτωπη με την προσφορά. Στη Λεμεσό, συγκεκριμένα, η προσέλκυση πολλών εκατοντάδων ξένων υπαλλήλων που ζουν και εργάζονται στην πόλη, η άφιξη μερικών εκατοντάδων φοιτητών στο TEΠAK και οι αυστηρές απαιτήσεις των τραπεζών κατά την παροχή στεγαστικών δανείων (που προκάλεσαν πολλούς δυνητικούς αγοραστές να καταφύγουν σε ενοίκιο) δημιούργησε τη σημαντικά υψηλότερη ζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση. Την ίδια στιγμή, η στασιμότητα στην κατασκευαστική δραστηριότητα κατά τα έτη 2012-2015, περιόρισε σημαντικά την προσφορά.
Όπως είδαμε και στη Λεμεσό, όταν η ζήτηση είναι υψηλότερη από την προσφορά, οι τιμές αυξάνονται. Αυτό έχει διπλό αποτέλεσμα: α) οι υψηλότερες τιμές οδηγούν τους καταναλωτές να αγοράζουν λιγότερο (μειώνοντας έτσι τη ζήτηση) και β) οι εταιρείες παράγουν περισσότερο.
Επιτρέψτε μου να επεκταθώ σε αυτό το διπλό αποτέλεσμα:
α) Οι καταναλωτές αγοράζουν λιγότερο
Στη δική μας περίπτωση, λόγω της απότομης αύξησης των ενοικίων, θα πρέπει να αναμένουμε ότι η ζήτηση ενοικίου θα μειωθεί και θα φτάσει σε μια ισορροπία. Καθώς η αγορά θα εξισορροπηθεί, οι τιμές ενοικίασης θα σταθεροποιηθούν, και θα αρχίσουν να μειώνονται μόνο αφού το σημείο β) πιο κάτω συμβεί.
β) Οι εταιρείες παράγουν περισσότερο
Τους τελευταίους 18 μήνες, τα ενοίκια στη Λεμεσό έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 30 με 50% (ανάλογα με την περιοχή και τον δείκτη που βλέπουμε) ενώ, κατά το ίδιο χρονικό διάστημα, οι τιμές αγοράς έχουν αυξηθεί μόνο κατά 3 με 4%. Ο συνδυασμός των δύο σημαίνει ότι οι αποδόσεις ενοικίου (με βάση την τιμή αγοράς) έχουν αυξηθεί δραματικά.
Παράδειγμα
Αξία Ακινήτου (Ιανουάριος 2017): €300,000
Ετήσιο ενοίκιο το 2017: €12,000 (€1,000 τον μήνα)
Ετήσια απόδοση: 4%
Αύξηση τιμής κατά 4% ετησίως Αξία ακινήτου τον Ιούλιο 2018: €312,000
Ετήσιο ενοίκιο τον Ιούλιο 2018: €18,000 (€1,500 τον μήνα)
Ετήσια απόδοση: 5.8%
Αυτή η απότομη άνοδος της απόδοσης έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιώτες και θεσμικοί επενδυτές να πιστεύουν ότι πλέον «η αγορά ακινήτων για ενοικίαση φαίνεται απόλυτα λογική», ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον με πολύ χαμηλά επιτόκια σε παγκόσμιο επίπεδο. Το ενδιαφέρον των επενδυτών αυτών για αγορά περισσότερων ακινήτων οδηγεί τις εταιρείες ανάπτυξης γης να κτίζουν περισσότερο, και έτσι θα πρέπει να αναμένουμε ότι οι τιμές αγοράς θα αυξηθούν. Οι υψηλές αποδόσεις ενοικίου αποτελούν πάντοτε ένδειξη για αύξηση των τιμών.
Όταν το α) και το β) συντρέχουν, συμβαίνουν τα ακόλουθα:
• Η ζήτηση ενοικίου μειώνεται λόγω των αυξημένων τιμών
• Όταν η ζήτηση ενοικίου μειώνεται, μειώνονται και οι αποδόσεις ενοικίου
• Οι επενδυτές αγοράζουν ακίνητα σε υψηλότερες τιμές
• Όταν οι τιμές αγοράς αυξάνονται και οι αποδόσεις μειώνονται, το ενδιαφέρον για αγορά μειώνεται και έτσι μειώνεται και η ζήτηση
• Όταν η ζήτηση μειώνεται, οι εταιρείες ανάπτυξης γης κτίζουν λιγότερο
Αυτό που περιγράφεται πιο πάνω είναι αυτό που συμβαίνει αυτή τη στιγμή στη Λεμεσό - και την Κύπρο γενικότερα - και αυτό που θα ακολουθήσει τα επόμενα περίπου πέντε χρόνια. Αυτό είναι ένα τέλειο παράδειγμα για το πώς λειτουργούν οι ελεύθερες αγορές και ένα καλό παράδειγμα ότι οι ελεύθερες αγορές, και συγκεκριμένα ο τομέας των ακινήτων, είναι κυκλικές και πώς μια αναπτυσσόμενη αγορά φτάνει (με τον χρόνο) τα εσωτερικά της όρια.
Σ ’αυτό το σημείο, παρουσιάζεται η «ατέλεια» του όμορφου αυτού συστήματος της ελεύθερης αγοράς, και είναι εδώ που απαιτείται ο περιορισμένος κρατικός παρεμβατισμός. Κρατικός παρεμβατισμός για να δημιουργηθούν προσιτές κατοικίες για αυτούς που δεν μπορούν πλέον να πληρώνουν τα αυξημένα ενοίκια, και για να επιταχυνθεί η κατασκευή (δια μέσω κινήτρων) κατοικιών οι οποίες, αφού η αγορά το απαιτεί, θα διατεθούν για ενοίκιο, μειώνοντας έτσι τις τιμές των ενοικίων.
Και γι’ αυτό, ως Παγκύπριος Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης, συγχαίρουμε την κυβέρνηση για την άμεση αντίδραση της και τη δημιουργία σχεδίου παροχής Προσιτής Κατοικίας, αλλά και τη Βουλή που επανεξετάζει το νομοσχέδιο για τους κακοπληρωτές του Ενοικιοστασίου. Το τελευταίο θα αυξήσει κατακόρυφα την εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών ακινήτων προς την αγορά (αφού πλέον δεν θα νιώθουν ότι θα «τιμωρηθούν» από ένα κακοπληρωτή ο οποίος δεν θα πληρώνει αλλά θα «κρατεί» το ακίνητο τους για 5-10 χρόνια) και έτσι, θα διαθέσουν τις κατοικίες τους προς ενοικίαση, αυξάνοντας έτσι την προσφορά, μειώνοντας έμμεσα τις τιμές ενοικίων.
*Ο Γιάννης Μισιρλής είναι ιδρυτής και διευθυντής του Ομίλου Imperio, Αναπληρωτής Πρόεδρος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, μέλος του Δ.Σ. του ΚΕΒΕ και Προέδρος της Επιτροπής Ακινήτων του ΚΕΒΕ.
