Του Ανδρέα Ανδρέου
Eνα από τα πιο συναρπαστικά πράγματα για όσους επιλέγουν να επενδύσουν σε μεταχειρισμένα σπίτια και διαμερίσματα είναι η διαδικασία υπολογισμού του κόστους ανακαίνισης.
Παρόλο που το τελικό κόστος εξαρτάται από την τελική χρήση, δηλαδή αν θα ενοικιαστεί σε τρίτους, αν θα πωληθεί σε τρίτους ή αν θα ιδιοκατοικηθεί, είναι σημαντικό να ξέρουμε τι έχουμε ενώπιόν μας επειδή στο τέλος της ημέρας αυτό που έχει σημασία είναι σε τι χρήση μπαίνουν τα χρήματά μας. Δεν θέλουμε να ξοδεύουμε αλόγιστα χρήματα εκεί που δεν πρέπει και να μην ξοδεύουμε χρήματα εκεί που πρέπει.
Το ζήτημα το είδαμε ποικιλοτρόπως στο παρελθόν. Σήμερα θα το δούμε από μιαν άλλη οπτική γωνία. Σήμερα θα προσπαθήσω να σας πείσω πως μπαίνοντας σε ένα σπίτι ή διαμέρισμα που σας προτείνουν να αγοράσετε, θα πρέπει να έχετε θετικό πνεύμα και να επιλέγετε να σημειώνετε εκείνα τα πράγματα που θεωρείτε πιθανή εστία προβλήματος και άρα πηγή μεγαλύτερων εξόδων, παρά να είστε ομιλητικοί πέραν του δέοντος υποδεικνύοντας στον πωλητή ή στον διαμεσολαβητή αυτά που εντοπίζετε.
Το να μιλάτε λιγότερο και να παρακολουθείτε περισσότερο, σας δίνει ένα διαπραγματευτικό ατού. Ο άλλος σας βλέπει συνεχώς να σημειώνετε – μπορεί να ρίχνετε και καμιά γκριμάτσα κάθε τόσο αναλόγως του τι εντοπίζετε – και αυτός αρχίζει να μαζεύεται λίγο επειδή αυτή σας η ενέργεια τον κάνει να νιώθει άβολα πως αυτό που σας προσφέρει ίσως να μην είναι αυτό που υποθέτει πως είναι. Και αυτό αποτελεί αξιοσημείωτη μόχλευση υπέρ σας εναντίον του όταν έρθει η ώρα της διαπραγμάτευσης της τιμής.
Η ζητούμενη τιμή είναι ένα πράγμα, το τι περιθώρια σας αφήνει αυτή η τιμή αν την δεχτείτε επωμιζόμενος το «σωστό» κόστος ανακαίνισης είναι ένα άλλο θέμα. Άρα θα πρέπει να είστε σε θέση να κάνετε στο πόδι πρόχειρους υπολογισμούς για το τι θα στοιχίσει μια λογική ανακαίνιση του χώρου που επιθεωρείτε. Άρα χρειάζεται μια βασική γνώση του τι συμβαίνει στην αγορά των υλικών και εργασιών που έχετε υπόψη σας ότι απαιτούνται και μια πρόχειρη προσέγγιση είναι να μοιράζετε τις εργασίες σε κομμάτια ή δόσεις των €5.000 αναλόγως κλίμακας. Νοείται ότι θα πρέπει να έχετε μετρημένο το εμβαδόν του κάθε χώρου επειδή έτσι θα μετρήσει μετέπειτα ο κάθε εργολάβος που θα κληθεί να σας δώσει προσφορά, αλλά και τις βασικές διαστάσεις των κουφωμάτων, των ντουλαπιών κλπ. Με αυτό τον τρόπο μπορείτε να προσεγγίσετε το κόστος ανακαίνισης σε ικανοποιητικό βαθμό για να ξέρετε τι θα προσπαθήσετε να κόψετε από τη ζητούμενη τιμή πώλησης.
Εννοείται ότι είναι σχεδόν απίθανο να «καρφώσετε» το ακριβές νούμερο · είτε θα είστε πάνω ή κάτω από το πραγματικό, αναλόγως φυσικά και της εμπειρίας σας. Όμως δεν παύει από το να είναι μια προσέγγιση του πραγματικού κόστους. Αν έχετε την ευκαιρία να δείτε ξανά και ξανά το ακίνητο, τότε μπορείτε να πάρετε σε μια ή δυο από αυτές τις φορές και κάποιον σύμβουλό σας για να σας βοηθήσει στους υπολογισμούς σας.
Σε τι θα πρέπει να εστιάσετε όταν επιθεωρείτε ένα τέτοιο ακίνητο;
Το πρώτο πράγμα είναι να αγνοήσετε παντελώς τον όποιο «θόρυβο» προκαλείται από τυχόν ύπαρξη επίπλων, συσκευών και άλλων αντικειμένων που «διακοσμούν» τον χώρο. Μπορεί αυτά να ασχημίζουν τον χώρο ή μπορεί και να τον ομορφαίνουν. Εσείς προτίθεστε να αγοράσετε το ακίνητο, όχι τα περιεχόμενα – ακόμη κι εάν τα περιεχόμενα περιλαμβάνονται στην τιμή πώλησης. Εσείς σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο απλά να σκέφτεστε ένα skip στο οποίο όλα αυτά θα πεταχτούν.
Ακολούθως να εστιάσετε στην οροφή, στους τοίχους και δη στη βάση των τοίχων. Εκεί θα εντοπίσετε πιθανές εστίες υγρασίας. Αυτό σας προδιαθέτει για το τι προβλήματα πιθανόν να υπάρχουν και για το κατά πόσον είναι εφικτό να επιλυθούν ριζικά. Αν για παράδειγμα είναι θέμα οροφής την οποία εσείς θα μπορείτε να ελέγχετε 100% τότε είναι μικρότερο πρόβλημα από το να είναι το δάπεδο του πάνω διαμερίσματος στο οποίο έχετε σχεδόν μηδέν έλεγχο. Κοιτάξετε αν υπάρχουν φρέσκα «πατσιαρίσματα» καθώς είναι πιθανόν ο πωλητής να προσπάθησε να σας αποκρύψει το χρονίζον πρόβλημα.
Ακολούθως ελέγξτε κάτω από τις αποχετεύσεις της κουζίνας και των νιπτήρων. Υπάρχουν σημάδια μούχλας ή λεκέδες από νερά Αυτό θα σας δώσει ένδειξη για πιθανές διαρροές των αποχετεύσεων. Δείτε την κουζίνα: τους πάγκους, τα ερμαράκια και τα καπάκια της. Είναι κατασκευές που μπορεί να κρατηθούν ή να τύχουν κάποιας αναβάθμισης ή θα πρέπει να απομακρυνθούν και να μπει νέα κουζίνα Κατ΄ ανάλογο τρόπο τα ερμάρια.
Ελέγξτε τα κουφώματα: είναι τοποθετημένα σε κάσιες και αν ναι τι υλικού Μεταλλικές ή ξύλινες και ποια η κατάστασή τους Οι ξύλινες μπορεί να είναι σάπιες παρόλο που το ξύλο έχει καλύτερες θερμομονωτικές ιδιότητες από το μέταλλο. Οι μεταλλικές μπορεί να έχουν σκουριά, αλλά πιο εύκολα συντηρούνται από τις ξύλινες. Αν θέλετε να τις αφαιρέσετε για να διακόψετε τις θερμογέφυρες μεταξύ εσωτερικού και εξωτερικού τι κόστος απαιτείται σε τέτοια περίπτωση και ποια η επίπτωση στην εξωτερική εμφάνιση του κτηρίου Αλλαγή κουφωμάτων με αναβαθμισμένες θερμομονωτικές και ηχομονωτικές ιδιότητες Ποιο το κόστος σε τέτοια περίπτωση
Μπορώ να κρατήσω κάποιες από τις υφιστάμενες δαπεδοστρώσεις ή θα πρέπει να αλλάξω παντού δάπεδα και αν ναι, τι θα ήταν καλό να βάλω. Κατ΄ ανάλογο τρόπο τα μπάνια. Μετά δείτε τον κεντρικό πίνακα της ηλεκτρικής εγκατάστασης. Θέλει αλλαγή επειδή είναι παλιός. Ελέγξτε το πιεστικό, τον ηλιακό αν υπάρχει, την θέρμανση και τα κλιματιστικά εκεί και όπου υπάρχουν. Ρωτήστε και μάθετε αν συντηρήθηκαν και από ποιον.
Η όλη διαδικασία πιο πάνω είναι εμπειρία ζωής και κτίζεται με την εμπειρία, την τριβή και τα λάθη. Αυτό είναι όμως που το κάνει και συναρπαστικό. Όσο καλύτεροι γίνεστε τόσο θα δείτε τις επενδύσεις σας να αποκτούν νόημα.
*OΑνδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS AndreouPropertyStrategy- Chartered Surveyors.
